2021，買基金還是買房？_風聞

撰文\ 吳不知

編輯\ 藍山

圖片來源於網絡

【這是銀杏財經第361篇原創文章】

“那美好的仗我已經打過了,當跑的路我已經跑盡了,所信的道我已經守住了。”

——Timothy

往年，一下雪，北京便成了北平；一過年，魔都便成了空都。

今年，受疫情影響，雖一億人選擇了就地過年，但大城市的年味卻只少未增。

不論在哪裏過年，我們都很難體會到那個物質匱乏時期，人們對過年的渴望和欣喜。隨着城市化移民和社會財富增長的加速，年味加速凋敝，財富分化加劇，如今很多中國老百姓思考的已不是去哪裏過年，而是手上的錢去哪裏更能保值增值。

新年伊始，“基金”已經數次登上熱搜。

Wind數據顯示，截止2月19號，今年新基金規模已經超過7,600億元，比去年同期增長了2倍多。牛年開工後宣佈進入發行的新基金已經逼近100只，目前最晚的募集起始日已經排到了3月22號，據測算，後續或仍有超8000億元資金等待入市。

基金已經成了吸納資金的大型蓄水池，毫無疑問，基金的大年“又”來了。

“已有的事，後必再有；已行的事，後必再行。日光之下，並無新事。”如今的盛況像極了2007年和2015年的瘋狂。

1

“基”情在退燒

2007年是A股乃至整個基金行業最輝煌的歲月。

當年8月交銀藍籌股票基金、中郵核心成長基金、華安策略優選基金、光大保德信優勢基金分別募集資金117.44億、149.57億、111.26億、99.06億。到9月，中國公募基金業持股佔A股流通市值29％，基民人數比2006年底增長558%，達2400萬户。

儘管時任證監會主席尚福林親自出面提醒風險，卻依然抵擋不住老百姓買基金的熱情。千萬基民都抱着純真而堅定的信念——買基金怎麼可能虧呢？

那段瘋狂的歲月隨着A股從牛到熊，戛然而止，從2007年高點6124，一路跌至1664點。

當時，很多人在5000點左右買的滬深300指數，一直熬到2015年才解套。可好景不長，6月A股大跌，基金行業遭遇前所未有的贖回潮，爆發嚴重的流動性危機，投資者損失慘重。

上投摩根亞太見證了這段起落。

2007年，創下記錄的上投摩根亞太優勢，最低跌到了0.3元左右。也就是説，每認購成功1萬元，就要虧損7000元。一直到2020年11月，上投摩根亞太優勢淨值終於回到1元，按照2月5日淨值1.2222計算，年化收益不足1.5%。

坦率的説，散户炒股不如買基金，機構為主導的市場轉變是投資市場走向成熟很重要的必經之路。

基金規模並不是越大越好，錢太多，想要靈活配置，追逐超額收益就越難。普通投資者只問一年收益多少，但沒人説一年賠個50%能不能承受得住。

例如，很多人追捧的易方達張坤旗下的基金，一年的最大回撤超過了40%。15年漲了20倍的富國天惠成長，最大回撤甚至達到了58.9%。管理這支基金的朱少醒曾經分析過，為什麼他的相當一部分客户其實沒怎麼掙到錢甚至賠了，因為他們追漲殺跌。

理性的投資者們首先需要有正確的心態和正確的投資理念，從歷史上看，絕大多數採用波段操作的基金投資者難以獲得基金的收益，反而容易產生虧損。

春節過後，當全社會都在問買哪支基金的時候，過去經歷已經告訴人們，風險將至。誠如巴菲特所言：別人恐懼的時候我貪婪，別人貪婪的時候我恐懼。

太陽底下從來就沒有新鮮事，都是人性的一個個輪迴。當萬民搶“基”之時，多家基金公司開始給市場降温。

易方達基金分別在1月8日、28日連續下調旗下藍籌精選混合型證券投資基金的大額申購、大額轉換轉入業務金額限制，申購上下也從100萬上限下調至5000元。

富國天惠精選成長混合也在2月18日起，對單個基金賬户大額申購每日累計金額，由此前的不超過30萬元調整為不超過1萬元。

公募基金經理們為了對投資者負責，不得不出手降温，何況隨着大盤迴落，基金收益率迅速下降。

截至2月19日，超50只今年新成立的基金淨值為負，其中3只基金收益率跌超1%，跌幅最大的新基金淨值回撤為3.22%。頂流基金經理們已經開始用限購行動告訴他們的客户，現在市場風險較高，追漲要適度。

表面看，最近基金的瘋狂來自以A股為代表的二級市場升温，但疫情期間大多企業盈利能力並沒有改善，很多專家認為，二級市場繁榮的根本原因並非市場預期企業經營好轉，反倒是刺激政策擴大了企業負債規模。

説白了，大家賺的並不是企業成長的錢，而是流動性帶來的估值溢價。

與此同時，後疫情時代主權債與公司債規模大幅增加。去年，國際金融協會（IIF）發佈最新報告指出，隨着各國政府與企業繼續在抗擊新冠疫情方面投入鉅額資金，預計到年底，全球債務規模將飆升至創紀錄的277萬億美元。

各國政府為了應對疫情持續加碼財政刺激力度，全球債務規模正以驚人速度迭創新高。2021年全球金融市場很可能也會加劇動盪。流動性與債務處於“恐怖平衡”狀態，投資者將面臨不小挑戰。

在如此錯綜複雜的環境下，老百姓的錢既要跑贏通脹保證本金安全，又希望穩健增值，越來越難。

2

城市的“股票”

時至今日，資本規模最大的還是房地產。

目前，全球的股票、債券、黃金、房地產等資產加起來大概是340萬億美元，單房地產一項就達168萬億美元，佔了將近一半。縱觀全球，房地產仍是家庭財富的最主要來源。

從發達國家的經驗來看，伴隨着國家的經濟增長，房地產都出色的完成了分享國家經濟增長紅利、抵抗通貨膨脹的任務。

北大金融教授香帥説，一個國家一個城市的“房地產”就是這個國家和城市的股票，它的漲跌代表了市場對這個國家和城市增長潛力的預期。

近20年，中國幾乎所有城市的房子都在上漲，特別是一、二線城市，隨便買一套房子就能戰勝幾乎所有理財產品。毫不誇張地説，中國普通老百姓通向財務自由，最可行的途徑就是買房。

可惜近兩年，國內很多地區房市遇冷。不僅房價增速下降，且成交稀疏，過去10多年動輒兩位數的增長勢頭難以再現。

受此影響，過去五年房地產股票連續5年跑輸大盤。

Wind數據顯示，2020年，top30的上市房企中有24家股價下跌，其中，最大跌幅達到48%，平均跌幅約21%。50家上市房企市值縮水超8000億。中國市值最高的房地產企業萬科，13年前市盈率高達100倍，現在市盈率僅8.5。

中國房地產的黃金時代真的過去了嗎？

從業20多年的地產大佬馮侖給出了明確答案：未來5-10年，房地產將進入剛需主導的買房時代。

中國的房子還值不值得買？馮侖直言道：錢如果是撿來的就可以繼續買房投資，如果是自己辛辛苦苦賺的，不建議再投身於炒房投資事業。因為人均GDP在3000-8000美元時，住宅成長最快，是賺大錢的時候。所以今天你要找轉型的方向，就去人均 GDP 三千美元開始往上的地方。

從各個發達國家的歷史軌跡來看，確實印證了馮侖的結論，當一個地方的人均GDP超過8000美元時，城市化進入尾聲，這一階段房價上漲的趨勢也將隨之結束。

而我們國家從2019到2020年，連續兩年超過1萬美元，早已告別了那個閉眼買房，躺着賺錢的年代。

以上海為例，人均GDP已經超過了2.31萬美元，達到發達國家平均水平。要想買到有投資價值的房子，機會和難度都已今非昔比。

此外，房產投資還有兩個關鍵影響因素——人口和供給。

我國出生人口連續數年下跌。從1990年到2020年，十年之間新增人口規模都分別為2391萬、1771萬、1588萬、1003萬，去年甚至創下新中國成立以來新低。人口老齡化似乎已經不可避免，未來也許出現如馬雲所説“房子比人還多”的情況。

需求不濟，供給卻尤其旺盛。以上海為例，據《上海市建築業行業發展報告（2020年）》披露的信息，上海城鎮居民人均住房建築面積已達37.2平方米，超過了日本人均住房面積。上海商品房存量已達780萬套，而上海的常駐人口為2400萬人。

供需關係導致租售比不斷走低，以上海為例，商品房的平均租售比僅僅為1.5%，在全球城市來看，這樣的租金收益都是倒數的了。

3

下一個北上廣

馮侖説要找下一個房產投資的方向，就去人均GDP三千美元開始往上找。香帥説，一個國家和城市的房子就是它的股票。

“國家經濟增長快、人均GDP處於3000-8000美元；人口規模大、出生率高；土地和房產供給量少”，能滿足這三個條件的地方，就是下一個15年前的北上廣。

菲律賓的首都馬尼拉，近乎完美符合“下一個上海”的模型：

1.菲律賓經濟高速增長，領跑東南亞，GDP增速連續多年超過6％，而且人均GDP為3250美元，正處於“房價上漲黃金期”。

2.菲律賓人口過億，馬尼拉人口高達2400萬人，與上海一樣，但生育率連續多年是中國的兩倍以上，平均年齡僅24歲。

3.馬尼拉土地面積僅638平方公里，每平方公里生活着3.9萬人，是上海人口密度的十倍。而已開發的住宅僅35萬套，甚至還不到上海的5%。

雖然種種跡象都表明馬尼拉是優質資產，但對於普通投資者而言，將想法變成現實還存在一些巨大的溝壑。

比如海外投資最大的痛點是信息不對稱，買貴了怎麼辦？大部分機構缺乏信用積累與過往業務數據支撐。而且購房流程和購後管理麻煩，找不到經驗豐富、服務成熟的一站式管理的平台。若投資者並不瞭解長期價值投資，而是被中介忽悠投機短期炒樓花，那麼如同短期炒基金一樣很難賺到錢。

其實並非國內沒有人看到菲律賓房產市場的價值，只是懂得菲國房地產市場運行規律並擁有成熟操盤經驗的人太少了。

據悉，菲律賓甜蜜區資本是目前唯一設立了菲律賓地產研究院的公司，近年來已操盤了馬尼拉核心CBD的11個住宅項目、累積投資規模超過30億元。對此，我們採訪了甜蜜區資本CEO張博。

Q：如何看待今年的菲律賓房產投資市場？

A：第一，雖然2020年受疫情影響菲律賓經濟下降了不少，但人均GDP仍然達到了3300美元，尤其是2020年第四季度GDP實現了環比增長5.6%。今年全球經濟回暖，加之疫苗的普及，菲律賓官方預測2021年經濟增長目標為6.5%-7.5%。

第二，房產投資長期看人口、中期看土地、短期看金融。從人口和土地方面看，影響菲房產價值的中長期因素並沒有什麼變化，住宅缺口仍然非常之大；而短期因素方面，菲政府推出了史詩級的《企業復甦和税收激勵法案》，顯然會刺激到房地產市場的新一輪增長。

Q：甜蜜區能成為菲律賓市場頭部投資機構有什麼成功的經驗？

A：從解決客户買房最頭疼的三大難題入手。第一、選錯了房子怎麼辦？第二、價格買貴了怎麼辦？第三、買了之後沒人管理怎麼辦？

要解決這三大難題就要具備兩個基本素質——專業性和價值觀。我們最早在菲律賓成立了專業的房產投資研究院，價值觀我們就不自賣自誇了，等客户來親自感受吧。

分享一件有趣的事：甜蜜區的銷售總監曾任某地產公司高管，運營總監曾任某獨角獸高管，CMO曾任某A股上市公司VP，CFO曾任某美股上市公司CFO。他們有一個共同的特點就是因為參與買房而結識了甜蜜區公司，不僅感受到了商業價值還找到了共同相信的價值觀，最終選擇allin一起創業。而我本人也是甜蜜區的客户，後來投資了公司，成為公司的CEO。可以説這是一家由客户共同管理的公司，客户最瞭解客户的痛點和需求。

Q：最近基金熱消退，股市震盪頻繁，如果要投資菲律賓不動產，您有何具體建議？

A：第一，堅持投資核心地段、大開發商、小户型、價格相對有安全邊際的房子。

第二，長期規劃，至少做好3年以上投資計劃，不動產流動性畢竟不如股票基金，不做短期炒樓花。

第三，量力而行，不要靠借錢去投資。交房前零利率分期付款，已具備相當不錯的槓桿。

第四，多比較，找自己信任的頭部投資機構。

以近期菲律賓首富財團維斯塔和甜蜜區資本共同推出的馬尼拉時代公館·天璽為例：地處核心地段CBD奧迪加斯，緊鄰各五百強企業總部和香格里拉大酒店，地鐵輕軌交通便利，大開發商維斯塔地產，1-2房的小户型，價格低於周邊20%以上，零首付、超長分期付款，月供三千元。可以關注我們公司公眾號諮詢瞭解。

Q：投資風險方面您有哪些看法嗎？

A：任何投資都是機會和風險並存的，普通投資人學會獨立思考和承擔責任是尊重契約精神的基本。房產投資風險主要有三方面：第一，市場風險，包括政策風險、經濟週期風險、匯率風險、購買力風險; 第二，流動性風險，投資人着急用錢時房子無法像股票一樣馬上賣出; 第三，信用風險，主要是購房者的違約風險，無法按時支付月供及房款。

過去我們在業內第一家承諾堅持不做過度承諾、不做誇大宣傳，但今年我們又是第一家制定了房產投資風險揭示書，充分披露風險可能會讓我們失去很多短期炒樓花的客户，但我們寧可失去一個客户的合同，也不願失去一個客户的信任。

我們有三個堅持，堅持正確的價值觀，堅持專業的價值投資，堅持長期主義。才有可能在變幻莫測的市場中守住客户的信任、投資的信心和自己的責任，從而肩負起更多人的信任，一起成為時間的朋友。

4

終

2021年，全球資本繼續寬鬆，雖然刺激股市走高，但若把大量家庭資產配置於股票風險過高，放在銀行跑不過通脹，全部放基金又擔心過熱。

日前，國家外匯管理局資本項目管理司司長葉海生在答《中國外匯》有關2021年工作計劃的提問時指出， 2021年外匯局將研究外匯管制有序放寬。

政策開始研究利好個人境外投資，財經作家吳曉波説中國要用人民幣泡沫去淹沒全世界，在風險與增值之間，菲律賓置業不偏不倚，也許正當其時。