房子很多、好房不多，租房市場如何破局？_風聞

在大城市當房東的門檻，越來越高了。

從2020年開始，多個城市的住房租賃市場進入了一個怪圈：一面是租金水平持續下降，大量房源長期空置；一面是Top長租品牌的房源遭哄搶，某寶上還有黃牛代搶服務。

圖：貝殼研究院數據顯示2020年10月之後租金水平有小幅上升，但是整體仍位於近兩年低點

圖：不少租客為了搶到長租品牌預租的房源會購買搶房服務

這意味着，即便整體租住需求回温緩慢，還是有越來越多的租房一族開始轉向選擇高品質的房源。換言之，普通房源一客難求、品質好房一房難求。在品質一側，城市住房租賃市場存在一個極大的局部需求缺口。

長租機構自如是目前是品質房源保有量較大的企業，滿足租客品質需求而一路規模飛昇，自如在年後一開工即推出了全新的業主資產委託新模式——“增益租”，在提升房源品質的同時，還兼備“租金無差價、收益有保底、合約一年起”等創新機制。新一輪的租住品質升級戰，正在悄然打響。

增益先增值，將好房更好租發揮到極致

增益模式下，長租機構少有的實現了房屋固定增值與運營增值的統一。

一般來講，一個房子的增值有兩大來源，一是固定增值，一是運營增值。其中，固定增值主要由房價、裝修質量等決定，後者則由房屋運維，如租出去收租金達成。但是在傳統的住房租賃模式中，固定增值與運營增值的雙贏往往較難實現：除開宏觀層面房價的整體上漲，租賃過程中對房屋固定增值的損耗不可避免。而放棄對房屋品質的要求，往往又難以獲得較高的運營增值。

因此，在住房租賃市場整體供不應求時，房東大多缺乏升級房源品質的動力——既然不愁租何必費事，況且裝修升級需要成本投入，帶來的租金漲溢不定，加之有可能的損耗，“算不清這筆賬”。而在整體需求縮減、品質需求比重不斷加重的當下，對於依賴運營增值的部分業主而言，升級房子成了必需的選擇。

但是，如何升級更符合租客需求？升級之後又如何避免日常損耗？租金收益能否真的增加？……與租客一樣，業主同樣需要一個萬全之策。

增益模式是自如交出的答案——通過自營優質裝配，提升房源品質競爭力；通過平台的獲客優勢，保障租金收益；通過自有服務團隊，保持房源品質狀態；通過消除價差、平攤收益、靈活租約，降低業主簽約的心理與資金門檻，實現風險共擔、增益共享。

其實，在品質升級挖掘租賃溢價上，一直是長租平台的“常規操作”。以自如為例，自2011年成立以來，已經完成了對品質分租產品、整租產品、豪宅產品、整棟式產品的多次迭代升級；在對於品質的認知上，也已經演化出覆蓋生活美學、居住健康、智能家居等方面的多元標準。

值得提出的是，經過了多年發展，頭部長租平台已隱隱有成為房屋裝配與維護巨頭的趨勢。自如研究院數據顯示，2020年，自如設計師交付1523套設計方案，家裝服務者累計裝修、維護配置房源超130萬套／間，刷牆面積1168萬平方米，相當於1600個標準足球場；同時，2020年自如家修訂單超300萬，累計服務用户100萬+。

在房屋品質顯著提高之後，更優質的租客羣體、更快速的成交速度、更穩定的租約關係、更有保障的租金收益便是水到渠成。數據顯示，一套常規房源從上架到租出大概需要45天，而自如房源的平均出租週期則不到20天；同時，從2018年到2020年，自如客連續租住時長增長超17%，在2021年有望突破1整年。

不難得見，在全新的增益模式下，目標房源實現了“升級-出租-維護”閉環，達成固定增值提升運營增值、運營增值保障固定增值的協同作用，直瞄當下城市住房租賃市場的品質缺口。

增益背後的長租發展價值共享：讓天下沒有難租的房

增益模式或將成為長租機構對城市住房租賃新一輪改造的開端——新的租住產業生態正在形成。

在協助升級房源品質的“基操”之外，“增益租”為城市住房租賃市場帶來了一種全新的運營模式：包招租，但不包租；有保底，並且共享增益。

在新模式下，目標房源與常規自如房源無疑，將登陸自如APP向全體自如客開放。同時，自如將與業主共同確定房屋出租價格，實現“收出無差價“，並且向業主完全公開實際出租收益，與業主分享品質升級和未來市場向好的增益價值。此外，如果出現市場下行、出租情況不理想，自如也會向業主按比例支付保底收益。

單就“從全包到半包”的運作方式上看，增益模式像是長租機構在經歷2020年的波動之後，向市場規律與模式根本性弊病的低頭。然而，如若從整理城市住房租賃產業的生態上着眼，這套長租行業、甚至是住房租賃市場所首見的“無差價、保底收益、增益共享”的模式，實際上是長租機構在歷時十年發展後，對租客、業主、監管方的全方位價值共享：

一個完整的、增長的、流動的“增益”模型，需要主導平台具有足夠強大的家裝配置能力、市場大數據能力、用户獲客能力、租住生活服務能力。

事實上，成立時間超過9年、管理規模超100萬間、累計服務近400萬業主及租客的自如，對於“增益租”這樣的模式更有發言權。

依託在全託管模式下鍛煉出的能力，增益模式的面世，意味着頭部平台正以更靈活的方式助推存量房源更新改造的大潮，以更動態的協作分化業主的增值壓力，以頭部平台的號召力向各地蓬勃發展的住房租賃市場進行範式演示——業主獲得資產增值、租客提升租住品質、平台沉澱服務收益、整體市場平穩升級。

增益模式正在成為租住新生態的發展基點，正如10年前長租開啓了租住生活的品質化趨勢一樣。隨着自如整合價值鏈能力，自如正在從一個城市租住產品提供者向城市居住服務平台進化。