學區房，一大利空來了_風聞

　　文|凱風

　　學區房，終於迎來了一記重拳。

　　01

　　近日，上海出台高中招考新政，上海市實驗性示範性高中將拿出其招生總計劃數的50%-65%，直接分配到區、分配到校。

　　這意味着，上海將最優質的的高中學位，拿出6成左右給各區、各學校進行分配。無論是一流學校還是三流學校，都有了晉級優質高中的機會。

　　一線學區房，自然會受到衝擊；而弱校的學區，則帶來一定利好。

　　這一政策背後，與學區房價格的飆升不無關係。

　　今年以來，北京、上海等地房價出現明顯跳升，學區房在其中立下了“汗馬功勞”。

　　據媒體報道，北京有學區房在堵車期間從580萬漲到了600萬，上海某37平米學區房標價748萬，單價近二十萬，直逼兩公里外的頂級豪宅湯臣一品。

　　眾所周知，學區房相比普通房子，一般溢價10-30%。頂級學區房的溢價，甚至超過50%。

　　學區房價格暴漲，對於整個市場情緒的影響，可想而知。

　　今年兩會期間，學區房話題甚至引起了高層領導的注意，教育公平問題愈發受到重視。

　　02

　　上海此番中考新政，不無按下學區房熱度的考慮。

　　上海新政，簡單來説是指標到區+指標到校的結合版。上海傳統有四大名校+八大羅漢的一流高中梯隊，過去這些學校都是一流初中的禁臠，普通學校難有一爭之力。

　　這種背景下，只有考上名初中才有再上名高中的可能。優質初中的學區房，必然成了爭搶的對象，學區房價格水漲船高，再也正常不過。

　　這一次，上海的指標到區、到校，一改過去學區房一統天下的格局，讓遠郊區乃至綜合實力排名墊底的初中，都能獲得固定指標，部分學生有機會進入優質高中。

　　這顯然是對既有學區房體系的顛覆。

　　那些豪賭一流學區房的投資客，恐怕要承受降温的代價；而普通學校，則能從中明顯受益。

　　換句話説，這至少給了學不起學區房的家庭一個考入名校的機會。不必再去爭搶一線學區房，即使在閔行、金山、嘉定等區，也不乏進入“四大名校”的可能。

　　這一政策，如果與上海近期正在打造的5大郊區新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）結合來看，更見其深意。

　　指標到區+到校，對於這些郊區新城，無疑構成了明顯利好，他們有機會得以觸及過去難以觸及的名校，這將提升郊區户籍的含金量。（參閲《放開郊區落户！超大特大城市，又開始搶人了》）

　　當然，指標到校，其實不算新鮮，廣州、南京多地都已落地。前不久，廣州提出，指標到校比例為50%，且2023年起不再設最低“限制性分數線”。

　　不同的是，上海罕見地將指標提升到6成左右，同時指標到區+到校同步推進，兼顧區域公平和校際公平。

　　當然，如同高考一樣，一旦弱校有了拔尖的可能，會不會滋生**“中考移民”**，同樣值得關注。

　　03

　　為了遏制學區房熱度，北京也不乏動作。

　　此前，北京市西城區出台新政，宣佈實行“多校劃片”入學和“六年一學位”。

　　根據新規，新購房者子女入學，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。而一個學區房，原則上六年內只提供一個登記入學學位。

　　這一政策的用意在於，多校劃片之下，一個蘿蔔將會對應N個坑。同樣一套學區房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通學校，以此遏制學區房熱度。

　　然而，一年多過去，北京學區房熱度為何依舊居高不下？

　　答案也不復雜。西城區名校雲集，即使多校劃片，內部也只是頂級名校與普通名校的差別，一流學區的屬性很難徹底改變。

　　雖然多校劃片之下，頂級名校會受到一定影響，但普通名校則會乘勢而上，整體學區房熱度依舊不減。

　　同時，北京的多校劃片，仍有待持續推進。這一政策，不僅尚未在全市進行推廣，就連試點的中心區也尚未全面推廣。

　　顯然，多校劃片要想起作用，還需要打破更多利益阻礙。

　　04

　　還要不要投資學區房？

　　雖然政策不斷，但教育均衡暫時是無解之題，學區房的價值仍舊存在。學位房不是能不能投資的問題，關鍵要看投資的是什麼樣的學位房。

　　**其一，不要豪賭頂尖學區房，次頂級的學區房或許性價比更高。**學區有多牛，學區房的溢價就有多高。拿出市場30%的溢價去豪賭學區房，反要承受多校劃片、指標到區等政策的直接衝擊，反倒不如選擇溢價相對合理、不屬於過度冒尖因此而嚴打的學區房。

　　**其二，投資單個學位房，不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。**要知道，優質教育資源往往都聚集於中心城區，每個城市都有自己的教育強區，這些區域名校雲集。不管是單校劃片，還是多校劃片，都不會過度影響學區房的價值。

　　**其三，在學區房選擇上，老破小優於老破大。**許多老城區的舊房子，最大的價值就在於學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間，並非房子本身。相比於老破大，老破小反而是更具性價比的選擇。

　　**其四，跟着白領和金領羣體走。**一個地方的教育是否優質，與學校的底藴有關，也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領羣體聚居之地，學區質量普遍存在向好的發展優勢。

　　一些政務區或商務區的準學位房，性價比反而高過老城區的傳統學位房。

　　**其五，擴大護城河，不要只盯學區房一個概念。**無論是租售同權，還是多校劃片，都將是改革的大方向，學區房本身的溢價效應必然不及過去那麼堅挺。

　　不確定性增加，沒有更深的護城河，就難以抵禦市場風險。有學區，有交通，有商業乃至商務配套的資產，才能獲得更深的護城河。