“擔保貸款”掘金、高溢價拿地，中南建設業績增速虛高?_風聞

　　克而瑞研究中心報告指出，隨着資金壓力大增，各大房企積極探尋高效的融資方式，緩解資金壓力。2020年11月以來，22家上市房企提供擔保事件累計達185次，總額超過1000億元。報告顯示，自2020年11月至2021年1月初，中南建設擔保40次，涉及金額203.8億元；泰禾集團擔保4次，涉及金額190.4億元。

　　截止2020年三季度末，中南建設的資產負債率達到89.02%，總債務超8百億，淨負債率達到136%，而剔除預收款後的資產負債率仍高達82.5%，連踩兩道紅線。

　　儘管陳昱含非常篤定ROIC的作用，但中南建設在這方面的成績卻表現的差強人意。Wind數據顯示，在過去三年（2017-2019）中，中南建設的ROIC分別為1.06%、3.51%、5.72%。

　　2021年，1月13日，中南建設發佈2020年業績預告。數據顯示，預計2020年歸屬於上市公司股東的淨利潤60億元~80億元，較上年同期增44.12%~92.17%，基本每股收益1.59元~2.12 元。

　　

　　自上市以來，中南建設表現一直差強人意，特別是在開發利潤率方面，一直未能超過10%，而高溢價拿地無疑將會對利潤率形成更為嚴重的拖累。週轉率方面相較於2010年0.68的存貨週轉率數據，2018年、2019年的存貨週轉率僅為0.26/0.4，有明顯下滑，且並未處於行業較好水平。

　　業績增速虛高

　　據瞭解，中南建設主營業務除了房地產開發以外，建築施工業務也是一塊大業務。從公司歷史的營收結構來看，施工板塊的營收佔比一直在提升，房地產營收比例反而在下降，所以中南建設的毛利率和淨利率持續走低會是常態。從這個角度考慮，即使高增長是給不了高估值的，因為盈利質量沒有改善。

　　相較近年，中南建設在2020年的業績增速並不理想。在2018年、2019年，該公司的合同銷售金額分別同比增長52%、34%，增速分別是2020年的3.66倍、2.39倍。

　　此外，中南建設2020年中期營收296.93億元按年增長27.32%，毛利率17.28%按年跌2.64個百分點，大幅弱於同行。根據克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數據的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比看，中南建設的毛利率整體偏弱，數據剛過行業平均毛利率水平50%。

　　

　　頻繁擔保，如何挽救上千億負債

　　以“三道紅線”標準來看，截至2020年三季度，中南建設扣除預收款之後的資產負債率為82.51%，現金短債比為1.15倍，淨負債率為136%。也就是説，中南未來有息負債年增速不得超過5%。整體情況雖然較2020年初有所好轉，但仍然踩線兩條。

　　根據中南2020年三季報數據，公司1-9月總負債攀升至3032.04億元，有息負債增長到916.72億元。其中，短期借款和一年內到期的非流動負債為259.6億元，在全部有息負債中佔比32.14%。

　　

　　負債高企的情況下，中南仍在不斷為名下子公司提供融資擔保。據不完全統計，僅2020年12月，中南就陸續為21家公司提供擔保，擔保金額共計約110.11億元。

　　截至2020年12月30日，江蘇中南建設集團股份有限公司及控股子公司對外擔保餘額654.3 億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的 305.2%。而被擔保的公司裏，大部分都是虧損的，只有極少數盈利。

　　截止2021年2月5日，公司公告集團及控股子公司對外擔保餘額670.21 億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東的股東權益的312.61%。

　　目前擺在中南建設面前最主要的問題，還是債務。 如果不能進一步降低負債規模，壓縮杆槓率，在融資不斷收緊的環境下，不及時改善自身較為緊張的現金流，恐怕會讓中南建設倍感壓力。(中訪網出品）