扎堆上市的物業：未來靠社區智能化拼天下？_風聞

配圖來自Canva可畫

隨着房地產行業進入存量經濟時代，物業管理的價值開始日益凸顯，物業管理也日漸變成了房產公司的下一個掘金池。在疫情爆發期間，物業管理公司更是充分發揮其“社區管家”的職能，為居民生活提供了諸多便利。物業管理公司也藉此機會，對外展現了其在極端情況下的特殊作用。

伴隨着物業管理行業熱度的持續攀升，各路房產公司開始競相分拆其旗下的物業公司上市，國內物業管理行業，也由此迎來了“扎堆上市潮”。

物管行業迎來扎堆上市潮

據最新數據顯示，截止2020年末已經有42家物業管理公司登陸資本市場，其中有38家選擇在港上市，4家物業管理公司登陸A股市場，這些數據正在打破物業管理行業上市的舊傳統。

實際上，自2014年第一家物業管理公司上市以來，每年新上市的物業管理公司一直保持在個位數增長的狀態，這一現象一直持續到了2019年才有所好轉。數據顯示，2018年到2020年，新上市的物業管理公司，分別達到了6家、11家、19家，呈現出了每年翻倍增長的態勢。

目前在TOP20的房企中，僅有萬科和龍湖尚未分拆物業上市，其他房產巨頭旗下的物業業務，如碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活、融創服務、世茂服務等等房企物業公司，均已經上市。其中恒大物業、華潤萬象生活等等公司，在上市不足兩月的時間之內，就實現了股價翻番的小目標。

而在物業管理公司紛紛登上風口的背後，與當前國內房產行業的外部環境變化有關。一方面，在國家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下，加速物業板塊上市，成了房產企業“去槓桿、增權益”的有效手段。具體來説，通過拆分物業板塊上市，房產公司可以通過股權融資，降低企業的實際槓桿和資產負債率，幫助企業補充現金流。

另一方面，國家相關部門出台的“物業新政”，也給行業帶來了新的想象空間。1月5日，國家多部委聯合下發了《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，受此政策影響，隔日A+H 42家物業股全線大漲，足見資本市場對於物業管理板塊的認可。

不過説到底，物業管理價值得到凸顯的根本原因，還在於中國房產市場正逐漸步入存量經濟時代，改善住房體驗以及生活品質，成了當前及之後一段時間民眾住房的剛需。而在這一領域，國內尚處於初步的發展階段，未來還有很大的發展潛力，這才是外界普遍看好物業管理的真正原因。

併購加速搶佔藍海市場

當然，物業管理受到資本追捧，與其自身的業務模式也有關係。具體來説，物業管理屬於輕資產、低槓桿的運營模式，它在前期運營時無需過多的資金投入，而物業費用又可以提供穩定的現金流。另外，物業管理方興未艾，巨大的存量市場以及增值服務的可能性，為其後續發展提供了極大的想象空間。

據此前相關部門出台的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》指出，2020年計劃新開工城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民700萬户，這一改造數據是2019年的兩倍。有機構測算，3.9萬個舊改小區預計拉動約1.2萬億元的投資，新的萬億藍海將由此打開。

在此背景下，如何通過投資併購來擴大物業管理佈局，就成了巨頭們當下工作的當務之急。比如，日前剛剛上市2個月的恒大物業，就在近期斥資15億，一舉拿下浙江亞太酒店物業服務有限公司100%的股權。通過此次併購，恒大物業在管面積也一舉突破了3.8億平方米，實現了全年擴張目標的22%。

實際上，近年來做物業併購的遠不止恒大物業一家。資料顯示，僅在2019年相關的物業收購案就有四五起。比如，2019年9月，永升生活服務耗資4.62億，完成收購青島雅園物業55%；碧桂園服務以1.9億元拿下嘉凱城物業100%的股份；中海物業以466萬拿下中建捷成物業100%股權……

而在這種併購潮的背後，則與多方面的因素有關。一方面，房地產行業集中度分散，直接造成了物管行業的分散格局，由此給資本提供了改善行業格局的空間；另一方面，房地產公司的大洗牌，也讓大型房企旗下的物業公司，有了更好的現金流和利潤，從而使其具備更強的擴張能力。基於此，物業管理公司加速併購擴張也就不難理解了。

頭部效應愈加凸顯

隨着行業併購加速，行業的頭部效應也愈加明顯。據不完全統計，在急速擴張的2020年，物業管理行業幾乎每月都會出現物企整合案例。

以碧桂園服務為例，其以高達2031億（截止2月3日收盤價）的市值，成為唯一一家市值破2000億的物業企業，而恒大物業、華潤萬象生活則以準千億的估值緊隨其後；融創服務、雅生活服務、世茂服務、新城悦服務、中海物業等物業公司，市值都在100億-500億港元之間，位居第三梯隊，剩餘的都是市值在100億以下的小物業公司。

除了瘋狂收購之外，頭部物業企業還在不斷開拓新的業務範圍。比如，很多物業企業就通過與地方政府、國有企業、產業園等簽約，將服務範圍向市政、河道等範圍擴展，積極提升其第三方服務面積，目前包括萬科物業、龍湖智慧服務、碧桂園服務等在內的多家物業公司，都已經在加速佈局城市服務這條新賽道了。

在規模上，目前已經上市的物企在管面積達到1億平方米以上僅有十家，如此大的在管面積規模，決定了後面的小玩家很難有機會追上，這也決定了接下來物業管理的競爭，只會是頭部物業管理公司之間的競逐。

實際上，目前頭部物業公司在規模上的角逐早已經展開了。據近期曝光的2021年恒大物業“軍令狀”顯示，恒大將在2021年實現兩大目標：一是實現月新增在管面積3000萬平方米；二是實現每季度利潤都較上年同期實現50%以上的增長。若達成這一目標，恒大物業的在管面積在未來一年將會達到6億平米，其淨利潤將會達到39億元；與之規模相當的碧桂園服務，在近兩年圍繞基礎物業服務和增值物業服務，也進行了多次收購佈局，經過投資併購其在管的物業面積不斷擴大，行業影響力節節攀升。

可以預見，未來物業公司之間的規模競爭還會持續下去，而擁有更多資源的頭部物業企業，也將在此過程中進一步發展壯大。

下一個十年，物業管理公司拼什麼？

隨着行業集中度的逐步提升，物業企業之間原有的同質化競爭問題也日益凸顯。而從種種跡象來看，隨着越來越多的物業公司上市，資本市場對物業公司的認知，也在趨於理性。

比如，2020年10月份成功上市的4家物業企業中，就有三家物業企業，出現了上市破發的情況。其中10月22日上市的第一服務，開盤跌幅超過16%，當日收盤報1.76港元，下跌26.7%，10月30日上市的世貿服務與合景悠活，也先後破發。

有業內人士分析表示，未來物業股的這種分化仍將持續，能夠受到資本市場關注的核心物業股數量有限，物業企業的實際運營能力，將會影響其在資本市場的未來表現。

實際上，隨着大數據、物聯網、人工智能等技術逐漸進入社區生活，社區智能化已經是大勢所趨。在此背景下，物業管理公司必須升級其原有的服務，才能在眾多同質化的產品中，探索出差異化、個性化的點，進而開拓出新的利潤增長空間，從而為其在未來的市場競爭中籌備足夠的糧草，打下堅實的基礎。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110