中國還能回到分房時代嗎？_風聞

文/財經奇譚

2021年，房價是懸在中國經濟頭上的一把利劍。

去年疫情之後，一線城市的房地產“意外”成為了中國經濟復甦最強勁的版塊之一。

國家統計局數據顯示，2020年全國70個大中城市中，北上廣深四個一線城市的房價再度領漲，其中新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，二手房價格同比漲幅均超過6%。

市場機構的數字或許更能反映大家的直觀感受。

根據中國房價行情網跟蹤，深圳2020年12月底二手房均價達到87957元，同比大漲34.25%。

深圳也是主要城市中房價啓動最早的，去年3月就屢屢出現千萬豪宅秒光的現象。

這讓很多人聯想到上一輪房價暴漲，深圳就是第一個出現增速拐點，北上廣半年後跟進，然後擴散到二三線城市。

北上廣深房價同比增速對比，綠色為深圳

到了2020下半年，上海、北京果然相繼感受到樓市火熱。再加上如今層層加碼的限購政策，幾乎已經到了加無可加的地步，利空出盡，剩下的就全是利好。

2015年的歷史又要重演了嗎？

但是，2021一開年，官方給了我們不少驚喜。

如果用一句話總結今年的樓市調控風向，那就是“去金融化”。從需求（買房）和供給（蓋房）兩個方面，我們都能明顯看到這一特徵。

01.二手房，也要管了

先説説買房。

去年房價漲得最兇的深圳，今年出了個很有意思的政策。

2月8日，深圳給全市3595個小區，定了一個二手房指導價。很顯然，這個價格是就低不就高。

有網友説，“吃完午飯，一看新聞，固定資產少了200萬。”

200萬還是少的，有掛牌均價19萬/平米的豪宅，被標了13.2萬的指導價。業主反手就去深圳市長熱線上，投訴了深圳住建局。

政府給一手房限價，在全國都是常態了。可是你管得住開發商，還管得住每一個賣房的老百姓嗎？

在二手市場上，大家有太多手段可以規避政府限價，甚至還巴不得政府備案價低一點，來節省税費。

深圳的辦法，不是管老百姓，而是管銀行。

深圳多家銀行證實，已經收到政府要求，二手房房貸只能按照指導價發放。也就是説，一套指導價500萬的房子，買賣雙方固然可以用私下交易的方式，把價格加到600萬，但是銀行發放貸款時，就只給你500萬。

多出來的溢價，買家只能自己去籌錢。

這相當於大幅提高了二手房交易的首付比例。

比如你原來買這套房子，首付最低是600萬的30%，也就是180萬。有了500萬指導價之後，自籌資金變成了500萬的30%，再加100萬，總計250萬，實際首付比例是41.7%。

理論上來説，直接提高首付比例並不是一個特別好的房價調控手段，因為這樣會無差別打擊到真正的剛需。對於炒房者來説，首付高低無非是多賺少賺的問題，真正的剛需，卻可能就因為首付提高了10萬，而徹底無法上車。

但是深圳二手房指導價的效果，還要結合這兩天的另一個消息來看：企業用房子抵押獲得經營貸，也要按二手房指導價來評估了。

而企業經營貸，被認為是當前個人買房被嚴格限制的情況下，樓市增量資金的重要來源。

房地產專家任澤平有一個很著名的論斷，房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。只有拉到幾十年的長期尺度上，房價才取決於老百姓的需求，而短期看，房子的本質是金融品，房地產市場就是一場金融遊戲。

我們先來複習一下，經營貸在這場金融遊戲裏扮演了什麼樣的角色。

02.金錢魔術

在過去一段時間裏，房地產不僅僅是一場金融遊戲，還是中國進入門檻最低的高槓杆金融遊戲。

很多人在論證中國房價過高時，會提到租售比這個概念，也就是月租金跟房價的比值。這個概念的意義是，你花錢買了房子，要租出去多少個月才能回本。

根據諸葛找房數據，2020年底深圳房價租售比是1:757，回本週期是757個月，大概63年。照這麼看，大部分人買了房，這輩子都沒法回本。

但是如果把房子比喻成股票的話，租售比相當於股息率，中國沒有幾個股民是衝着股息率去炒股的，大家盯的是買賣差價**。**

只要房價一直保持不錯的增速，買房什麼時候都是划算的。

那麼，拉長了看，中國房價的增速實際是多少呢？

根據國家統計局數據，北京商品房均價從2000年的4919元/平米，增長到2019年的35905元/平米，20年6.3倍，年化增速大概是9.6%。

9.6%的回報率，在經濟增速整體下行的今天看上去很不錯，但是放到20年裏，最核心城市的房價也不過跑平GDP增速而已。

一般來説，名義GDP增速大致就是全國所有企業的盈利增速平均值，優秀企業應該遠遠跑贏這個速度才對。也就是説，買上市公司的股權，原本應該是比買房子更好的投資。

可為什麼發財的都是買房子的人？為什麼社會上的錢都流向了樓市？

因為買房是自帶高槓杆的。你買100萬的房子，首付只需要30%，也就是30萬。一年後賺到9.6萬，回報率32%。

當然，我們還要考慮貸款成本。假設貸款利率是5%，70萬貸款一年的利息就是3.5萬，這一年你實際賺了6.1萬，回報率大概是20%。

20%的複利意味着什麼？意味着4年翻倍。如果這個遊戲能一直玩下去，你的30萬首付，20年後會變成1150萬。

買房不僅回報高，而且還很安全。敢於加槓桿的股民，也不在少數，但是短期的股價波動就能輕易讓你爆倉。可是房貸期限長達30年，中間房價暴跌，銀行也不會來催你還貸款。

魚和熊掌兼得，就催生了炒房神話。

政府各種限制房貸金額、提高首付比例的措施，都是為了斬斷這種高槓杆。但這時候，市場發明了一種新玩法，就是全款買房。

全款買房，是不是傻？當然不是。

這種炒房者真正的資金來源，是經營貸。

國家不讓用房貸，可這個市場上有的是錢。他們首先從各種放款機構那裏，獲得超短期的過橋貸款，全款買房，然後註冊一個小微企業，把房子拿去銀行抵押，申請小微企業經營貸款，拿這筆錢去還購房款。

近年來，國家對小微企業的金融支持格外寬鬆，用房產抵押獲得經營貸，比房貸還要香，算上中央、地方的貼息，有時候甚至能達到無息貸款的地步。

按道理，經營貸必須用於企業經營，銀行有責任監督資金流向。但實際上呢，銀行也知道，企業真拿這筆錢去經營，説不定就虧光了，心裏巴不得你拿去炒房。

社會上也不乏各種中介機構，專門研究怎麼規避銀行對經營貸的監管。如何堵上經營貸這個口子，實在是個難題。

深圳這次的二手房指導價，雖然沒法治本，至少大大降低了經營貸額度，算是很有益的嘗試。

03.高週轉，還能繼續嗎

上面這些調控手段，都是對買房者下手。而樓市中另一個大玩家，房地產開發商，也是調控的重中之重。

而且相比前者，中央對開發商的最新調控，在資本市場上引起了更大的震動。

2月份，據説自然資源部在內網上發佈了一份文件，核心精神是，全國22個重點城市的土地出讓，全年只能分三批集中進行。

這是什麼意思呢？

我們前面講了，買房是個高槓杆金融遊戲。蓋房更是如此。

一般來説，如果對房價進行拆解，裏面大概30%-50%是土地出讓金，15%-25%是税費，政府拿走了房價的大頭。再扣掉建築和運營成本，開發商賣一套房子，淨利潤率也就是10%左右。

但實際上，除了土地出讓金需要使用自有資金之外，蓋房全週期所用到的資金，大部分來自開發商提前從消費者手裏收來的預售款，以及各種渠道融資。

根據粵開證券統計，2020年房地產開發商的資金來源中，只有32.82%來自自籌，大概相當於3倍槓桿。而據《21世紀經濟報道》分析，在土地出讓金不要求全部自籌的年代，開發商槓桿率能達到7倍。

拿地-融資-預售這個鏈條一旦轉起來，就變成開發商的印鈔機。

這個商業模式的命門，在於速度。因為拿地和融資需要成本，更會吞噬自由現金流，如果企業不能儘快達到預售標準，從消費者手裏把錢賺回來，遊戲就玩不下去了。

除了樓市最火爆的年份，大部分時間房企的現金短債比都在1附近，手裏的現金剛好只夠還債。

所以，“高週轉”是過去幾年房地產行業最重要的概念。碧桂園正是憑藉“456”的高週轉模式（拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再週轉），完成向一線房企的晉升。

而政府的想法也很簡單，就是不讓你週轉起來。

今年元旦正式實施的“三道紅線”政策，對房企融資做出限制，在地產和金融之間建立一道防火牆。

還沒等政策生效，恒大就被爆出資金鍊斷裂的傳聞。

土地集中出讓，也可以被視為打壓“高週轉”的政策延續。

過去，土地出讓基本平均分散在全年，房企每個月都能拿地，開啓一輪週轉。現在土地集中出讓，**意味着一年只有三次拿地機會了，**週轉次數大大減少。

而且，每一塊土地在拍賣時，都要全額繳納保證金。現金本來就不寬裕的房企，顯然不可能全部參加。每家企業能競拍的地變少了，拍賣激烈程度大大降低，土地出讓價格也就可以降低一點了。

04.“計劃經濟”

政府打壓“高週轉”，對房企一定是件壞事嗎？其實不見得。

“去金融化”不是盡頭，從中國樓市調控的進化中，我們甚至還能讀出一點“計劃經濟”的色彩。

請注意，政府規定房價，絕不是計劃經濟。因為計劃經濟的精髓是供需均衡，而強行扭曲價格，無異於掩耳盜鈴，並不能解決供需錯配的矛盾。

但是我們仔細想想，土地集中出讓會帶來什麼深遠影響？

房地產其實是個進入門檻很低的行業，只要你能融到錢，蓋房子交給施工隊就好了，所以行業壟斷程度一直不算高，競爭激烈。恒大、萬達能製造首富，卻始終殺不死三四線城市的地頭蛇。

過度競爭的結果，就是土地拍賣溢價率飆升，房企自己給自己抬高成本。2016年，百城平均溢價率甚至達到80%。

下面這張圖也很説明問題，行業越景氣，企業越沒錢，因為大家要加速跑馬圈地，以免在競爭中掉隊。

土地集中出讓，則強行改變了行業規則。每家企業能拿的地有限，那就只能待在自己能力圈裏玩，大家排排坐，吃果果，大企業集中精力拿走最好的肉，小企業也安心喝碗裏的湯。

有機構用“新古典主義”來形容這個政策。告別“現代主義”的高週轉，降低土地拍賣溢價，反而可以保證單個項目更好的利潤。

所以，政策發佈當天，A股房地產板塊集體漲停。

從市場的喧囂中抽身出來，我們更應該做一些深層的思考：房地產真的應該是個競爭性行業嗎？

中國房地產市場化20年，功績很大，但過度競爭的惡果也很明顯了。

迴歸某種程度的“計劃經濟”，讓房地產變成一個低成長、高壟斷、政府定價、現金流穩定的公共事業行業，是否更符合全社會的利益？

05.積分買房

從購房者的角度，我們同樣能看到這種思路的潛力。

今年樓市的另一個重磅消息，是上海的一手房搖號積分制度。

來源見水印

政府給大家打了個分，積分高的人，在購買一手房時可以優先搖號。

無房是最大加分項，户籍反倒成了次要因素。

為什麼要搞這個積分制度，看看去年上海的一手房認籌率就明白了。

2020年12月單月，上海認籌超過或接近1000組的樓盤彙總

一手房動輒千人搖號，剛需搖中高性價比樓盤的概率可能不到三分之一，有錢人卻可以用全款的辦法獲得開發商優待。

引入積分新政後，積分排在前130%的人可以優先搖號，不管什麼盤，中籤概率至少都有77%。

無房者買房，優勢巨大。

上海不是全國第一個實行積分制的，但是作為一線城市，示範效應非常重要，我們可以想象，這個政策在未來更快推廣到全國。

年紀稍微大一點的人，是否想起了單位按工齡分房的時光？

今年的政府工作報告裏，有一個全新的提法：“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。上海已經做出了非常好的榜樣。

各大城市的公租房已經在逐步推進，現階段允許每户的居住年限一般是5-6年。期滿之後，這些年輕人還可以優先購買商品房，或者以市場價一半的價格購買共有產權房。

我們不應該倒退回單位分房的年代，但國家分配與自主選擇的結合，或許是實現報告承諾的最好辦法。

06.不是結尾

最後，也要説説問題。

首先，在“計劃經濟”之上，更重要的是“社會主義”。社會主義的房地產，是基本人權，而非特殊獎勵，更不是比誰生得好。

公租房也好，共有產權房也好，都應當被允許建在更好的地段，並享有同商品房平等的受教育和社會保障權利。

為什麼有些大城市的共有產權房根本賣不出去？買房人心裏都清楚。

另一個問題，是政府能否真的加大土地供應，降低地價？

這涉及到地方財政，是個更大的話題。篇幅所限，沒法展開了，就簡單放一張圖。

來源：澤平宏觀

很多人説土地出讓金是政府重要財源，不能降。但我們看到，其實中美正常的税費水平（大口徑）大致是差不多的，但是加上以土地出讓金為主的政府性基金收入，中國全口徑宏觀税負要高出不少。

那麼問題來了，這部分究竟有沒有下降空間呢？

*全文完，感謝您的耐心閲讀

掃碼關注財經奇譚（ID：Modern_Odyssey）

在大時代裏做一點微小的紀錄