中介在二手房買賣中的作用_風聞

因為之前買過也賣過二手房，所以對二手房（正規稱之為存量房）的流程大致比較熟悉，現把此過程的風險介紹如下：

一、關於發佈房源信息，然後廣而告之，帶買家看房在此一筆帶過；

二、進入實際操作時買賣二手房的風險到底在哪？

1. 過户之前：所有風險幾乎都是買房人的，中介的作用就是去房產部分核查此房屋的產權以及法律風險，產權一般問題不大，但法律風險就大了，經常遇到就是一押、二押等情形，就是通過房產搞清楚產權人的債務問題，買房人自己去查通常是搞不定的，大的中介肯定要仔細核查的，他們有經驗、也和房產部門非常熟悉，同時這也是他們的法律責任，一旦因為核查不實導致買方損失，中介當然要賠償；

2. 過户之中：中介的作用就是幫助買方人去申請銀行貸款和搞定銀行同貸書，中介肯定有經常合作的擔保機構和銀行，若買房人自己去搞定，難度相對較大，大多數不太可行。這其中又會涉及到一個常見問題，那就是買房人的首付款少於賣房人的貸款，這時大的中介，如鏈家或我愛我家，我記得他們有這項服務的，比如南京這邊鏈家中介費中就有200萬的額度，就是有200萬的缺口，鏈家幫賣方先過橋墊資解押，待交易成功後讓賣房人把該退的墊資款返還給中介；

另外好的中介服務在過户之前，會幫助買房人收走或者控制住賣房人的身份證，打款銀行卡，另外會與賣房人簽訂一份委託協議，就是約定賣房人全權委託中介過户的協議，防止賣房人反悔然後躲起來，這時中介可拿着委託協議按約定時間幫助買房人強制過户；

3. 過户之後：風險就轉移至賣房人身上，最常見的就是買房人為了尋找最低利率換銀行，或者因為其它個人原因導致貸款遲遲下不來，這時建議在中介合同中，約定好回款的最遲時間，同時讓中介也承擔責任，比如超過約定時間，最好讓中介承擔責任，然後由他們的專業團隊去向買房人追債。

所以二手房買賣是有不少風險的，千萬不要輕易認為他們就是跑腿，當你時間、精力和經驗有限，還是最好請相對規範的中介去做，同時根據上述分析，你好與中介砍價，比如你是全款買房，或者可以幫賣方墊資解押，那他們這個環節就不承擔任何風險，純屬力氣活，那中介費是不是可以打折？或者你的財務非常健康，一旦過户銀行很快下款，他們這塊沒有什麼風險；或者你對賣房人的實際情況非常熟悉，中介又沒什麼風險可擔，那中介費是不是可以打折？這樣和中介砍價有理有據，否則人家也是有苦説不出，很多背後的事情根本不是大家所想象，所以風險高，中介費就高，一旦中介發現風險太高，説不定中介讓你主動放棄，比如賣房人的債務極其糟糕，中介也怕！

商業買賣儘量讓他人承擔風險，但這是不可能的，除非你碰到了小白或蠢貨，最佳的途徑就是把風險分散出去，把三方捆綁在一起，注意千萬不能把錢轉給中介人員，而是轉給中介公司賬户，敲公司的章。

目前這是我所瞭解的相關流程，不知大家有什麼更好的建議或經驗，歡迎批評指正！