炒房興邦，城市逆襲_風聞

合肥房價，快速上漲

最近看到一則新聞，説有網友在合肥市政府官網12345政府服務直通車欄目留言“2020年合肥房價暴漲，小户型炒作嚴重，建議60平方以下户型取消入學資格，沒了這些小户型帶頭炒作，合肥房價降降温，迴歸理性”。

我看到這則新聞的第一反應，是覺得挺荒謬挺好笑的。如果按照這位熱心網友的提法，取消60平方以下户型的入學資格，還是不能杜絕炒房，只不過炒的是60平方以上户型。到時候六七十平方米的房子恐怕就會頻繁買賣了。

但當我看到這是合肥的事情時，就笑不出來了。畢竟合肥確實有過房價快速上漲的年份，當地居民受過房價突然上漲的苦。這位網民的建議可能有些荒謬，但確實發自內心，能體會到他的痛苦。

按照這位網友的説法，2020年合肥“小户型學區房被爆炒，從三到四萬一平炒作到7萬一平方”。

去年合肥房價漲得確實比較快，根據1月20日合肥市住房保障和房產管理局發佈的2020年12月合肥市房地產市場運行情況顯示，2020年全年合肥樓市的火熱程度與上海市和深圳市所差無幾，大部分月份的一、二手房成交量都超過了2019年同期。

而且合肥存在感不強，往往是上海、深圳這樣的一線城市房價上漲容易受到關注，所以只有本地人和少數外地炒房客感受比較深。

那位留言取消小户型入學資格的網友，可能就是目睹如今合肥房價上漲，聯想到了2016年那輪合肥房價飛漲。

合肥直到2014年房價都不算高，哪怕2015年房價有所上漲，也只是到1萬元每平左右。而合肥離長三角可不遠，附近長三角富裕城市房價已經奔3萬去了。

然而，從2014年底開始，深圳的房價先開始快速拉昇，隨後房價上漲蔓延到一二線城市。按理説當時的合肥在二線城市裏都不算靠前，主城區人口才400多萬，卻沒想到在2016年全國二線城市房價上漲潮蔓延到合肥後，房價漲得飛快。

要知道，當年只有上海、南京、合肥、廈門、深圳5個城市的漲幅超過了40%，而合肥全年二手住宅價格上漲52.6%，漲勢之兇猛，出乎很多人意料。

2016年合肥房價能漲那麼快、那麼猛，確實比較費解。之前合肥房價漲價不算快，以至於2014年8月合肥都放開了限購，即便如此2015年合肥房價上漲也就快了一些，沒有形成2016年那種快速漲價。

回頭看來，這有可能和上海、杭州、南京等長三角重要城市2016年出台限購政策，導致外地炒房客轉向長三角邊緣的合肥有關。甚至還有消息稱，有的炒房者搞“高評高貸”，就是通過關係將房子價值評估高些，套取更多貸款貨架上更大槓桿，以更少的首付拿下房子。有的炒房客組團買房，控制房源，聯繫媒體，拉抬價格。

其實炒房客在房價飆漲中起了多少作用可不好説，但這輪上漲足夠讓很多合肥人到現在都心有餘悸。2016年10月合肥“史上最嚴限購令”出台，合肥房價才有所回落，但2016年房價已經漲上去了，即使回落也還是比之前的價格高多了。

土地出讓金，意外之財

這輪房價上漲，別説合肥本地居民措手不及，就連當地某些房地產從業者都沒有準備。合肥一家房企的職業經理人回憶起2016年時説：

“2016年是我房地產從業10年以來最難過的一年，總覺得好日子應該慢慢過，這種突然的房價飛漲讓我感到不安。加上恐慌性購買增加，太多人找我買房，賣給一個人就可能得罪100個人。”

本來合肥本地市場主要還是本地房地產商開發，但隨着房價上漲，國內知名房企也大規模進入合肥，合肥地價跟着上漲了。

這倒讓合肥土地出讓金迅速增長。

2014年，合肥土地出讓金還不到300億元，在全國也就排第18。2015年合肥房價有所上漲，合肥土地出讓金漲到了466.4億元，在全國總算是排進前十。2016年，房價飆漲下，合肥土地出讓金直接漲到了875.4億元，在全國城市土地出讓金都漲了的情況下，排名升至第8。

**☉**數據來源：2014-2017年中國300城市土地交易情報

在那以後，全國各地土地出讓金都在漲，合肥反倒難以恢復到2016年水平了，排名也下降了，最近三年甚至每沒進全國前20。

2016年的875.4億元土地出讓金收入，對地方政府可是一筆大錢。要知道去年合肥的全市財政總收入是1432.7億元，其中一般公共預算收入762.9億元，還真不如2016年的土地出讓金收入呢。

在此之前，合肥經濟狀況在二線城市裏不算好，財政收入都不算高。最近經常被吹的合肥“風投”戰績，在此之前故事都顯得有些寒酸。

2008年合肥引入京東方，市政府投入60億，然而合肥那年地方一般公共預算收入也就220多億元，為此甚至把地鐵項目都暫停了。

2016年後，有了錢畫風就正常多了，不至於像投資京東方的時候那樣窘迫，比如和蔚來籤的70億元的股權融資，掏起來就輕鬆了很多。在投資蔚來之後，合肥集聚蔚來、江淮、國軒高科、華霆動力、巨一電機等電動車上下游企業120餘家，產業鏈打造成效顯著。

要知道，合肥的底子可不算好。以去年GDP突破萬億大關的四個省會城市來看，合肥在7年前的2014年GDP比西安、濟南和福州都低，自身條件比起西安、濟南和福州也沒什麼明顯優勢。七年後的2020年，合肥GDP在這四座城市裏排第二，也就低於合併了萊蕪的濟南，真的相當不容易了。

**☉**數據來源：國家統計局

不得不説，2016年那一輪房價上漲，給合肥市政府提供了一筆發展資金。而且房價上來了，地能賣出價了，也就意味着政府手裏的地抵押也能得到更多資金。所謂土地財政，那也得土地能要上價才有錢運營。

網上把合肥説成了“最牛風投城市”，可也沒多少人想到這背後的房價貢獻。

“投行”城市，不是誰都能做

當然，這不意味着其他城市可以模仿合肥還取得類似成功。畢竟搞土地財政的城市很多很多，但招商引資的能力卻不是誰都有的。新興產業雖好，但一哄而上重複投資，對項目考察不足就上等問題很嚴重，就如我們之前在《地方政府放衞星》裏提到的那樣。

最近還有武漢弘芯事件，學歷以大專為主的騙子團隊，騙完專家蔣尚義又去武漢空手套白狼，導致投入上百億打了水漂，武漢東西湖區政府還要處理爛攤子。類似芯片項目爛尾在全國各地層出不窮，給被芯片傷透了心的國人傷口上撒了一把又一把的鹽。

武漢這個級別的城市，爛尾的好歹還是弘芯這樣看似高大上的項目。更多的小城市乃至小縣城，爛尾的就是一些不知道該怎麼説的項目，還欠了一大筆債。我們之前反覆提到的巴中市幾十億爛尾項目和獨山縣大興土木欠下400億債務等事情，就是比較突出的例子，而且這種事情各地幾乎都存在。

畢竟各地政府的招商團隊水平有限，識別好項目能力不足。而產業發展是有風險的，尤其是新興產業，在殘酷競爭後只有少量參與者才能勝出，更增大了各城市“風投”的風險。

不用説反面例子，就説合肥，在最近20億投資零跑汽車，又在新能源汽車領域扶持了一個參與者。但這個領域燒錢多，競爭又激烈，還有一些城市押注了其他新能源汽車品牌（比如珠海國資投資了法拉第未來），恐怕不少項目最後的結局難言樂觀。

但“風投”這條路，已經是一些城市的可選項了，畢竟隨着國內註冊制的推進，直接融資有了更好的退出機制，投成功一個項目上市就有數倍乃至數十倍的收益，還是很誘人的。

嚐到了甜頭的合肥，去年年中又悄悄地把合肥市建設投資控股（集團）有限公司增資30%，註冊資本一下多了約30億，看來未來要投資的好項目不會少。

所以合肥的房奴們，樂觀點看，你們買房的錢一部分可是成了戰略投資資金，投了不少好項目，連帶着讓合肥發展迅速，房價也跟着漲，你們也算是值了。你們再看看別的城市投的項目，還不如合肥呢。

我們之前提到，《中國住房發展報告（2020-2021）》預計2021全年商品住房價格同比增幅維持在5%左右。今年房價有機會漲的四類區域裏，合肥明顯屬於人口眾多、經濟發達的二線城市。

那些在合肥的剛需，真的可以看看房，準備入手了，説不定今年一線城市房價上漲的趨勢蔓延到合肥了，這不已經有網民在網上反映了嘛。

不可否認，如今高房價已經對高新技術產業產生了一定的擠出作用，但顯然如今並沒有讓房價暴跌的動力。現在用的調控措施，無論是各地政府的手段，還是網友提到的讓人發笑的取消小户型學位，都只能治標，不能根本解決問題。

想要房價下跌，最直接的辦法就是增大土地供應，然而地方政府沒有動機這麼做。

對於大多數人來説，現實也就如歌裏唱的那樣：

“以我之身軀為階梯，

以我之身軀為樊籬，

陌生與敵意其中凝聚，

千座山峯化水泥。”

參考文獻：

網友建議合肥取消小户型入學資格 官方：入學和房產面積無關 _中國網 http://edu.china.com.cn/2021-01/29/content_77167033.htm

2016房價漲幅榜：深圳新房價格全年上漲超50%居首 合肥北京領銜二手房漲幅--房產--人民網 http://house.people.com.cn/n1/2017/0118/c164220-29032827.html

合肥房價過山車：從全球漲幅第一到部分樓價幾近腰斬_中國經濟網——國家經濟門户 http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201707/04/t20170704_24000886.shtml

合肥樓市限購解禁 限貸政策仍未“鬆綁”-安徽新聞-中安在線 http://ah.anhuinews.com/system/2014/08/02/006503732_01.shtml

合肥房價“搭火箭” 一二手房“七連漲”_城市·商業_地產頻道首頁_財經網 - CAIJING.COM.CN http://estate.caijing.com.cn/20210125/4733876.shtml

合肥：“房價漲幅全球第一”的笙歌停止後_中房網_中國房地產業協會官方網站 http://www.fangchan.com/news/1/2017-11-13/6335635558769169323.html

中國住房發展報告（2020-2021）發佈-中國社會科學網 http://www.cssn.cn/zx/bwyc/202012/t20201222_5235452.shtml

深度調查：千億芯片大騙局|芯片_新浪科技_新浪網 https://finance.sina.com.cn/tech/2021-01-28/doc-ikftssap1547906.shtml

敢拿80%的財政收入投資未來，合肥“活該”賺錢|界面新聞 · JMedia https://www.jiemian.com/article/4516415.html

中國最牛風投兇猛：合肥，一筆投資大賺千億 | 獵雲網 https://www.lieyunwang.com/archives/473473

合肥突然火了：地方政府也有高人 最牛風險投資機構?|京東方_新浪財經_新浪網 https://finance.sina.com.cn/roll/2020-06-11/doc-iirczymk6339813.shtml

合肥再出手，20億投資零跑汽車，這次能複製蔚來式成功麼？|界面新聞 · JMedia https://www.jiemian.com/article/5593577.html

獨家|珠海國資向FF投資20億元 賈躍亭造車夢延續？|珠海國資|賈躍亭|新能源汽車_新浪科技_新浪網 https://finance.sina.com.cn/tech/2021-01-27/doc-ikftpnny2182852.shtml

本回完

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