美日的房價及不交房產税的後果_風聞

風傳要收房產税啦，有人説真是窮瘋啦，要刮民啦。。。

但具我所知，美日台早就收房產税，不但有房產税，台灣更登峯造級的有地價税，為何他們認為，美日台不算刮民，中國就是？這是否很變態啊？

一，美國的房價及房產税。

不要拿北京上海的房子和美國方圓50裏不見一個人影的地方比。你要説北京市中心房子8萬了，那我是不是應該拿曼哈頓中央公園旁邊的房子出來比呢？那邊兩室一廳三室一廳動輒七八百萬，上千萬美元，有可比性嗎？

二十萬美元的確可以買套別墅還帶游泳池的，但這種地方是在中西部，去個最近的超市都要開車一個多小時。。。這樣的房子放在大城市周圍開車兩小時能到的地方，至少三百萬美元起。紐約周邊的兩室一廳在40-100萬美元左右，當然看區，也有30萬的，在黑人區。。

房價最貴的曼哈頓房價合人民幣13萬/平。而上海最貴的地段12萬人民幣/平。

2015年第四季度曼哈頓公寓的平均銷售價格為194.8萬美元，按照2015年底1美元兑換6.49元人民幣的匯率換算，平均銷售價格為1264萬元人民幣。曼哈頓公寓每平方英尺的銷售價格為1645美元，按照1平方米等於10.7平方英尺折算，曼哈頓公寓每平方米的價格為17601美元，摺合人民幣為11.4230萬元。曼哈頓公寓的中位銷售價格為115萬美元，合人民幣746萬元；每平方米為16724美元，合人民幣10.8539萬元。

低位的如長島的一套位於31樓的面積140平米，擁有一個客廳、兩間卧室、兩個衞生間、一個廚房、一個陽台的“套房”。房價是130萬美元，每平米9200美元，按6.48的匯率約合人民幣842萬元，大約每平米人民幣6萬元。

美國的房子要交税，中國的不交税。美國買的房子是永久的產權，中國是70年產權，但到期是無條件續期的。

這套房子每月的税是1100美元，約合人民幣7128元，一年的税就是人民幣8.5536萬元。管理費是每月1600美元，約合人民幣1.0368萬元，一年管理費就是人民幣1.24416萬元。兩項費用加起來一年要20萬人民幣。想想你住三十年，房產税就夠再買一套一樣的房子了。所以請比較房價的時候別忘記這個重要支出。

就算你工作很好，一年有10萬收入，税和保險大概佔到1/3，到手6-7萬，一年極其摳門，可以存3-4萬，那麼大概需要將近20年的時間在紐約外圍買一個兩室一廳。在美國，敢不交房產税的後果。在美國，房產税的徵收已經有兩百多年的歷史了，住房交房產税是天經地義的事情，與中國不同的是，美國的土地和房產都是私有的，而且是永久產權。但在美國如果不交房產税後果是非常嚴重的。

美國無房不税。房產税是美國地方政府的重要收入來源，安保、消防、教育、醫療等公共服務費用來源很大一部分都有賴於房產税，所以漏繳或不繳房產税是很嚴重的違法行為，政府甚至有權沒收並拍賣房產。

房產税徵收，不同的州有不同的規定，有的按季度交，有的按月交，在加州是每年需要交兩次。每個縣政府都有專門的交地税網站。不少初到美國的購房者，由於不清楚或不重視房產税的繳納，在現金付清房款之後以為就可以一勞永逸安心居住了，卻不曉在美房產是世代交税的，剛打算搬到自己的新屋居住，卻發現房子已經因為欠繳房產税被政府拍賣了，裏面早已雀巢鳩佔住上別的家庭。

如果你家的房子正好坐落在兩個州的交界線上，那就需要分別到兩個州的交税網站繳納房產税，如果只在一個州繳納房產税而忘記繳另一個州的税話，一覺醒來你發現房屋有一半已經不屬於你。

美國紐約就出現這樣一個例子，一名女子買的房屋坐落在紐約上州與康涅狄格州的交界線上，而她貸款的銀行由於疏忽只向康州政府繳納了房產税而忘記了向紐約上州交税。兩年之後，該女子才知道自己房屋的一半竟然已經被政府拍賣並被自己的鄰居以275美元的超低價格拍走。當她去跟鄰居交涉時鄰居竟然向她索要高達15萬美元的鉅款才肯將土地償還。

二，日本東京的房價和房產税。

2014年日本東京的土地價格為每平米接近80萬日元，摺合人民幣4.2萬人民幣，東京都最紅火的中央區2014年每平米地價約為492萬日元，約合人民幣25.8萬元，排名第一。

千代田區每平米地價約459萬日元，約合人民幣24.1萬餘，排名第二；排名第三到第五的港區、澀谷區和新宿區每平米地價約250萬日元，約合人民幣13萬元；排名第6-11的區每平米地價約在100萬左右，約合人民幣5萬；

用一個正在出售的普通實例説明，東京川平冢3丁目一處公寓，距離車站10分鐘步行路程，面積79.35平方米，總價5350萬日元(382萬元人民幣).如果首付1200萬日元，貸款30年，每月要還款12.8萬左右，此外，入住後每月的管理費是2萬日元。

一般來説，東京幾個著名的昂貴地段例如惠比壽、廣尾、赤坂等區域，不要説電視上常看到的日式獨門小樓，就是一套不到100平方米的三室一廳公寓房往往標價要1億幾千萬。

再説低位普通公寓房。

面積80平方米的三室一廳，總價3100多萬日元(約220萬元人民幣)，首付了900萬，貸了25年的款，每月還款約7萬日元。每天從家到城裏的公司上班需要坐1小時的輕軌電車。

日本駐華使館的官方微博：大家知道在日本買一套房要花多少錢嗎？據2014的調查，日本計劃購房者們的年收入約為581萬日幣（約30.5萬元），平均年齡為42.7歲。

一套獨門獨户的房子的平均建築費用約為3057萬日幣（約160.9萬元），最貴的是東京3534萬日幣，最便宜的是宮崎2115萬日幣。

一套獨門獨户的房子的平均建築費用約合人民幣160.9萬元”，前面給讀者的是房子總價，後面卻只寫了房子的建築費用。

@日本國駐華大使館 的微博會告訴你獨門獨院的建築費用是160萬人民幣，他沒有告訴你如果這個獨門獨院2014年建在東京，如果只是一個佔地200平米的獨門獨院，平均地價就要820萬，不考慮任何税費和開發商利潤，僅僅地價加上建築費用就接近千萬，其中建築成本佔比僅僅16%左右。如果是排名前5的東京都地區，地價加建築費用就最少有2760萬人民幣，建築費用在其中僅僅是個零頭。

日本房屋的保有税問題。

日本從1950年開始徵收房產税，目前日本與房產相關的税收主要包括不動產取得類課税、不動產保有類課税和不動產轉讓所得類課税三大類，涵蓋了獲取、保有和轉讓不動產的全過程。土地和住宅的不動產取得税税率為3％，非住宅類建築取得税税率為4％。繼承税和贈與税是不動產接受方繳納的國税，採用10％至50％的六檔累進税率制，不足1000萬日元的部分按10％的税率徵税，而超過3億日元的部分其税率則為50％。

物業税是地方税，徵收對象主要是土地和建築兩個部分。目前，日本的物業税標準税率為1．4％，都市規劃税的税率上限為0．3％。徵收不動產轉讓税的目的主要是為了抑制炒地、炒房等投機行為，穩定房地產市場。保有五年以上的房地產轉讓收益所得税税率為15％，居民税税率為5％；保有五年以下的房地產轉讓收益所得税税率為30％，居民税税率為9％。

三，台灣的房價和房產税，地價税。

台北平均房價是1平米4萬人民幣到7萬人民幣。精華地段20萬人民幣以上！

按照一户平均80平米算，就算按照一平米4萬人民幣低價算。也就是320萬人民幣，房產税一年就要交近7萬人民幣，也就是35萬新台幣！

台灣平均月工資 3.2萬---4.73萬台幣之間（合人民幣6500----8000元），一年收入，也就是50萬新台幣左右。一人一年工資，僅交納房產税就佔到年收入的六成！

如果按照台北市區的平均房價10萬人民幣算，一户80平米的房子，3口之家，一年要繳納16萬人民幣的房產税。

台北人至少80%的人收入不會比這高的！如沒有自己的房子，租房住，台灣的房租水平，50平方米的房子，在台北月租1.3萬台幣，在其他城市月租也得8千多台幣左右。

台灣一半城市工薪階層沒有自己的房子，要租房，每年最少要交納10萬台幣（合2.2萬人民幣）房租。另一半人要交納沉重的月供和土地税房屋税，日子也不輕鬆。

台灣的房税和地價税

台灣版房產税由房屋税和地價税構成。經過近一年半房屋税調整、最新公告地價提升、實價登錄、開徵房地合一税等重大調整後，台灣房產税的後坐力顯現。

2014年7月1日台北率先調整房屋税。台灣新調整後的房屋税公式：房屋構造標準單價×面積（1-折舊率×折舊年數）×路段率×（1+路段率）×適用税率=應納房屋税。也就是説房屋税交多少關鍵看三因素：房屋標準單價、路段率和適用税率。路段越好税越高房屋標準單價不是按房屋造價或市價計算，而是按照房屋現值計算，房屋現值才是房屋税的税基。房屋標準單價是由台灣各縣市不動產評價委員會按照房屋結構、用途、房屋總層數三個因素分別評定的，三年檢討一次。

2014年7月1日，台北市率先調整房屋税，房屋標準單價平均調漲1.6倍，那麼税額實際繳納可不是1.6倍而是2.6倍。舉例説，如果一套房以前一年的房屋税是1萬新台幣，那麼現在則需交2.6萬新台幣。買房的人都知道路段很重要，然而台北2014年7月起，99條路段率調高，最高達300%。房越多越好税越高房屋持有環節税，除房屋税之外，在台灣還有地價税。

台灣房屋是永久產權，所以既要交房屋税也要交地價税。今年1月1日，台灣當局重新公告地價及公告土地現值 ，兩者平均上漲幅度分別達6.7%和30.54%。房屋税調整、公告土地現值、公告地價、房地合一税（即房屋交易時房地增值部分合在一起交税，邊際税率達45%。