又見房企違約，“暴雷潮”突襲地產業？_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2021-02-02 15:54
出品 / 節點財經
臨近春節，資本市場“天雷滾滾”，鴻達興業集團、隆鑫控股、北京文化等公司相繼爆出債務違約。
而在“三道紅線”和“五檔房貸”政策壓力下，一向中規中矩的地產界竟也無法平靜，除了華夏幸福，近日又有一家房企因債務問題被推到風口浪尖。
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正源地產債券違約
西南證券訴諸法律
2020年1月22日晚間，西南證券披露一則公司涉及重大訴訟的公告，顯示其作為5只資管計劃的管理人，於2021年1月14日代表資管計劃，向重慶市第一中級人民法院起訴正源地產，要求支付公司債本息約5.5億元，以及違約金、逾期利息、律師費、訴訟費等費用。
同時，西南證券在公告中表示，鑑於涉訴債券估值下調影響公允價值，預計將減少公司2020年歸母淨利潤2.12億元。
據瞭解，正源地產創立於1991年，總部位於遼寧省大連市，經過20多年發展，足跡遍及北京、南京、重慶、長沙、西安等地，旗下住宅產品主要包括“幸福e家”、“金融世家”和“尚峯尚水”，但從體量來説，仍是一家中小型房企。
上述5只資管計劃，均由正源地產於2016年發行，具體為“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”，發行總規模60億元，到期日分別為2021年7月14日、2021年7月25日、2019年9月19日，票面利率介於7%-8%。
事實上，正源地產此次債務危機早有先兆。
2020年10月，受困於財務壓力，正源地產與銀泰證券就債券展期兑付引發債券交易糾紛，其持有上市公司正源股份（600321.SH）的3.75億股無限售流通股被輪候凍結，凍結期限三年；2020年7月和5月，華泰證券和宏信證券亦因相同的原因，資產管理計劃持有正源地產發行的債券到期無法兑付，將正源地產訴諸法律，申請訴前財產保全。
節點財經（ID：jiedian2018）注意到，截至2020年三季末，正源地產持有正源股份的94.59%股份均已被司法凍結，且所持95.42%的股份為質押狀態。
再往前追溯，2019年7月，“16正源01”就已經亮起“紅燈”。
彼時，正源地產曾發佈公告稱，在對旗下“16正源01”債券回售時，因系統和流程原因，回售資金曾延遲一日發放。
但據媒體報道稱，正源地產債券持有人會議上，發行人明確表示手頭只有4億資金，無法承擔過多回售，有可能出現違約。
同年9月，“16正源03”暴雷，五礦信託名下“五礦信託-千為1號債券投資集合資金信託計劃”持有的140萬張“16正源03”私募債未按時收到本息。
針對接二連三的違約，聯合評級坐不住了，認為其債務重組存在不確定性，將正源地產的主體信用以及“16正源01”和“16正源02”的評級下調至“AA-”。
所以説，債券違約這事兒，對正源地產本就不是新鮮事。
至於為何違約？終歸到底還是業績萎靡，缺錢少糧。
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債務壓力沉重
誰來救救正源地產？
2020年4月底，正源地產稱受新冠疫情影響，擬延期披露2019年業績報告，外界只能從2018年之前的業績報告中窺探其經營狀況。
縱觀歷年來財務數據，2018年為正源地產的轉折點。該年，公司實現營業收入25.48億元，同比下滑18.76；實現歸母淨利潤-3.74億元，同比大幅下滑235.52%，上年為盈利2.54億元。
業績下滑的同時，公司揹負的債務壓力卻日漸加重。
截至2018年末，公司總資產309.49億元，同比增加5.24%，總負債184.30億元，同比增加12.37%，資產負債率59.55%，較上年提升6.77個百分點。
其中，短期借款、長期借款、應付債券、一年內到期的非流動負債分別為4.08億元、42.74億元、59.71億元、17.27億元，有息負債總計123.8億元，較2017年增加超12億元。
相較債務規模，正源地產的償債能力明顯不足。
截至2018年末，公司賬面貨幣資金只有19.93億元，且其中有17.45億元為受限資金，即可動用資金僅為2.48億元，存在較大資金缺口；加之有息負債佔比較高，推高正源地產2018年財務費用達9.56億元，蠶食了公司的淨利潤。
另一邊，正源地產為對接資本市場，曾於2016年以7元/股的價格，豪擲25億元收購的國棟建設（後更名為“正源股份”），2018年至今業績下滑非常嚴重。
2019年，正源股份的營收為14.1億元，同比減少28.3%。歸屬於上市公司股東的淨利潤為2201萬元，同比減少39.4%。截至2020年三季度末，其營收同比下降53.96%至4.95億元；歸屬淨利潤則同比下降1621%至-1.51億元。
這一情況目前並未好轉。2021年1月30日正源股份發佈的2020年業績預告顯示，2020年的歸屬於上市公司的淨利潤進一步出現大幅虧損，預估為-7.2億元到-7.7億元。
股價表現上，截至2月1日收盤，正源股份大跌7.25%，報收1.79元/股。也就是説，正源地產當年25億元的收購價，到現在已虧損了7成以上。
着眼後續，隨着債務風險進一步加劇，正源股份或面臨易主的可能。
總得來看，眼下的正源地產正面臨重重危機。內部，公司業績下滑，自有資金緊張，短期償債風險高企；外部，樓市大環境越發嚴峻，房企融資渠道遇阻。
誰來救救正源地產？
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