攜手花樣年再入昆明,留給成都德商突圍的時間不多了_風聞
观察者网用户_234579-2021-03-03 07:45

文丨西部菌
三道紅線出爐不久,部分城市供地兩集中政策,再次攪動房地產行業,中小型房企的生存空間迎來前所未有的擠壓。
重壓之下,房企抱團成為重要的紓困路徑。
據媒體報道,在花樣年入股川系房企德商位於成都天府新區項目一年後,近日兩家企業再次聯手,攜手開發花樣年在昆明安寧市的項目。
具體合作方式為,德商入股持有該項目25%股權。入股後,項目案名已更改為“花樣年·德商·好未來”。
這一次聯手舉動,只是德商擴張的縮影。事實上,在川渝滇地產市場上,德商置業近兩年以黑馬著稱,不僅在成都兇猛拿地,還在四川大本營之外屢獲“地王”。
不過,在四處開疆拓土謀求壯大之餘,錯過黃金時代的德商,規模劣勢依然相當明顯。如果考慮到大量項目聯手開發的現實,其現有規模還有打上折扣。
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官網信息顯示,德商集團的前身是“成都華誠信息產業有限公司”,創立於1999年,2006年才涉足房地產,長期以來都是偏居四川一隅,真正全國化還要等到2017年進駐中山。
目前,德商的業務主要集中在3+X區域,其中3是指川滇渝為中心的中西部、以廣深為中心的大灣區、以滬寧杭為中心的長三角,X則包括武漢、長沙、合肥等核心城市。

來源:克而瑞
其實在入股花樣年項目之前,於2019年,德商已經在昆明實現了首入,落子方式也是合作開發,只不過合作對象是同樣深耕西南的藍光。
而除了昆明,在3+X區域,德商近兩年的擴張步伐可謂是相當激進,這至少體現在兩方面。
其一,從偏居四川到全國化,在短短兩三年時間,德商的戰線就快速拉長了。比如2019年進入昆明、嘉興,2020年進入武漢,攬儲規模不斷增長,管理半徑短期內迅速擴大。
其二,在一些重要項目,尤其是城市首入項目上,德商拿地決心很大,最終溢價率遠高於正常水平,且不乏“地王”項目。
比如2017年走出成都、首進中山的項目,就是所在區域的“地王”;2020年,德商聯手廣西彰泰超16億元在武漢光谷拿地,溢價105.39%,並刷新了光谷區域的地價天花板。
在向外開疆拓土的同時,德商在大本營成都,同樣是動作不斷。根據公開報道,去年12月下旬的短短十天內,德商在成都就有3宗地進賬。
億翰智庫發佈的房企新增貨值TOP100榜單顯示,2020年,德商置業以新增貨值260.9億元位列第84位,這一排名遠高於其銷售額排名,充分顯示出德商的擴張野心。
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從區域落子選擇可以發現,德商和陽光大地等川系房企有着顯著不同,同樣是深耕四川,但後者更多還是聚焦三四線,而德商的大本營在成都。
這種差異,跟德商的產品定位息息相關。一直以來,德商都是走高端路線,天璽、天驕、天悦等產品線,不乏洋房、別墅,較高的市場定位和售價,才承擔得起高溢價的拿地成本。

來源:克而瑞
在深耕多年的成都,憑藉着差異化的定位,德商的市場份額還算可觀。2020年克而瑞數據顯示,德商銷售額排在成都第6位,直追萬科、保利、龍湖、恒大、中海。
只是,即便在強烈的規模訴求下,後知後覺的德商,近兩年快速走出四川,強力推動全國化擴張,但其總體銷售規模還是相當有限。
據克而瑞,2020年德商的全口徑銷售額只有250.1億元,位列房企第108位,並未能像領地那樣,實現闖入百強的目標。
近年來,很多房企喊出了快速衝刺千億的目標,在地產下行週期下,千億銷售規模只是基本的安全線。德商250.1億元的銷售體量,在當下是相當危險的,隨時都可能被“大魚”吃掉。
比如和德商合作在武漢拿地王的彰泰,2020年的銷售額224.5億元,儘管它是廣西的本土房企一哥,最終還是免不了“賣身”旭輝的命運。
媒體報道,成都德商地產一位副總裁曾表示,“我們只看地,不算賬”。由於非上市公司,所以很難窺探其財務狀況。

來源:網絡
但毋庸置疑,這般土豪姿態並不能説明問題,沒有上市融資渠道的德商,在四處拿地、激進擴張同時,債務壓力不會低到哪裏去。
業務半徑的擴大,無疑還會增加管理難度。即便在成都大本營,德商的一些高端項目,同樣因為各種質量問題而被屢次投訴。
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這次入股昆明項目,是德商和花樣年的第二次合作了。花樣年本身進入成都早,在成都已經開發了超20個項目,二者有合作的便利條件。
不只是藍光、花樣年,在過去的擴張進程中,德商合作開發項目相當多,合作伙伴包括新希望地產、弘陽、藍城、電建等等。
作為一個小型房企,在外拓過程中,選擇一些在本地已經有深耕經驗,或者體量相當的房企來聯手拿地開發,一方面可以分擔風險,降低資金壓力;另一方面,能提升做大做強的效率。
隨着融資環境收緊,尤其是供地兩集中政策的出爐,大型房企的拿地優勢進一步凸顯,中小型房企抱團,將成為更加常見的現象。
不過這意味着,德商現有的規模還存在着一定的“水分”,屬於自己的權益佔比部分更少。
在武漢、昆明等地的首入項目,德商都是靠聯合房企共同開發,一個項目打上兩個品牌案名,這多少會對品牌效應造成一定的分流影響。
説到底,德商對合作開發模式的依賴,還是規模體量有限的背景下,其資源整合、產品掌控能力薄弱的體現。
像本次入股的花樣年項目,就有着長達十年的開發歷史,此前的開發進程並不順利,花樣年拿下該項目,也是通過法拍渠道。可見,對市面上的優質項目,德商缺少單獨獲取的能力。

來源:網絡
而且,不同於其他中小型房企,德商的業務重心在成都等二線、強三線城市,在此輪供地政策的調整中,它們恰恰是被選中的主要試點區域。
如果成都改為一年三次集中供地,德商這樣走高端產品路線的中小型房企,想要拿到優質的地塊難度更高,別説後續擴張,這對於守住大本營,都將會造成不小的挑戰。