新地王誕生！重倉成都西安，綠城難掩掉隊焦慮_風聞

　　文丨西部菌

　　成功邁入“GDP萬億俱樂部”的西安，最近關注度頗高。而在另一邊，西安開年的土地出讓市場也異常火爆。

　　據界面新聞，1月28日，西鹹新區能源金貿區101.878畝住宅地成交，最終經過88輪報價，西北致美綠城（綠城西北公司）拿下XXFD-JM03-45地塊，成交樓面價16044元/㎡，總價20.79億元，刷新了西安全市（包含西鹹新區）樓面價，成為新晉地王。

　　此次競拍吸引了包括碧桂園、萬科、招商、龍湖等27家房企的參與，最終綠城以“地王”價格成功拿下標的，足見拿地決心。

　　在全國頭部房企中，長期深耕浙江的綠城，進入包括成都、西安等在內的西部市場並不算早。但“遲到”的綠城卻來勢洶洶。此次在西安再拿“地王”就是一個有力註腳。

　　不過，連續重倉西部重鎮，“一頓操作猛如虎”的綠城，如何平衡好速度與質量，野心與能力，依然充滿不確定性。

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　　之所以説“連續重倉”，是因為就在這次勇奪西安“地王”之前不久，綠城還以15400元/平方米+8%無償移交拿下了2021年成都的“第一塊地”。而2020年，綠城也在成都多次出手。

　　把時間再往前推，綠城在西安也早有大手筆落子。其中一個標誌性動作是於2017年上半年，在西安啓動繼濟南全運村、瀋陽全運村、天津全運村之後的第四個全運村建設。

　　全運會首次在西部地區舉辦，對西安的重要性不言而喻。綠城能夠成功獲得全運村的建設資格，這背後的分量相信無需多言。也可以説，全運村項目，為綠城在西安的後續擴張奠定了一個好的基調。

　　但是，無論是在成都多次出手，還是在西安繼續擴張，都不過是近些年深陷掉隊困境的綠城的“自救”行動罷了。

　　作為曾經的銷售額前十強房企，綠城在2018年的克而瑞銷售榜中排到了第17名，險些跌出20強。隨後，在房地產“黃金年代”明顯表現出“慢半拍”的綠城，正式重啓了規模化進程。

　　2019年，綠城銷售額排名上升到第11位。

　　根據最新公佈的數據，綠城2020年取得總合同銷售金額約2892億元，同比增長約43%，在克而瑞發佈的房企操盤榜上，重返前十，升至第八位。

　　這背後當然離不開在西安等非主場城市的開疆拓土。

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　　不過，儘管規模化有一定起色，但背後的含金量卻並沒有想象中的高。

　　一方面，2892億的操盤金額中，有745億元來自代建項目；而在剩下的2147億元中，歸屬於綠城集團的權益金額只有1194億元。也就是説，看起來不錯的操盤金額，卻有接近一半是來自合作方的支撐。

　　另一方面，操盤金額上升的同時，拿地金額也在快速增加。

　　根據中指研究院的數據，綠城2020年的拿地金額達到887億元，僅比權益金額低了300億元左右。

　　沒有意外，隨着攬儲的加速，綠城的負債規模也水漲船高。

　　2019年上半年，綠城負債總額2347.3億元，而到了2020年上半年，則突破了3000億。事實上，去年3月，綠城就對外發債170億元。

　　可見，即便中交入主後，綠城的融資成本有所降低，但總體來説，資金壓力依然不小。

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　　錯過了“黃金年代”，再來逆勢擴張，綠城的壓力，還遠不只體現在資金上。

　　比如，盈利能力如何突破，就是擺在當前綠城面前的一道必須應對的難題。

　　2020年上半年，綠城毛利率為 25.9%，較2019年同期下降了6.1個百分點。

　　根據克而瑞對172家A股、H股上市房企數據的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比來看，綠城中國的毛利率不及行業平均水平。

　　此外，將時間拉至2016年來看，綠城中國營收由289.76億元增長至2019年的615.93億元，較2016年增長112.57%；而利潤則由2016年的15.13億元，增長至2019年的24.8億元，較2016年只增長了63.91%。

　　很明顯，增收不增利的困境在綠城身上也體現得非常明顯。

　　而由於長期深耕一二線，綠城在調控趨緊之下的壓力也格外突顯。根據中報，2020年上半年，綠城一二線城市的可售貨值佔比達74%。

　　值得注意的是，綠城的產品偏向中高端，不僅拿地成本高，且在不少城市又都遭遇限價，這更是“雪上加霜”。

　　綠城的中報也坦承，調控仍將持續、金融監管力度趨嚴、行業集中度提升、毛利率縮減，仍將是地產企業開發運營面臨的挑戰。

　　在這樣的背景下，綠城近幾年開始向成都、西安等西部城市進軍，這在一定程度上可以攤薄拿地成本。但從拿地的溢價率來看，整體的緩解效果毫無疑問有限。

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　　更無法忽視的一點在於，一向標榜質量的綠城，隨着規模的擴大，週轉速度的加快，質量問題也開始湧現出來。

　　2019年，綠城在西安的全運會項目遭遇維權；去年，綠城在西安第一個在建項目——西安綠城桂語江南，傳出遭遇深夜維權的消息。乃至在“大本營”杭州、南通，也先後發生維權事件。

　　這一現象無疑暴露了綠城在擴張中的一個風險點，那就是企業自身的管理能力是否跟得上自己的野心。尤其是在向西部一些“陌生”城市進軍時，是否會遭遇“水土不服”，目前來看，還是要打上一個問號。

　　根據2020年中報，當期綠城新增43個項目，總建築面積1097萬平方米，預計可售貨值達1756億元，較2019年同期大幅增長181%。如此快的擴張，對於一個過去並不擅長高週轉的企業來講，對能力的考驗顯而易見。

　　眾所周知，過去幾年，綠城內部發生過一些大變動和架構調整。不管是於內還是於外，重啓規模化的綠城都需要一個適應期。但問題在於，市場不等人，留給綠城的時間不多了。

　　去年的業績會上，綠城喊出了“預計到2025年衝擊5000億元”的銷售目標，相當於5年內要翻番。但對綠城來説，“走得快”和“走得穩”，哪個都錯不起。