中介在二手房買賣中的作用_風聞
修己立身-事来心始现 事去心随空2021-03-12 21:28
因為之前買過也賣過二手房,所以對二手房(正規稱之為存量房)的流程大致比較熟悉,現把此過程的風險介紹如下:
一、關於發佈房源信息,然後廣而告之,帶買家看房在此一筆帶過;
二、進入實際操作時買賣二手房的風險到底在哪?
1. 過户之前:所有風險幾乎都是買房人的,中介的作用就是去房產部分核查此房屋的產權以及法律風險,產權一般問題不大,但法律風險就大了,經常遇到就是一押、二押等情形,就是通過房產搞清楚產權人的債務問題,買房人自己去查通常是搞不定的,大的中介肯定要仔細核查的,他們有經驗、也和房產部門非常熟悉,同時這也是他們的法律責任,一旦因為核查不實導致買方損失,中介當然要賠償;
2. 過户之中:中介的作用就是幫助買方人去申請銀行貸款和搞定銀行同貸書,中介肯定有經常合作的擔保機構和銀行,若買房人自己去搞定,難度相對較大,大多數不太可行。這其中又會涉及到一個常見問題,那就是買房人的首付款少於賣房人的貸款,這時大的中介,如鏈家或我愛我家,我記得他們有這項服務的,比如南京這邊鏈家中介費中就有200萬的額度,就是有200萬的缺口,鏈家幫賣方先過橋墊資解押,待交易成功後讓賣房人把該退的墊資款返還給中介;
另外好的中介服務在過户之前,會幫助買房人收走或者控制住賣房人的身份證,打款銀行卡,另外會與賣房人簽訂一份委託協議,就是約定賣房人全權委託中介過户的協議,防止賣房人反悔然後躲起來,這時中介可拿着委託協議按約定時間幫助買房人強制過户;
3. 過户之後:風險就轉移至賣房人身上,最常見的就是買房人為了尋找最低利率換銀行,或者因為其它個人原因導致貸款遲遲下不來,這時建議在中介合同中,約定好回款的最遲時間,同時讓中介也承擔責任,比如超過約定時間,最好讓中介承擔責任,然後由他們的專業團隊去向買房人追債。
所以二手房買賣是有不少風險的,千萬不要輕易認為他們就是跑腿,當你時間、精力和經驗有限,還是最好請相對規範的中介去做,同時根據上述分析,你好與中介砍價,比如你是全款買房,或者可以幫賣方墊資解押,那他們這個環節就不承擔任何風險,純屬力氣活,那中介費是不是可以打折?或者你的財務非常健康,一旦過户銀行很快下款,他們這塊沒有什麼風險;或者你對賣房人的實際情況非常熟悉,中介又沒什麼風險可擔,那中介費是不是可以打折?這樣和中介砍價有理有據,否則人家也是有苦説不出,很多背後的事情根本不是大家所想象,所以風險高,中介費就高,一旦中介發現風險太高,説不定中介讓你主動放棄,比如賣房人的債務極其糟糕,中介也怕!
商業買賣儘量讓他人承擔風險,但這是不可能的,除非你碰到了小白或蠢貨,最佳的途徑就是把風險分散出去,把三方捆綁在一起,注意千萬不能把錢轉給中介人員,而是轉給中介公司賬户,敲公司的章。
目前這是我所瞭解的相關流程,不知大家有什麼更好的建議或經驗,歡迎批評指正!