成都、西安兩大總部成型,旭輝“虛胖”煩惱仍待解_風聞
观察者网用户_234579-2021-03-06 09:10

文丨西部菌
拓土西部區域,剛拿下廣西本土房企一哥彰泰65%股權的旭輝,又有新動作。
3月3日,旭輝集團官網發佈了組織架構調整信息:
將成都事業部更名為華西區域事業部,負責四川、新疆的開拓和業務經營與管理工作,原新疆城市公司劃入華西區域事業部。
同時,西北事業部更名為西北區域事業部,負責陝西、山西、寧夏、甘肅、青海五個省市的開拓和業務經營與管理工作。
旭輝控股CEO林峯表示,區域深耕是一直堅持的策略,兩大區域的總部分別位於成都、西安,可以用合理的管理半徑更好推進區域發展。
2020年業績數據顯示,旭輝的合同銷售金額約2310億元,位列房企第14位。
而從開年收購彰泰股權,到近日升級西南、西北區域架構,通過深耕以成都代表的西部尤其西南地區來尋求進一步做大的野心,可謂呼之欲出。
只是,在旭輝銷售額不斷攀新高的同時,不僅持續增長動能存疑,權益佔比小、規模虛胖的問題,也日益凸顯。
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旭輝集團2000年成立於上海,截止到2020年年底,其業務遍佈中國及海外超過90個大中城市。
旭輝目前的銷售體量,主要還是得益於近幾年的突然發力。
其中,2017年是規模化擴張的里程碑,這一年它突破千億大關。而2017到2019年,只用兩年時間便再次翻番破兩千億。
隨着在全國開疆拓土,進駐城市越來越多,高速擴張的旭輝,陣線也不斷拉長。所以為了平衡管理半徑,優化組織結構,近幾年的旭輝,組織架構調整的頻率也相當高。

來源:旭輝控股年報
公開信息顯示,2019年旭輝先後成立了西南、江蘇區域集團;去年初,又整合原北京事業部、天津事業部,成立華北區域集團;去年中,先後成立東南區域集團、廣桂區域事業部。
其中,廣桂區域事業部覆蓋範圍為廣西、廣州、中山、佛山、肇慶、清遠等地域,區域總部設在廣州。
時隔半年,旭輝再次對西部兩大業務重地“動刀”。成都事業部升級華西區域事業部,管轄範圍拓寬無非是為了更好地整合資源,可見旭輝深耕成都及周邊的意願進一步加強。
這次的調整,和兩個月前聯手彰泰形成了呼應。按照旭輝的架構,彰泰所在的廣西,屬於廣桂區域事業部,而拿下“一哥”65%的股權,足以説明旭輝越來越看重大西南的市場。
區域落子層面,也能得到體現。如2018年,旭輝先後進駐貴陽、昆明。而2017年進入成都後,已佈局近20個項目。以長三角地區為核心據點的旭輝,正將觸角逐漸延伸到西南。
值得一提的是,旭輝西南被曝高管動盪,此次調整,也是進一步理順管理機制。
而按照目前的架構,旭輝逐漸從之前的二級管控,向此前設想的“集團總部-區域集團-項目集羣”三級管控過渡,這為進一步擴張打下了基礎。
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得益於全國化戰略的推進,以及組織架構的不斷優化,旭輝在近幾年可謂強勢衝出,實現了規模和排名的快速躥升。
數據顯示,2012年到2017年,旭輝銷售額從不到百億攀升至千億大關,五年破千億,兩年破兩千億。如此開掛般的增長速度,在行業中遙遙領先。
嚐到擴張甜頭的旭輝,之前曾定下“2021年銷售額破3000億元”的目標,不過在房地產存量時代,高增長畢竟不可持續,所以旭輝尋求新增長點的訴求相當強烈。

來源:旭輝控股年報
對旭輝來説,西部尤其西南區域的確是繼續做大做強的不二選擇。
一方面,重慶、成都、西安都是國家中心城市,它們所輻射的都市圈、城市羣地帶,在西部開發、陸海通道、成渝雙圈等國家戰略加持下,有良好的經濟發展空間和樓市增長潛力。
另一方面,成都代表的西南地區,恰恰也是旭輝業務版圖的薄弱地帶,增長空間較大。
旭輝在2007年就進入重慶,由於進入時間早,目前重慶的城市銷售額已經突破百億,比如2019年就達到129.8億元,僅次於北京和杭州。
對比來看,旭輝成都2019年的銷售額,只有40億元出頭。而2019年年報顯示,整個中西部的銷售額,佔比只有17.9%,而長三角、環渤海和華南分別是48.3%、25.1%、8.7%。
旭輝要實現短期衝破3000億元的目標,達到目前世茂的規模,收購彰泰股權,以及調整西南、西北區域架構,這幾大連續動作,無疑能起到重要作用。
但話説回來,本身地產行業就處在下行週期,而成都等西南區域,在本土品牌之外,市場份額早已被提前搶灘的外來者瓜分殆盡,旭輝想要突出重圍,未必有那麼容易。
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西南、西北市場,可以為旭輝提供更大的規模想象空間,不過,拋開競爭壓力不談,就算規模繼續膨脹,旭輝也面臨着“體格虛胖”、增收不增利的難題。
事實上,旭輝能夠在短短兩年實現規模翻番,合作開發是重要因素。
比如旭輝在進入成都前,就曾和新希望地產有過合作協議。和重慶華宇,也有多個聯合開發樓盤項目。和彰泰聯手,也不是全部收購,而是隻有65%的股權佔比。

來源:旭輝控股年報
在財務報表上,大量的合作開發項目,讓旭輝有着可觀的全口徑銷售額,但其中的權益佔比部分其實比較有限。
比如2019年,旭輝的權益銷售額佔比只有55%,遠低於75%的百強房企平均水平。如果擠掉規模上的水分,旭輝的真實體量要打上折扣。
而且,由於權益佔比較低,利潤被分食,導致對比銷售規模和營收的增長速度,旭輝存在着明顯的增收不增利的情況,盈利能力和規模相當不匹配。
如2019年,旭輝的銷售額、營收、利潤、歸母淨利潤增長,分別為32%、29%、27%、25%。
在增收不增利的同時,受內外環境影響,旭輝的規模擴張速度,也是出現了明顯下滑。比如在銷售規模上,2020年15.15%的增速,相對於2019年的32%,可謂是斷崖式下跌。

來源:網絡
略顯後勁不足的旭輝,繼續採用之前的擴張路線,單純為“一口吃成胖子”,而缺少對盈利能力和經營效益的有效提升,顯然不是長遠之計。
更何況三道紅線下,旭輝2020年年中的資產負債率還踩線了。此外,債務壓力,規模擴大伴隨着的管理難度的增加等,都是橫亙在3000億元銷售野心面前的難題。
對旭輝來説,調整戰略佈局,優化組織架構,説明它也意識到了快速規模化的一些問題,而及時的調整策略,為下一階段的擴張打下了良好的基礎。
不過通往3000億元的狂奔道路上,旭輝仍然要做好充分的準備。