濱江集團利潤受質疑：出圈失敗、圈地買地、負債漲幅不可控_風聞

　　對大部分中國人來説，除三餐之外最關切的事就莫過房價走勢。因為近年來房產已成為居民資產中佔比最大的部分，可以説中國人的身家性命都押在了房產上。

　　很多人買房都會看容積率、綠化率、層高、車位、面寬等等這些方面，購房者還會看房子在哪個地區的升值空間比較大。杭州有西湖區、下沙區、拱墅區、餘杭區等登，提到杭州，很多人都想買濱江的一套房。

　　在地產行業，濱江是一個神奇的存在。

　　從1992年成立至今，濱江進入房地產行業已超過20週年。

　　眾所周知，杭州既是濱江集團的大本營，也是規模重倉之地。2020年上半年，濱江集團新增的20個項目中，有14個位於杭州，2個項目位於寧波，1個項目位於嘉興，3個位於蘇州。截至2020年6月末，濱江集團1262.01萬平方米土地儲備中，杭州佔比達到55.5%。

　　但是在杭州市場，競爭愈發激烈。近幾年，杭州銷售的前四名座次，基本是萬科、融創、綠城、濱江交替，除了濱江集團區域佈局集中，其他三家房企則是早已完成全國化佈局的大型房企。

　　2015年底，濱江聯合平安不動產，以34.65億元奪取上海市大場鎮祁連社區地塊，借91.7%的溢價率宣示“地王”身份；後通過聯合成立中崇濱江與安遠控股進入上海與深圳舊改項目，各項資金合計約20億元。

　　2017年深圳更新政策，禁止將廠房改造為公寓，讓安遠控股無法落實安豐工業區項目；2018年湘府花園三期項目未成型，濱江集團無奈，只得通過訴訟追討投資款項。

　　為了“出圈”，濱江拿出了不少勇氣，可是2017年上海商品房市場銷售額與銷售面積還是下降了39.86%和37.48%。

　　速度，一直是濱江集團的強項。

　　可是舊改完全不一樣。它成本低、效率高，同時週期長、風險大，是一門“犧牲速度，換取收入”生意。

　　舊改有很多的隱形陷阱，比如開發週期長、資金壓力大、規劃難度高、關係複雜等問題，讓舊改項目存在很多不確定性。 當一個杭州的房企，跑到上海、深圳兩地，通過合資公司跨區域涉水舊改，可以説與異地舊改項目太過“遙遠”。才會有深圳安豐工業區與上海湘府花園三期這兩個失敗的項目。

　　但是，濱江集團是好了傷疤忘了疼，還是沒有學會如何出圈：上海商品住宅庫存去化週期10.3個月，深圳更是長達13.1個月，杭州只需要3.3個月。

　　輾轉反側，濱江再次殺回杭州，並且為了鞏固杭州本土地位，在進入2020年，在杭州限房價之後瘋狂拿地。甚至重金拿下了2020年的杭州地王項目。

　　2020年7月31日，濱江集團以107.38億元拿杭州下城區文暉“三芒星”地塊，摺合樓面價35971元/平方米，溢價率21.77%。

　　此外，在2017、2018、2019年上半年，濱江拿地佔比分別為5.3%、6.3%、7.4%。比較限房價政策前後，濱江平均佔比上升了近200%，年度拿地金額也上升100億以上。

　　物極必反，樂極生悲。

　　在瘋狂巨資拿地下，濱江的有息負債規模已經漲幅到不可控局面。

　　此外，濱江集團拿到的所有涉宅地，全部在杭州，2019年，杭州也佔了91%，在一個城市集中度太高，一旦市場下行，無論是房價下跌，還是成交量下跌，都將使濱江利潤下降，回款速度減緩，進而造成資金鍊高度緊張，從而引發降價潮的發生。

　　2019年濱江集團的有息負債總額318億元，而截至2020年半年報，濱江集團有息負債達到383億，半年時間有息負債增速就達到了20.4%，增速遠超“綠檔”限制。

　　濱江集團在資產負債上已經踩中了監管部門為房企融資設置的“三道紅線”。截至2020年6月底，濱江集團剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比三個指標分別為84.87%、95.6%、1.8。

　　也就是説，濱江集團已經在資產負債率上踩到了紅線，淨負債率則已然接近紅線的狀態。

　　綜合來講， 自從杭州限價出現之後，目前濱江拿了12宗涉宅地，其中4個項目已經開盤，銷售額達到了73.2億元，但這個模式一旦形成，將形成慣性，如果不斷拿地，不斷向更高的市佔率去奮進，風險將逐漸凸顯。未來，濱江的利潤或將難以實現平衡。