成都驚現“柱子房”？奧園翻車背後，擴張後遺症凸顯_風聞

　　文丨西部菌

　　農曆新年伊始，成都奧園廣場公寓的多位業主，卻開始了維權之路。

　　據封面新聞報道，成都奧園廣場三期精裝公寓在收房時，被業主投訴問題百出——“我的客廳中間居然立了一根柱子”；“天花板還有裸露的鋼筋”；“房間內貼滿了要整改的貼紙，衞生間外的牆面出現了滲水後留下的水漬”……

　　從公開報道來看，中國奧園在成都的這一項目，牽涉的裝修質量問題五花八門。而且，涉及範圍相當廣：

　　多位業主代表向記者表示，在本批次交房的3、4、5棟公寓中，超一半的房屋都存在不同程度的滲水、返潮以及空鼓等現象……

　　奧園的品牌知名度不算低，在成都也是深耕多年，這次嚴重翻車，某種程度上，也是其增長質量下滑的一個縮影。

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　　官網信息顯示，中國奧園集團 1996 年在廣州成立，2007 年在香港上市，業務涵蓋地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新、教育、美麗產業。

　　當然，在奧園的多條業務線中，地產板塊是絕對的收入重心。而2020年，奧園地產的銷售額約1330.1億元，在克而瑞的全口徑銷售榜單上，位列房企第29位。

　　來源：奧園官網

　　區域佈局上，奧園以華南、中西部核心區、華東和環渤海區域四個區域為主，主要業務集中在一二線和強三線城市。並且在澳大利亞、加拿大等國外地區也有落子。

　　值得注意的是，雙圈戰略加持下的川渝地區，歷來是奧園的業務重鎮。2020年的年中報顯示，奧園在四川地區的合同銷售額達到62.87億元，僅次於大本營廣東以及江蘇。也就是説，四川算得上奧園銷售的TOP3省份。

　　在成都地區，到去年年中，包括成華奧園廣場、奧園半島One、奧園雲璟、奧園棠玥府、奧園玖儷灣、奧園蔚藍卡地亞•雲墅等在內，奧園的項目就多達十餘個。

　　而且奧園的官網還提到，旗下的成都奧園雲璟、重慶奧園翡翠天辰等項目，還曾收穫多個重量級獎項，市場口碑和美譽度較高。

　　正因如此，這次成都奧園廣場因為質量問題釀出維權風波，確實讓外界有些大跌眼鏡。

　　來源：封面新聞

　　一方面，如前所述，被投訴的質量問題相當多，且牽涉範圍廣，説明產品把控出現了較為嚴重的疏漏。

　　另一方面，奧園廣場算是奧園在成都的一個標杆項目了，三期寫字樓首開時就比較火熱。並且公開信息顯示，它還曾入選成都市成華區重點宣傳項目。

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　　在深耕之地成都，奧園翻車的情況其實不是孤例。比如近段時間，奧園公園府邸的多位業主投訴，奧園單方面以改造升級為由，延期交付。

　　至於其他城市項目涉及質量問題，引發投訴維權的，網上也有不少案例。

　　作為銷售三十強的知名房企，奧園按説在產品質量把控上，有着更加嚴格的標準，為何在深耕多年的重鎮，卻出現了大面積翻車的情況呢？

　　從奧園近些年“躍進式”的擴張發展節奏中，似乎可以找到一些線索。

　　事實上，別説十年前，把時間倒退五年，奧園的市場地位距離今天也相去甚遠——2015年的克而瑞銷售榜顯示，奧園151億元的銷售額，只能名列榜單第68位。

　　2015年正是奧園規模化擴張的節點。它體現在兩方面：第一，週轉效率提高，通過快速開發、銷售回款來滾動做大；第二，業務版圖不斷延伸，不僅涉足文旅，在全國化之外還走出中國，落子悉尼。

　　對規模的強大訴求之下，奧園還通過大手筆的收併購來擴充項目儲備，低價攬儲。

　　比如去年4月，奧園收購京漢股份29.99%的股份，而後者在北京、天津、重慶、成都、南京、太原等地持有多個項目。

　　去年7月，奧園再度以19.36億元收購成都通威實業有限公司98%股權及部分債務：

　　中國奧園以收購形式進入成都主城區，不僅通過較低成本增加其在成都市場的土地儲備，同時有助於進一步提升中國奧園在成都市場的品牌影響力，助力中國奧園持續深耕成都市場。

　　規模化擴張的成績，很快便反饋到了銷售額上。年報顯示，奧園的銷售額，從2016年的256億元增長到2017的456億元，再到2018年的913億元，三年複合增長率高達89%。

　　來源：奧園2020年年中報

　　2019年，奧園正式躋身千億銷售陣營，站上新台階。2020年，在房地產行業承壓、房企普遍降速的前提下，奧園也實現了13%的銷售增長，力壓眾多房企。

　　業績的快速躥升，為奧園贏得了粵系黑馬的稱號。但就房地產行業而言，速度和質量、規模和效益、槓桿和風險之間很難完美平衡，這是很難改變的定律。

　　衝上千億門檻，讓奧園在白銀時代提前站到了安全線內，然而一味求快背後，是否存在着發展質量的犧牲？不管怎麼説，在成都翻車，為此問題提供了一個註腳。

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　　房地產行業的存量時代，傳統的粗放型擴張路徑已經很難行得通，對任何房企來説，必須靠產品的質量和品質取勝。這一點，奧園同樣相當清楚。

　　在接受媒體採訪時，奧園方面曾強調，“不能犧牲質量去追求速度，不能犧牲質量去追求規模”。

　　去年的年中報中，奧園也表示，接下來要“持續提升產品設計、運營及安全管理等方面的標準化體系要求”。

　　然而，在成都等地，奧園並沒有為那些業主兑現預期。其實相較於類似項目個案，奧園的真正隱患在於，在房屋質量之外，業績增長質量也存在着下滑風險。

　　首先，作為擴張後遺症的體現，奧園近幾年負債不斷走高，淨負債率從2015年的50.74%一路攀升到2020年年中的79.8%。雖然還在三道紅線內，但壓力明顯在增加。

　　其次，規模和效益之間出現了脱節，增收不增利的特徵明顯。

　　2020年上半年，奧園的總營收為282.43億元，同比增長19.3%。不過毛利潤增長只有18%，核心淨利潤增長14%，都低於營收增長。

　　而且從長遠來看，奧園的增長模式也存在着後勁不足的難題。

　　根據官網信息，上市以來，按建築面積計算，奧園通過收併購方式取得的項目多達七成。

　　來源：網絡

　　收併購的模式，可以低價獲取土地，但其一，存在着一定風險。因為一些項目之所以被作價出賣，可能是本身就存在問題，或者市場前景不佳。

　　其二，收併購需要耗費較大的精力去整合資源，增加了企業的運營管理難度，對產品把關上的精力投入，多少會造成一定的分散效果。

　　事實上，截至2020年上半年，奧園期內新增土地成本，已經由2019年每平方米3199元上升至3812元。拿地成本的提升，也説明收併購模式低價獲取土地的空間在縮小。

　　所以對奧園來説，此次成都翻車是一次重要的提醒，在規模擴張初見成效之後，更加得平衡好規模和效益、速度和質量，找到高質量、可持續的增長路徑。