春節返鄉置業,這些城市要小心!_風聞
大佬动向-2021-02-08 11:56
一、打對摺的返鄉潮
儘管形勢要比去年好,但毫無疑問,這將是歷史上第二冷清的春節。
1月20日,交通部給出的預測數據是,2021年全國春運期間預計發送旅客17億人次左右,日均4000萬人次,比2020年增長一成多,但比2019年下降四成多。
而到了1月29日,交通部的預測數據再次下調。2021年春運期間預計發送旅客11.52億人次左右,日均2880多萬人次,比2020年下降兩成多,比2019年下降六成多。
疫情的地區性零星反覆,就地過年的倡議,無法讓人們安下心來共慶團圓。
返鄉過年的人流,或許會出現打對摺的情況。
除了旅遊業再遭打擊之外,返鄉置業潮也會再次面臨收縮的局面。
回家過年的人變少了,縣城的房子也不好賣了。
根據58同城、安居客發佈的**《2020-2021返鄉置業調查報告》**顯示,2021年想要返鄉置業的意願大幅下降。
2020年時,想在老家買房的人羣佔比合計達到68.6%,這其中在省會城市和非省會城市買房的人羣基本各佔一半。
而到了今年,這些調查數據全都變了模樣。
第一個明顯的變化是,想在老家買房的人羣佔比合計只有37.8%,比2020年下降了一半左右。尤其是在老家非省會城市買房的人羣,意願縮水到了11%。
想在老家省會城市買房的人羣佔比,降到了26.8%。近年來,新一線城市、強二線省會城市的強勢發展,肉眼可見,人口流動、優質資源也加速向這些城市聚集,吸引力強了不少。
第二個明顯的變化是,當三四五六線老家的房子變成第二選擇,生活在當下的城市,就成了第一選擇。
2020年時,想在工作城市買房的人羣佔比只有29.8%,到了今年,這一比例上升到了47.6%。而想在工作城市的周邊城市買房的人羣佔比上升到13.6%。
這個關鍵反轉,便是突如其來的疫情危機,對人們的生活帶來的最實際的變化。
無論如何,今年三四五六線城市所期盼的返鄉置業潮,恐怕不會出現了。
二、返鄉置業的轉變
時代的千變萬化,只在一瞬間。
2015年,國務院推出棚改三年計劃,要求積極推進棚改貨幣化安置,加快去庫存。所謂的棚改貨幣化安置,也就是拆遷之後不給房子(或少量房子)給現金,由拆遷户自己去市場上購買商品房。
這成為那一波房價暴漲的重要背後推手。
2016年,由深圳、上海開始了新一輪的房價上漲。漲勢從一線城市,慢慢輪動到二線城市,由此出現了**“房價四小龍”——南京、蘇州、合肥、廈門。**
直到2018年,漲勢終於輪動到了三四五線城市,老家縣城的房子也開始躥升。
眼看房價噌噌的漲,這時還不趕緊為家裏老人孩子配置一套房子,以後更買不起。
2018,也成為返鄉置業意願飆升的一年。
在安居客發佈的《2017-2018返鄉置業報告》裏,59%的受訪人羣有返鄉置業意願。
一直以來的一個重大誤區是,返鄉置業並不是真的回到自己出生的鄉村,而是到縣城、地級市,甚至到省會城市買下房子。
但高光時刻總有消失的時候,也正是從2017年開始,中國城市的大分化時代開啓。
從“搶人大戰”開始,人口持續流入的城市,便集中在一二線城市+弱二線的省會城市,而三四線城市從2018年的巔峯時刻,逐漸變得冷清。
返鄉置業的目標,也開始轉向以二線城市為主和部分三線城市。
2021年貝殼給出的數據中,返鄉置業最熱門城市前10名,均為新一線城市。其中,成都、杭州、武漢成為最熱門的三個城市。
當北京、上海嚴格限制人口規模,嚴格調控房地產市場,當廣州、深圳在今年又再次上漲30%左右的時候,這些經濟實力深厚、人才落户政策寬鬆的新一線城市,就成為置業的第一選擇。
即便是熱門的三四線城市,也是唐山、温州這樣具有一定實力的城市。
當大部分三四五六線城市被拋棄,“返鄉置業”的字面意義已然失去意義,其真正內涵已經變為資產配置。
三、這些城市要小心了
當然,也並非所有的三四五六線城市毫無希望。
人口是判斷一個城市是否值得長期投資的最重要標準。
那些在珠三角、長三角核心城市周邊,人口還在流入、產業還有活力的三四線城市,對剛需來講依然值得下手。
那些人口在持續流出的“收縮型”城市來説,房產投資就要十分小心了。
所謂“收縮型”城市,指的就是城區人口連續三年下降的城市。根據“城市進化論”的統計,2019年,中國的收縮型城市已經擴張到87個,分佈於22個省份。
這其中,有18個城市最為典型,有的已經是連續5年城區人口下降。
圖片來源:城市進化論
這18個城市中,全部屬於四五線城市,其中東北11個,成為重災區。
黑龍江的雞西、虎林、鶴崗、北安,吉林的臨江市,遼寧的鳳城市、開原市等7個城市人口收縮的情況,一年比一年嚴峻。
若從近3年的人口流失率來看,內蒙古的根河市人口流失率高達36%,高居第一。黑龍江的密山市人口流失率高達28%,排在第二。
吉林的雙遼市、湖北的漢川市、青海的德令哈市、湖南的津市市、四川的邛崍市、遼寧的燈塔市,人口流失率也都超過了10%。
從城市體量上看,這些城市除了雞西、鶴崗之外,都是人口在50萬以下的小城市,體量最小的根河市,甚至只有不到5萬人。
雖然説起來有些殘酷,但事實是,這些城市的未來,已經蒙上一層陰影。
而這些城市的房子,自然也沒法賣上價錢。
去年頻繁登上熱搜的鶴崗,房價只有2340元/平,排在中國320個可統計房價城市的最後一位,真正的“白菜價房子”。
這些城市的故事告訴我們:當一個城市的人都沒了,還有什麼希望?即便這裏有免費的房子,也沒有購買價值。
中國人講究“衣錦還鄉”,但有些家鄉是註定回不去的。
城市大分化時代裏,真相就是如此殘酷。