攜手花樣年再入昆明，留給成都德商突圍的時間不多了_風聞

　　文丨西部菌

　　三道紅線出爐不久，部分城市供地兩集中政策，再次攪動房地產行業，中小型房企的生存空間迎來前所未有的擠壓。

　　重壓之下，房企抱團成為重要的紓困路徑。

　　據媒體報道，在花樣年入股川系房企德商位於成都天府新區項目一年後，近日兩家企業再次聯手，攜手開發花樣年在昆明安寧市的項目。

　　具體合作方式為，德商入股持有該項目25%股權。入股後，項目案名已更改為“花樣年·德商·好未來”。

　　這一次聯手舉動，只是德商擴張的縮影。事實上，在川渝滇地產市場上，德商置業近兩年以黑馬著稱，不僅在成都兇猛拿地，還在四川大本營之外屢獲“地王”。

　　不過，在四處開疆拓土謀求壯大之餘，錯過黃金時代的德商，規模劣勢依然相當明顯。如果考慮到大量項目聯手開發的現實，其現有規模還有打上折扣。

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　　官網信息顯示，德商集團的前身是“成都華誠信息產業有限公司”，創立於1999年，2006年才涉足房地產，長期以來都是偏居四川一隅，真正全國化還要等到2017年進駐中山。

　　目前，德商的業務主要集中在3+X區域，其中3是指川滇渝為中心的中西部、以廣深為中心的大灣區、以滬寧杭為中心的長三角，X則包括武漢、長沙、合肥等核心城市。

　　來源：克而瑞

　　其實在入股花樣年項目之前，於2019年，德商已經在昆明實現了首入，落子方式也是合作開發，只不過合作對象是同樣深耕西南的藍光。

　　而除了昆明，在3+X區域，德商近兩年的擴張步伐可謂是相當激進，這至少體現在兩方面。

　　其一，從偏居四川到全國化，在短短兩三年時間，德商的戰線就快速拉長了。比如2019年進入昆明、嘉興，2020年進入武漢，攬儲規模不斷增長，管理半徑短期內迅速擴大。

　　其二，在一些重要項目，尤其是城市首入項目上，德商拿地決心很大，最終溢價率遠高於正常水平，且不乏“地王”項目。

　　比如2017年走出成都、首進中山的項目，就是所在區域的“地王”；2020年，德商聯手廣西彰泰超16億元在武漢光谷拿地，溢價105.39%，並刷新了光谷區域的地價天花板。

　　在向外開疆拓土的同時，德商在大本營成都，同樣是動作不斷。根據公開報道，去年12月下旬的短短十天內，德商在成都就有3宗地進賬。

　　億翰智庫發佈的房企新增貨值TOP100榜單顯示，2020年，德商置業以新增貨值260.9億元位列第84位，這一排名遠高於其銷售額排名，充分顯示出德商的擴張野心。

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　　從區域落子選擇可以發現，德商和陽光大地等川系房企有着顯著不同，同樣是深耕四川，但後者更多還是聚焦三四線，而德商的大本營在成都。

　　這種差異，跟德商的產品定位息息相關。一直以來，德商都是走高端路線，天璽、天驕、天悦等產品線，不乏洋房、別墅，較高的市場定位和售價，才承擔得起高溢價的拿地成本。

　　來源：克而瑞

　　在深耕多年的成都，憑藉着差異化的定位，德商的市場份額還算可觀。2020年克而瑞數據顯示，德商銷售額排在成都第6位，直追萬科、保利、龍湖、恒大、中海。

　　只是，即便在強烈的規模訴求下，後知後覺的德商，近兩年快速走出四川，強力推動全國化擴張，但其總體銷售規模還是相當有限。

　　據克而瑞，2020年德商的全口徑銷售額只有250.1億元，位列房企第108位，並未能像領地那樣，實現闖入百強的目標。

　　近年來，很多房企喊出了快速衝刺千億的目標，在地產下行週期下，千億銷售規模只是基本的安全線。德商250.1億元的銷售體量，在當下是相當危險的，隨時都可能被“大魚”吃掉。

　　比如和德商合作在武漢拿地王的彰泰，2020年的銷售額224.5億元，儘管它是廣西的本土房企一哥，最終還是免不了“賣身”旭輝的命運。

　　媒體報道，成都德商地產一位副總裁曾表示，“我們只看地，不算賬”。由於非上市公司，所以很難窺探其財務狀況。

　　來源：網絡

　　但毋庸置疑，這般土豪姿態並不能説明問題，沒有上市融資渠道的德商，在四處拿地、激進擴張同時，債務壓力不會低到哪裏去。

　　業務半徑的擴大，無疑還會增加管理難度。即便在成都大本營，德商的一些高端項目，同樣因為各種質量問題而被屢次投訴。

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　　這次入股昆明項目，是德商和花樣年的第二次合作了。花樣年本身進入成都早，在成都已經開發了超20個項目，二者有合作的便利條件。

　　不只是藍光、花樣年，在過去的擴張進程中，德商合作開發項目相當多，合作伙伴包括新希望地產、弘陽、藍城、電建等等。

　　作為一個小型房企，在外拓過程中，選擇一些在本地已經有深耕經驗，或者體量相當的房企來聯手拿地開發，一方面可以分擔風險，降低資金壓力；另一方面，能提升做大做強的效率。

　　隨着融資環境收緊，尤其是供地兩集中政策的出爐，大型房企的拿地優勢進一步凸顯，中小型房企抱團，將成為更加常見的現象。

　　不過這意味着，德商現有的規模還存在着一定的“水分”，屬於自己的權益佔比部分更少。

　　在武漢、昆明等地的首入項目，德商都是靠聯合房企共同開發，一個項目打上兩個品牌案名，這多少會對品牌效應造成一定的分流影響。

　　説到底，德商對合作開發模式的依賴，還是規模體量有限的背景下，其資源整合、產品掌控能力薄弱的體現。

　　像本次入股的花樣年項目，就有着長達十年的開發歷史，此前的開發進程並不順利，花樣年拿下該項目，也是通過法拍渠道。可見，對市面上的優質項目，德商缺少單獨獲取的能力。

　　來源：網絡

　　而且，不同於其他中小型房企，德商的業務重心在成都等二線、強三線城市，在此輪供地政策的調整中，它們恰恰是被選中的主要試點區域。

　　如果成都改為一年三次集中供地，德商這樣走高端產品路線的中小型房企，想要拿到優質的地塊難度更高，別説後續擴張，這對於守住大本營，都將會造成不小的挑戰。