美好置業：破滅的美好幻想_風聞

**導語：**美好置業是房地產業務轉型失敗的典型，公司基本面一塌糊塗，負債累累。其股價出現的長期橫盤、暴漲暴跌等現象具有明顯的莊家控盤性質。

子樂 | 文

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無徵兆暴跌

在1月15日至2月4日的15個交易日裏，美好置業（000667.SZ）股價暴跌，自3.8元一路跌至1.54元，跌幅59.4%，公司市值最低下探至38億元。後出現小幅反彈，截止2月23日，股價收於1.83元。

美好置業暴跌前，其股價曾在3.8元附近高位盤整達5個月之久，當時私募界傳言“該股已被莊家控盤，欲於2021年春節前拉昇至7元”，期間有不少私募基金及散户跟進建倉。沒想到他們等來的不是莊家抬轎，而是傾盆大雨般的砸盤，2月15日午盤，本來波動平穩的美好置業忽然出現數十萬手賣單，瞬間封住跌停板，後有大買單翹板解封，但尾盤再次跌停，此後連續六個交易日跌停，開板後依然陰跌不止，最低探至1.54元。

美好置業雖然早就公佈了股份回購計劃，但直到股價跌至近期最低點後的次日，即2月5日公司才出資1985萬元實施回購，時間點卡的死死的，印證了之前該股被莊家控盤的説法。

美好置業的第二大股東方時尚股價在同期也出現大幅下跌，而兩者業務並無關聯，東方時尚也未拋售美好置業股份。兩者股價聯動為何如此緊密，背後有莊家操盤的可能性極大。

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經營困境

作為老牌房企，美好置業曾有過美好時光。2016年，公司房地產業務收入創造歷史最高，達50.62億元，土地儲備也創歷史峯值，達258.13萬平米。

但好景不長。由於房地產市場拿地價格高企，加上地產領域金融監管政策逐漸趨嚴，其業務受到影響。2014年開始，美好置業從房地產領域向裝配式建築業務試水，2017年又增加了向現代農業領域和產業新城領域轉型。

裝配式建築是美好置業押注的方向，公司已成立13家裝配式建築業務PC工廠，其中8家投產。裝配板塊人員，也從2017年的329人猛增至2019年的2430人。期間，裝配公司收入從3.34億元增至7.14億元，淨利潤虧損額從1352.84萬元暴增至5.98億元。

涉農方面，公司分別於2018年5月、7月、12月揮金百億進軍農業項目，擬用3年時間圈下200萬畝土地，計劃共投資100個億。 截至2019年末，累計土地流轉8.5萬畝，改造蝦稻田達8萬畝，實現小龍蝦養殖面積3.5萬畝，水稻種植面積3.4萬畝。目前，美好置業有18個生產基地，其中湖北洪湖下設13個生產基地，湖北監利下設5個生產基地，“蝦稻共作稻漁種養”產業規劃已經具備規模。

產業新鎮業務主要圍繞湖北洪湖新灘美好未來新城（一期）PPP項目（“洪湖新灘項目”）和武漢蔡甸索河未來田園小鎮項目展開。洪湖新灘項目2019年實現投資7.5億元，累計投資10億元。

然而，這種大手筆投資帶來更多是“噱頭”而不是實績，轉型至今仍處於投入期，且盈利規模始終未成氣候。美好置業為轉型花費的時間與精力不容小覷，但這部分業務仍然未見起色。近三年來，公司業績也持續處於下行狀態，因房地產業務不斷被淡化，加上涉足從未接觸過的領域，導致公司造血能力一度下降。

到處插花花不放，殘瓣頹廢難覓春。

寄予厚望的裝配式建築連續兩年半呈現虧損狀態。財報數據顯示，2018年到2020年上半年，美好裝配分別實現淨利潤-1.97億元、-5.98億元、-2.39億元。裝配式建築目前產能釋放情況並未披露，去年上半年裝配式建築業務簽約訂單金額18.5億元，其中81.7%是內部項目所消化。

投資百億的農業板塊，因持續虧損被退租。1月29日，美好置業現代農業共流轉農業用地8.5萬畝用於經營，由於連續虧損，已完成洪湖土地6.4萬畝的退租工作，報告期內，將已投入的農田改造費用，即長期待攤費用餘額約1.5億元一次性計入當年損益，該損失屬於非經常性損益。

2020年上半年，美好置業現代農業營收佔比僅為1.89%，主營業務為農業養殖與銷售的湖北美億農業發展有限公司，在上述期間內的淨利潤為-0.87億元。

專家指出，美好置業的佈局的確拖累了公司的整體發展，多元化發展前期投入巨大，而且投資回報週期漫長，特別是在主業業績增長緩慢、利潤下滑時，多元化可能會成為燒錢的產業，會拖累公司整體的規模業績和利潤增長水平。美好置業轉型失利，最主要還是因為對跨界轉型的行業不熟悉，缺乏這方面的人才經驗，包括對國家在相關產業方面的政策支持也不是很熟悉，對盈利增長模式還沒有完全掌握到。

改革趨勢之下，美好置業在土地儲備上逐步收縮，2019年拿地金額11.33億元，當年簽約金額67.38億元。截至2020年上半年，美好置業土儲計容建面為146.78萬平方米，按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，僅夠2.5年開發。

2016年-2020年三季度，美好置業投資現金流持續下降，分別為-2759萬元、-2.92億元、-10.28億元、-15.87億元、-4.5億元。

2017年-2020年三季度，公司營業收入分別為44.38億元、25.2億元、36.59億元、21.85億元，淨利潤分別為6.64億元、2.49億元、0.67億元、-1.43億元。

大手筆轉型後，盈利能力持續下滑、負債高企資金缺口大、融資渠道單一等問題讓美好置業的發展顯得不那麼“美好”。

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債務危機

地產不斷收縮導致自身“造血”能力不足，同時砸重金投入新業務的美好置業，讓市場有冒進和高負債的擔憂。數據顯示，美好置業負債率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進一步增至76.65%。

美好置業轉型佈局新領域所籌資金多是依靠向各大金融機構的融資，其中以信託等高成本融資居多，加上所涉項目投資回報期較長，導致借款一度逾期，甚至出現“賣子還債”的情況。

去年上半年美好置業融資餘額達78.1億元，期限在6個月至36個月，其中來自信託機構的貸款成本最高，達14.5%，其次是非銀行類貸款，融資成本為10.5%-15%之間。

另外，截至2020年11月7日，美好置業累計對外擔保餘額66.49億元，其中對資產負債率超過70%的單位擔保金額為61.29億元，達到公司最近一期經審計淨資產的86.57%。

美好置業的融資成本高於房企平均信託融資成本。根據明源地產研究院2月6日提供的數據，近兩週以來，信託端對房企放款的綜合成本集中在10%-12%之間，與2020年持平。

雖然多渠道出擊，仍難解美好置業的資金飢渴。一個不容迴避的事實是，公司融資餘額以及融資成本均處於上行態勢。

財務費用高低對美好置業淨利潤的影響也較為明顯，2020年上半年，公司財務費用同比增長364.34%，同期虧損9230萬元，去年三季度，財務費用一度達到1.37億元，而淨利潤也虧損至1.43億元。

大手筆融資，也讓公司一時間從信託機構借款的項目處於延期兑付危機中。2019年2月，美好置業旗下公司杭州美生向中建投信託借款3.5億元，期限一年，美好置業為這筆融資提供保證擔保，這筆借款在逾期一個月後才完成兑付。

債務承壓下，公司緊急出售三家子公司的全部股權。2020年12月31日，美好置業接連發布了兩份資產轉讓公告，擬轉讓東莞市塘廈寶光100%股權、安徽東磁100%股權、合肥名流100%股權，交易價格合計約為22.08億元。

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後記

美好置業是房地產業務轉型失敗的典型，公司基本面一塌糊塗，負債累累。其股價出現的長期橫盤、暴漲暴跌等現象具有明顯的莊家控盤性質，散户的無序買賣不會使K線呈現這種特徵。1月15日之前莊家拉昇傳言和之後的猛烈砸盤，很有可能是莊家間意見不統一、爭相拋售所致。

公司1月19日發佈業績預告，認為2020年全年扣非淨利潤虧損不低於4.3億元，這也是莊家決定提前放棄該股的原因之一。