成都、西安兩大總部成型，旭輝“虛胖”煩惱仍待解_風聞

　　文丨西部菌

　　拓土西部區域，剛拿下廣西本土房企一哥彰泰65%股權的旭輝，又有新動作。

　　3月3日，旭輝集團官網發佈了組織架構調整信息：

　　將成都事業部更名為華西區域事業部，負責四川、新疆的開拓和業務經營與管理工作，原新疆城市公司劃入華西區域事業部。

　　同時，西北事業部更名為西北區域事業部，負責陝西、山西、寧夏、甘肅、青海五個省市的開拓和業務經營與管理工作。

　　旭輝控股CEO林峯表示，區域深耕是一直堅持的策略，兩大區域的總部分別位於成都、西安，可以用合理的管理半徑更好推進區域發展。

　　2020年業績數據顯示，旭輝的合同銷售金額約2310億元，位列房企第14位。

　　而從開年收購彰泰股權，到近日升級西南、西北區域架構，通過深耕以成都代表的西部尤其西南地區來尋求進一步做大的野心，可謂呼之欲出。

　　只是，在旭輝銷售額不斷攀新高的同時，不僅持續增長動能存疑，權益佔比小、規模虛胖的問題，也日益凸顯。

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　　旭輝集團2000年成立於上海，截止到2020年年底，其業務遍佈中國及海外超過90個大中城市。

　　旭輝目前的銷售體量，主要還是得益於近幾年的突然發力。

　　其中，2017年是規模化擴張的里程碑，這一年它突破千億大關。而2017到2019年，只用兩年時間便再次翻番破兩千億。

　　隨着在全國開疆拓土，進駐城市越來越多，高速擴張的旭輝，陣線也不斷拉長。所以為了平衡管理半徑，優化組織結構，近幾年的旭輝，組織架構調整的頻率也相當高。

　　來源：旭輝控股年報

　　公開信息顯示，2019年旭輝先後成立了西南、江蘇區域集團；去年初，又整合原北京事業部、天津事業部，成立華北區域集團；去年中，先後成立東南區域集團、廣桂區域事業部。

　　其中，廣桂區域事業部覆蓋範圍為廣西、廣州、中山、佛山、肇慶、清遠等地域，區域總部設在廣州。

　　時隔半年，旭輝再次對西部兩大業務重地“動刀”。成都事業部升級華西區域事業部，管轄範圍拓寬無非是為了更好地整合資源，可見旭輝深耕成都及周邊的意願進一步加強。

　　這次的調整，和兩個月前聯手彰泰形成了呼應。按照旭輝的架構，彰泰所在的廣西，屬於廣桂區域事業部，而拿下“一哥”65%的股權，足以説明旭輝越來越看重大西南的市場。

　　區域落子層面，也能得到體現。如2018年，旭輝先後進駐貴陽、昆明。而2017年進入成都後，已佈局近20個項目。以長三角地區為核心據點的旭輝，正將觸角逐漸延伸到西南。

　　值得一提的是，旭輝西南被曝高管動盪，此次調整，也是進一步理順管理機制。

　　而按照目前的架構，旭輝逐漸從之前的二級管控，向此前設想的“集團總部-區域集團-項目集羣”三級管控過渡，這為進一步擴張打下了基礎。

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　　得益於全國化戰略的推進，以及組織架構的不斷優化，旭輝在近幾年可謂強勢衝出，實現了規模和排名的快速躥升。

　　數據顯示，2012年到2017年，旭輝銷售額從不到百億攀升至千億大關，五年破千億，兩年破兩千億。如此開掛般的增長速度，在行業中遙遙領先。

　　嚐到擴張甜頭的旭輝，之前曾定下“2021年銷售額破3000億元”的目標，不過在房地產存量時代，高增長畢竟不可持續，所以旭輝尋求新增長點的訴求相當強烈。

　　來源：旭輝控股年報

　　對旭輝來説，西部尤其西南區域的確是繼續做大做強的不二選擇。

　　一方面，重慶、成都、西安都是國家中心城市，它們所輻射的都市圈、城市羣地帶，在西部開發、陸海通道、成渝雙圈等國家戰略加持下，有良好的經濟發展空間和樓市增長潛力。

　　另一方面，成都代表的西南地區，恰恰也是旭輝業務版圖的薄弱地帶，增長空間較大。

　　旭輝在2007年就進入重慶，由於進入時間早，目前重慶的城市銷售額已經突破百億，比如2019年就達到129.8億元，僅次於北京和杭州。

　　對比來看，旭輝成都2019年的銷售額，只有40億元出頭。而2019年年報顯示，整個中西部的銷售額，佔比只有17.9%，而長三角、環渤海和華南分別是48.3%、25.1%、8.7%。

　　旭輝要實現短期衝破3000億元的目標，達到目前世茂的規模，收購彰泰股權，以及調整西南、西北區域架構，這幾大連續動作，無疑能起到重要作用。

　　但話説回來，本身地產行業就處在下行週期，而成都等西南區域，在本土品牌之外，市場份額早已被提前搶灘的外來者瓜分殆盡，旭輝想要突出重圍，未必有那麼容易。

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　　西南、西北市場，可以為旭輝提供更大的規模想象空間，不過，拋開競爭壓力不談，就算規模繼續膨脹，旭輝也面臨着“體格虛胖”、增收不增利的難題。

　　事實上，旭輝能夠在短短兩年實現規模翻番，合作開發是重要因素。

　　比如旭輝在進入成都前，就曾和新希望地產有過合作協議。和重慶華宇，也有多個聯合開發樓盤項目。和彰泰聯手，也不是全部收購，而是隻有65%的股權佔比。

　　來源：旭輝控股年報

　　在財務報表上，大量的合作開發項目，讓旭輝有着可觀的全口徑銷售額，但其中的權益佔比部分其實比較有限。

　　比如2019年，旭輝的權益銷售額佔比只有55%，遠低於75%的百強房企平均水平。如果擠掉規模上的水分，旭輝的真實體量要打上折扣。

　　而且，由於權益佔比較低，利潤被分食，導致對比銷售規模和營收的增長速度，旭輝存在着明顯的增收不增利的情況，盈利能力和規模相當不匹配。

　　如2019年，旭輝的銷售額、營收、利潤、歸母淨利潤增長，分別為32%、29%、27%、25%。

　　在增收不增利的同時，受內外環境影響，旭輝的規模擴張速度，也是出現了明顯下滑。比如在銷售規模上，2020年15.15%的增速，相對於2019年的32%，可謂是斷崖式下跌。

　　來源：網絡

　　略顯後勁不足的旭輝，繼續採用之前的擴張路線，單純為“一口吃成胖子”，而缺少對盈利能力和經營效益的有效提升，顯然不是長遠之計。

　　更何況三道紅線下，旭輝2020年年中的資產負債率還踩線了。此外，債務壓力，規模擴大伴隨着的管理難度的增加等，都是橫亙在3000億元銷售野心面前的難題。

　　對旭輝來説，調整戰略佈局，優化組織架構，説明它也意識到了快速規模化的一些問題，而及時的調整策略，為下一階段的擴張打下了良好的基礎。

　　不過通往3000億元的狂奔道路上，旭輝仍然要做好充分的準備。