春節返鄉置業，這些城市要小心！_風聞

一、打對摺的返鄉潮

儘管形勢要比去年好，但毫無疑問，這將是歷史上第二冷清的春節。

1月20日，交通部給出的預測數據是，2021年全國春運期間預計發送旅客17億人次左右，日均4000萬人次，比2020年增長一成多，但比2019年下降四成多。

而到了1月29日，交通部的預測數據再次下調。2021年春運期間預計發送旅客11.52億人次左右，日均2880多萬人次，比2020年下降兩成多，比2019年下降六成多。

疫情的地區性零星反覆，就地過年的倡議，無法讓人們安下心來共慶團圓。

返鄉過年的人流，或許會出現打對摺的情況。

除了旅遊業再遭打擊之外，返鄉置業潮也會再次面臨收縮的局面。

回家過年的人變少了，縣城的房子也不好賣了。

根據58同城、安居客發佈的**《2020-2021返鄉置業調查報告》**顯示，2021年想要返鄉置業的意願大幅下降。

2020年時，想在老家買房的人羣佔比合計達到68.6%，這其中在省會城市和非省會城市買房的人羣基本各佔一半。

而到了今年，這些調查數據全都變了模樣。

第一個明顯的變化是，想在老家買房的人羣佔比合計只有37.8%，比2020年下降了一半左右。尤其是在老家非省會城市買房的人羣，意願縮水到了11%。

想在老家省會城市買房的人羣佔比，降到了26.8%。近年來，新一線城市、強二線省會城市的強勢發展，肉眼可見，人口流動、優質資源也加速向這些城市聚集，吸引力強了不少。

第二個明顯的變化是，當三四五六線老家的房子變成第二選擇，生活在當下的城市，就成了第一選擇。

2020年時，想在工作城市買房的人羣佔比只有29.8%，到了今年，這一比例上升到了47.6%。而想在工作城市的周邊城市買房的人羣佔比上升到13.6%。

這個關鍵反轉，便是突如其來的疫情危機，對人們的生活帶來的最實際的變化。

無論如何，今年三四五六線城市所期盼的返鄉置業潮，恐怕不會出現了。

二、返鄉置業的轉變

時代的千變萬化，只在一瞬間。

2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，加快去庫存。所謂的棚改貨幣化安置，也就是拆遷之後不給房子（或少量房子）給現金，由拆遷户自己去市場上購買商品房。

這成為那一波房價暴漲的重要背後推手。

2016年，由深圳、上海開始了新一輪的房價上漲。漲勢從一線城市，慢慢輪動到二線城市，由此出現了**“房價四小龍”——南京、蘇州、合肥、廈門。**

直到2018年，漲勢終於輪動到了三四五線城市，老家縣城的房子也開始躥升。

眼看房價噌噌的漲，這時還不趕緊為家裏老人孩子配置一套房子，以後更買不起。

2018，也成為返鄉置業意願飆升的一年。

在安居客發佈的《2017-2018返鄉置業報告》裏，59%的受訪人羣有返鄉置業意願。

一直以來的一個重大誤區是，返鄉置業並不是真的回到自己出生的鄉村，而是到縣城、地級市，甚至到省會城市買下房子。

但高光時刻總有消失的時候，也正是從2017年開始，中國城市的大分化時代開啓。

從“搶人大戰”開始，人口持續流入的城市，便集中在一二線城市+弱二線的省會城市，而三四線城市從2018年的巔峯時刻，逐漸變得冷清。

返鄉置業的目標，也開始轉向以二線城市為主和部分三線城市。

2021年貝殼給出的數據中，返鄉置業最熱門城市前10名，均為新一線城市。其中，成都、杭州、武漢成為最熱門的三個城市。

當北京、上海嚴格限制人口規模，嚴格調控房地產市場，當廣州、深圳在今年又再次上漲30%左右的時候，這些經濟實力深厚、人才落户政策寬鬆的新一線城市，就成為置業的第一選擇。

即便是熱門的三四線城市，也是唐山、温州這樣具有一定實力的城市。

當大部分三四五六線城市被拋棄，“返鄉置業”的字面意義已然失去意義，其真正內涵已經變為資產配置。

三、這些城市要小心了

當然，也並非所有的三四五六線城市毫無希望。

人口是判斷一個城市是否值得長期投資的最重要標準。

那些在珠三角、長三角核心城市周邊，人口還在流入、產業還有活力的三四線城市，對剛需來講依然值得下手。

那些人口在持續流出的“收縮型”城市來説，房產投資就要十分小心了。

所謂“收縮型”城市，指的就是城區人口連續三年下降的城市。根據“城市進化論”的統計，2019年，中國的收縮型城市已經擴張到87個，分佈於22個省份。

這其中，有18個城市最為典型，有的已經是連續5年城區人口下降。

圖片來源：城市進化論

這18個城市中，全部屬於四五線城市，其中東北11個，成為重災區。

黑龍江的雞西、虎林、鶴崗、北安，吉林的臨江市，遼寧的鳳城市、開原市等7個城市人口收縮的情況，一年比一年嚴峻。

若從近3年的人口流失率來看，內蒙古的根河市人口流失率高達36%，高居第一。黑龍江的密山市人口流失率高達28%，排在第二。

吉林的雙遼市、湖北的漢川市、青海的德令哈市、湖南的津市市、四川的邛崍市、遼寧的燈塔市，人口流失率也都超過了10%。

從城市體量上看，這些城市除了雞西、鶴崗之外，都是人口在50萬以下的小城市，體量最小的根河市，甚至只有不到5萬人。

雖然説起來有些殘酷，但事實是，這些城市的未來，已經蒙上一層陰影。

而這些城市的房子，自然也沒法賣上價錢。

去年頻繁登上熱搜的鶴崗，房價只有2340元/平，排在中國320個可統計房價城市的最後一位，真正的“白菜價房子”。

這些城市的故事告訴我們：當一個城市的人都沒了，還有什麼希望？即便這裏有免費的房子，也沒有購買價值。

中國人講究“衣錦還鄉”，但有些家鄉是註定回不去的。

城市大分化時代裏，真相就是如此殘酷。