透過藍光嘉寶和世茂財報，看物管行業頭尾部企業的喜與憂_風聞
港股研究社-旨在帮助中国投资者理解世界，专注报道港股。2021-03-18 20:34
北京時間3月15日，同屬物管行業的藍光嘉寶服務與世茂服務在同一天發佈了，截止2020年12月31日的全年業績報告。
財報顯示，2020年全年藍光嘉寶服務與世茂服務營收均實現同比增長，單從營收增速上來看，世茂服務要優於藍光嘉寶服務。
財報發出後的股價市場的變動，似乎也能説明問題。3月16日港股開盤，藍光嘉寶服務股價走勢低迷，僅在尾盤走勢拉高，最終漲幅0.51%；相反世茂服務股價走勢就截然不同，一度漲幅近10%，最終報價16港元，漲幅9.14%。
二者近日動作也是頻頻，藍光嘉寶就與碧桂園“喜結連理”，“碧藍聯姻”的消息一出讓行業震動不已；而世茂服務也玩起了獨特路線走城市生活服務商，欲求新突破點。
從二者的財報中我們能夠發現，均取得了不錯的成績，但細看財報依然能發現不少問題。那麼，港股研究社將結合最新財報來解讀二者的機遇與挑戰。
營收基本面雙雙向好 卻逃不出利率下降“怪圈”
從二者披露出的財報數據可知，藍光嘉寶服務營收繼續實現穩步增長，2020年藍光嘉寶服務營收達27.34億元，同比增長30.2%。
世茂服務營收相比2019年繼續保持增長，同比增速實現高增速。2020年，世茂服務實現營業收入50.26億元人民幣，同比增長101.9%，這也是世茂服務自成立以來，首次營收增速破百。
此外，2020年雖受公共衞生事件影響，中國市場略有波動，但房地產行業整體保持增長速度。受2020年房地產市場利好的影響，帶到物管行業的向陽發展。
與營收增長相同的是，在毛利方面2020年兩家公司繼續保持增長趨勢。相比藍光嘉寶服務，世茂服務的毛利增速更為明顯。2020年世茂服務毛利為15.78億元，同比增長88.26%；2020年藍光嘉寶服務毛利達9.76億元，同比增長28.34%。
在淨利潤方面，藍光嘉寶服務與世茂服務淨利均實現增長，而世茂服務淨利增速更為明顯。2020年世茂服務淨利達6.93億元，同比增長80.21%；2020年藍光嘉寶服務淨利為5.33億，同比增長24.15%。
儘管在基本面上，藍光嘉寶服務與世茂服務均保持良好狀態。但在利潤率方面，藍光嘉寶與世貿服務卻出現不同程度的下降。
2020年世茂服務毛利為31.4%，同比去年的33.67%，下降了2.3%。整體毛利率的下滑也帶動了業務毛利率下滑。其中，物業管理服務的毛利率也略有降低，至27.1%。藍光嘉寶服務毛利也與世茂服務相同。2020年藍光嘉寶服務毛利率由2019年的36.2%下降0.5個百分點至35.7%。
另一方面在於，取決於2020年兩家公司在收購項目上的迅速增加。截至2020年底，世茂服務在2020年收購的物管公司共9間，包含廣州粵泰、北京冠城酒店物業、浙大新宇等在內；藍光嘉寶也不甘示弱，僅在2020年上半年就收購8家公司，包括國嘉物業、天立物業、創藝物業等。
兩家公司業績增長一定程度上依賴收併購達成，但併購資產毛利率較低，造成整體毛利率的拖累。並且需要注意的是，大舉收併購帶來公司的商譽劇增，或為兩家公司未來發展埋下隱患。
物管紅利撐腰 難敵行業分化
財報數據顯示，2020年藍光嘉寶以及世茂服務物管服務出現大幅增長。
其中，世茂服務物業管理服務營收達27.12億元，同比增長126.1%，這是世茂服務業務增速首次超過營收增速，而藍光嘉寶服務物管服務營收體量則要低於世茂服務為14.92億元，同比增長30.9%。
這也主要得益於，物業公司擁有較高的服務續約率。根據國信證券經濟研究所給出的統計數據，物管行業服務續約率高達95%以上。
物管公司與地產公司一般具有較強的關聯性，並且更換物業的成本過高，因此大多數都形成了綁定關係，地產公司一般不會輕易更換物管公司。這也代表着物管公司可以穩定長期為小區提供服務，同時擁有向小區業主收取資金的權利。
這也就導致了物管行業未來想要實現指標增長就在於如何實現“在管面積”的規模增長，反映在兩家公司的具體表現就在於“在管面積”的大規模增長。2020年，兩家公司的“在管面積”實現大幅度增長。
在管面積方面，截至2020年底，藍光嘉寶服務在管面積為1.29億平方米，同比增長81.2%;合約面積為2.14億平方米，同比增長82.8%。截止2020年末，世茂服務在管面積達1.46億平方米，同比增長114.4%；合約面積2.01億平方米，同比增長99.4%。
兩家公司“在管面積”大規模增加主要得益於，2020年物管行業掀起上市併購浪潮，除與房地產公司進行的綁定協議所增加的面積外，最快的方法就在於通過併購的方式增加在管面積規模擴張。
從2019年7月第一單海亮物業開始，世茂服務已成功收購12間物業管理公司，增加合約建築面積約8960萬平方米。
除了物管行業引發的併購浪潮外，目前整個物管行業都存在行業性的趨勢。而這所反映出的也正如前文所言，物業公司背後的戰略佈局都在圍繞着“在管面積”增長所展開，這也是導致物管行業分化加速的根本所在。
“在管面積”的大規模增加，對於藍光嘉寶服務和世茂服務而言無疑是利好的，但反映在行業上，賽道玩家不斷地跑馬圈地增加規模，不過是行業分化的表現形式之一罷了。
增加“在管面積”存量固然重要，作為物管公司的基本盤是現階段物管行業的主旋律，所帶來的資源供應是公司的生存根本，同時也是保障公司的業績底線。
但在增量方面，隨着越來越多物管公司尋求上市，物管市場已然變成一個玩家多元化角鬥城，物管企業正從單一住宅物管的角色，向多元化物業綜合服務提供商的角色轉換。
對於藍光嘉寶與世茂服務而言，要想在物業市場脱穎而出，就必須增加原有業務的粘性，通過物管服務外延拓展，具體表現就在於加大業務結構擴深，形成業務之間的協同效應。
嘉寶“50億”賣身 世茂卻獨鍾服務轉型
就在藍光嘉寶服務發出財報的不久前，就傳出已就向碧桂園物業轉讓60%的股份獲得50億的消息，也讓藍光嘉寶服務被聚焦在行業的鎂光燈下。
事實上，因為這起轟動行業的併購案，藍光嘉寶服務的年報就顯得格外令人關注。然而藍光嘉寶服務財報一出，似乎有點令碧桂園有點難以“消化”。
在2020年8月監管部門曾給房企設置了“三道紅線”，以約束房企的債務率。根據相關規定按照“剔除預收款後的資產負債率不超過70%”。
但在財報中，截止2020年末，剔除預收款後的資產負債率為73.65%，明顯高於70%。這似乎也預示着藍光嘉寶服務存在槓桿不平衡，慣性較強的問題。對於藍光嘉寶而言，降低這個指標，提高淨資產是關鍵，出售高增值的資產也成為了快捷選項之一，碧桂園服務這個物管行業大頭似乎也成為藍光嘉寶的不二人選。
被碧桂園服務收購所帶來淨資產上的迴流，能解決槓桿平衡問題，但也會直接帶來管理層決策的轉變。作為碧桂園的附屬公司，所做的決定會更傾向於碧桂園，不利於其自身發展。
此外，還可能會導致藍光嘉寶的股價受到影響，在一定程度上碧桂園的股價走勢以及動態會影響到其股價變化。收購藍光嘉寶就讓碧桂園服務股價大跌，似乎資本市場並不認可這場國內物業板塊史上最高的收購案，碧桂園服務市值在8天內蒸發了300億。
目前藍光嘉寶服務在2020年第四季度加大收購項目力度，所導致資產負債增加，可能會是投資者對下個季度的藍光嘉寶抱有觀望心態，這也讓藍光嘉寶面臨貨幣資金緊張問題。
回過頭來看，世茂服務狀況就顯然優於藍光嘉寶，交出了一份令資本市場較為滿意的答卷。在財報會議上管理層提出了未來三年增長五倍的目標。
對於這樣的戰略目標，世茂服務似乎有一定的底氣，從基本盤的穩固以及三大業務板塊的營收增長迅速，也能夠看出世茂服務在目標上具有一定的可行性。
如何實現這一目標，世茂服務管理層表示，未來三年公司將建立起涵蓋基礎物業服務，增值服務和智慧城市服務的“1+1+X”業務體系，在業務結構上開拓出新的業務增長點。
“社區增值服務業務在去年得到顯著提升，未來中長期來看，將會成為世茂服務可持續增長的新引擎。”葉明傑在業績會上透露。
在社區增值服務方面，世茂服務將重點着重放在社區團購業務。雖然社區團購能夠與世茂服業務產生共鳴，拓展服務邊界。
但對於目前現狀的社區團購來講，賽道已是擁擠不堪，美團、拼多多、京東這些互聯網大牌優勢相比起世茂服務高出太多，若在社區團購業務上沒有較新的創意點，可能不會濺起太大的水花。
除此之外，世茂服務欲轉型為圍繞用户及資產的城市生活服務商。但相比普通的物管服務，城市生活服務所面臨的資金、技術以及用户接受程度上難度都遠超於物管服務。
在實施難度就是世茂服務所首先面臨的難題，智慧城市生活必然無法在短時間內大面積鋪開。
前期投入的費用過大，世茂服務或無法支撐起項目的全面實施。智慧城市生活服務所依賴於長期收益，短時間內世茂服務無法獲取較大的收益，可能會面臨資金緊張問題。
總的來講，從財報的基本面來看，兩家公司還是取得較為不錯的成績。但在熱度消減過後資本市場的反應，似乎也能看出有些許不滿。而藍光嘉寶和世茂服務自身所面臨的難題，仍亟需改變。未來能否在行業分化上有更好的表現，令資本市場值得期待。
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