摘掉“爆雷”“二房東”的帽子，長租公寓有了新的生存法則_風聞

大多數行業的成長軌跡都是一條S型曲線。

啓動期被推上風口，然後是資本和創業者的湧入，接下來因為過度瘋狂而跌落谷底，最終在洗牌賽後逐漸走向正常的軌道。

按照S型曲線的邏輯，不難將長租公寓進行對號入座：

2016年在“房子是用來住的”的旋律下，長租公寓行業被徹底激活，在資本市場一時風頭無兩，而為了搶佔越來越多的市場份額，諸如高收低租、長收短付、租金貸等污點問題應運而生，2018年底開始的“爆雷”事件一直燒到了2020年末。

以至於在不久前的時候，蘑菇租房也曝出了爆雷的消息，蘑菇租房創始人兼CEO馬曉軍發佈公告表示，由於2019年初融資未到位，加上戰略失誤、人力成本激增，公司陷入經營危機。

長租行業似乎被蒙上了一層陰影，當前的洗牌賽仍在繼續，不過行業也出現了一些變革的跡象。

北京出台了針對租賃市場的“最嚴監管”，為企業的“資金池”和“租金貸”雙雙戴上了枷鎖；長租行業的頭部玩家自如，也順勢推出了業主資產委託的新模式，戰略重心開始往重塑長租價值產業鏈的方向轉移。

01 長租背後的價值鏈

長租行業的發展，一度被貼上“二房東”的標籤，然而背後的各環節的價值創造往往被忽略了。

長租公寓的背後涵蓋了家裝、服務賦能、平台高效撮合交易等諸多環節，但過去一些激進的玩家熱衷於“跑馬圈房”的燒錢遊戲，練就的只有“規模”外功，在整個價值鏈層面鮮有創新。

此前的長租模式多半採用了全權包租的委託模式，即與房東簽訂三年以上的租期，然後對房屋裝修改造後通過平台進行出租，並匹配租期服務。而外界已習慣將焦點聚集在長租行業的前端——如二房東一樣拿房、裝修、出租，並沒有太多人去深究諸如裝修、服務、科技等背後的整個價值鏈。

然而傳統的全權包租方式在租賃大環境變化時不夠靈活，比如疫情的持續影響，長租平台如果出租率有所下降，或大環境下租賃價格走弱，會出現價格倒掛、高收低出的局面。

一邊是長租發展近十年的積澱，一邊是模式亟待升級， 2021年的長租行業誰會最先謀求變局？

有些倖存的中小平台逐漸放棄對房屋的改造裝修，放棄對品質和服務的保障，重新走回二房東的時代。

但這似乎並不是一個好的選項。根據《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，房屋的品質、租期的服務已經是僅次於租金和交通區位的考量因素，對於90後、00後等新世代的年輕人而言，有超過6成人將長租機構作為租房時的首選，“長租”的生活方式已經深入人心。

或許還存在另一種思路，改變過去全權包租的路線，以賦能者的身份滲透到房屋委託的各個環節。比如根據租客的喜好需求，為房東提供從裝修設計到傢俱採購再到施工完善的一攬子服務；通過互聯網賦能進行快速交易撮合；租期服務讓業主租客省心省力。這既能滿足當下租房主力軍對品質的需求，也能將全委託模式變得輕快一些。

按照互聯網商業的慣例，當行業在一個方向上走進死衚衕的時候，賽場上聰明的玩家總是會找到新的方向突圍。

長租行業似乎也是如此，至少在洗牌賽已經進行到一定階段，行業漸漸迴歸理性的時候，頭部長租企業不會放棄或弱化其核心競爭力，自如已經將重心指向了整個長租價值鏈的重新塑造。

02 自如釋放的信號

重啓產業變革的長租公寓，正在趟出一條穩健前行的新路子。

自如推出的名為“增益租”的新模式中，並未延續全權包租的策略，而是主打租金無差價、收益有保底、合約一年起等創新機制，與房東的關係也從過去單純的租賃委託，轉向合作共贏的夥伴。選擇在行業爆雷潮後的特殊節點上推出新模式，自如似乎有意向外界釋放一些變革的信號。

首先站在房東的立場上看，新模式隱藏了不少的彩蛋。

被疫情影響的儼然不只有長租平台，在租房市場相對疲軟的局面下，不少年代老舊、裝修過時的房源早已喪失了對年輕人羣的吸引力。自如藉助“增益租”向老舊小區的房東們拋出了橄欖枝，通過自如在裝修環節的經驗和能力輸出，或許可以解決老舊小區在租賃市場中不被青睞的現狀。

同時在新的委託模式下，自如將與業主共同確定房屋出租價格，並向業主完全公開實際出租收益，哪怕是在市場下行、出租情況不理想的情況下，自如也承諾將向業主支付八成左右的保底收益。也就是説，租金本身的透明性最大程度保障了業主的權益，而“保底收益”也為業主規避了市場下行的風險，自如對新模式和市場前景展現了十足的信心。

最低僅需簽約一年的週期，同樣有着不可小覷的吸引力。以往動輒三年以上的租賃週期，嚴格限制了業主的資產配置需求，而高靈活性的新委託方式，無疑賦予了業主更大的自由度。

站在自如自身的立場上，新模式的推出也承載着新的戰略構想。

一方面，新模式的出現有望盤活存量閒置房屋資產，諸如老舊小區、租賃週期短的房屋將加速投入市場，既能緩解住房需求的供需錯配問題，也將持續擴大自如管理的房產規模，進一步增強在市場中的話語權，夯實市場份額向頭部集中的格局。

另一方面，自如的商業模式在某種程度上由重變輕，省去了在房屋翻新改造等環節的硬性成本投入，將精力集中於品控、運營和服務等環節，推動長租行業的模式優化，進而保障業主的穩定收益，同時為租客提供多元化、個性化的租住新體驗。

作為市場份額和行業影響力最大的長租平台，自如的主動求變勢必將為整個行業按下轉型升級的“快進鍵”，並將重構市場的生存法則。

03 行業走進下半場

經歷了洗牌賽和轉型升級的信號，長租公寓正在進入下半場。

不同於上半場的暗流湧動和野蠻生長，理性經營將是長租行業下半場的頭號命題，而在市場不斷糾偏的過程中，勢必會進一步壓縮行業的灰色空間，不少腰部平台可能將陸續退出長租的賽道。

一場“刮骨療毒”式的自我革命，預示着長租行業的徹底重塑。

比如在商業模式上，雖然打着長租公寓的招牌，可不少玩家並沒有跳出賺差價的“二房東”思維，甚至是一切亂象的根源所在。當自如在“增益租”的新模式中奠定了租金收益透明化的基礎，場上的玩家們需要找到多元化的盈利渠道。

自如主動求變的底氣也在於此，過去幾年中自如不斷打磨長租價值鏈條，先後孵化了搬家、保潔、維修等服務體系，並且已經給出了一份不錯的成績單：

2020年自如一站全包式精緻搬家服務的訂單比去年同比增長67.48%，37%的租客每月定時購買一次保潔服務，對外維修項目累計訂單同比增長153.94%……與同類企業相比，自如已經告別了一條腿走路的模式，徹底擺脱了“二房東”的身份，轉向圍繞居住體驗的一體化服務商。

再比如在競爭籌碼上，房屋規模在很長一段時間內都是長租平台的“核心武器”，但在商業模式變輕後，背後的運營能力、供應鏈能力和客户服務能力，將是不同平台較量的對象，註定會加速投機者的淘汰，市場份額向頭部平台集中。

可以佐證的是，2020年倒下的長租平台中，不少玩家的週轉率已經低於50%，運營能力的不足可以説是拖垮資金鍊的元兇之一。

而自如在這一方面的表現同樣可圈可點：根據自如在《2020長租消費新趨勢報告》中公佈的數據，自如房源的平均出租週期為15天，遠低於普租的45天，且所有房源的入住率都穩定在90%以上……運營能力曾經是長租平台活下來的關鍵，也將醖釀一場滾雪球式的市場演變。

不過對整個長租行業而言，破舊立新絕不是什麼壞消息。租住服務的品質化，將不斷強化租住功能，弱化房屋的金融屬性，符合“房住不炒”的社會意志；產業鏈上下游的服務優化，無形中提高了長租公寓的進入門檻，避免2019年前後的行業亂象再次上演，最終利好的將是租客和房東。

04 寫在最後

住的需求是剛性的，長租公寓絕不會是短暫的風口。

即便是從自如誕生的2011年開始算起，長租公寓也剛剛走到第10個年頭。倘若用長遠的目光審視長租行業，所謂的爆雷潮不過是行業進化之路中的小插曲，隨着監管的持續干預和自如等頭部玩家的推陳出新，長租行業在2021年初走上一條長且寬的大道。

有理由相信，經過S型曲線的谷底後，自如新模式為行業摘掉“二房東”的帽子，長租行業的想象空間才剛剛開始。