五年以內，解決住的問題，我來給個方案吧_風聞

 房地產價格過高這件事，從產權上解決問題的機會在2008年以前，那時候我們的銀行被綁架的程度還不是很深，還能承受房價攔腰折半式的下跌，現在基本都不能再指望有產權的房子低價這個路了。因此只能另闢蹊徑只解決住，把產權擱在以後處理。

首先需要理解相關幾方的心態和利益需求：

1.居民，買房前，房價越低越好；有一套房，配套越多越好；有幾套房，房價漲的越快越好。

2.中央政府，過高的房價影響了國民經濟正常發展，必須加以控制，責成專業部門調控；專業部門，怎麼調是什麼後果其實我懂，咱來個欺上瞞下南轅北轍的“堵”！這樣我們才能利益最大化。

3.地方政府，每年有大筆的賣地收入，土地單價越高越好，為此就採取飢餓營銷。

4.銀行，房價不能跌，一旦按揭貸款出現大面積的斷供，那是致命的。

5.房地產商，最低價拿地，造了房子先捂着，最高價賣出去。

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怎麼解決住的問題？買嗎？居民沒那麼多錢，新工作的沒那麼多錢，外來打工的沒那麼多錢。當然只有租，現在市場上可供租賃的房子都是商品房，因為房價過高帶動得租金也高到很多新市民和外地打工人租不起的地步，看來只有大力發展公租房才能解決問題了。

中央政府也是這麼提倡的，但是政策到了下面就走樣了，一是地方政府陽奉陰違，不願意大規模提供公租房，生怕會因為公租房的存在，衝擊了買房需求，間接傳遞到地產市場壓低了土地招拍掛的價格。二是在政策執行過程中總有人摻沙子，地方政府中總有些人要把多少年以後房屋產權轉移寫到規定當中去，然後就有了牟利的機會。三是這些公租房，還真的是按照普通住宅的那些規範去設計施工，假如建多了還真就會衝擊當地的房地產市場，間接壓縮地方政府賣地籌資的能力。

基於以上原因，我提如下建議：

1.按當地常駐人口10%比例配建公租房，只租不售，產權歸政府所有。

2.既然是隻解決住的問題，就沒有必要建成花園城市小區，可以把容積率提高到12-18之間，和普通商品房小區拉開密度差距，避免衝擊房地產市場。房屋最小單元建築面積30方，大一點60方，平層和LOFT。

3.限定平層每平米每天租金1元，LOFT每平米每天租金1.5元，這樣一套30平的單身公寓平層900，LOFT1350，60平也不過是1800和2700，相比於市場上租房的價格優勢明顯了。即便是外來民工和新大學生租一套也能承受了。

4.租房的人大多早出晚歸，很少有機會在小區樓下曬太陽什麼的，因此採光和小區環境好不好也就不那麼重要了，等攢夠了錢他們為了改善居住環境還是會去買房的，那時候二手商品房還是新商品房就取決於他們的個人能力了。即便是一輩子不順，一直租這種公租房，其實60方平層、30方LOFT住三口之家，60方LOFT住一家五口也不是不可以的。等於是政府給低收入人羣託了底又不至於傷及自己的財政收入。

5.計算一下收入，免得地方政府覺得自己虧大了。商住樓，建安成本平層3000，LOFT4000，基本可以做到含地面和廚衞簡裝這個標準。每平米70年的租金收入（360天）平層25200，LOFT37800，看起來不驚人，但是假如平層容積率16，LOFT10，還原到土地上每平方米土地價格分別是403200和378000，等於是2.68億或者2.52億一畝地，這個價格接近大多數城市中心地塊的幾倍到十幾倍。這個比賣地合算多了，而且中央政府不會有事沒事卡脖子。

6.關於商業模式，我給地方政府提一個方案，直接去找銀行拿收款權做抵押，分30年等額本金還款，那麼3000造價的平層按每平米3000貸款，4000造價的LOFT按每平米4000貸款，30年按揭每個月每平米按揭款分別是16塊、21塊，租金收入是30塊和45塊，差價是14塊和24塊，假如干脆把30年貸款的錢一次拿光，那個收入也比單純的賣70年的地多。另外還多了後40年的全額租金，房產的產權還永遠在政府手裏，需要拆遷的時候最多隻是付一點租賃補償而已，沒有人有資格當這個釘子户。

7.這樣的房產項目，人口密集，差不多相當於每平方公里20萬人，有人就有商業，地面1-3層建設成商業設施和公用設施，租賃費那就不是樓上租户那一點了。

8.需要的時候，也可以在裏面配建醫院、圖書館、幼兒園、小學等等。這些資產可以用劃撥的形式提供給這些單位。