恒大物業為什麼能“贏”？_風聞

原創：一號地產 作者： 鹿公子

一號説：一旦超越“奇點”，未來不可限量

“如果你想贏，那麼在涉及戰略的時候，就要少點沉思，而敏於行動。”前通用電氣CEO傑克·韋爾奇曾在《贏》一書中論及戰略執行時如此説到。

賽道既定，剩下的即是敏捷行動。

3月16日，恒大物業（6666.HK）發佈上市後首份年報，財務數據表現亮眼，營收、毛利潤、淨利潤均實現跨越式增長，貢獻“三雙”里程碑業績。

圍繞年報研判，可以發現恒大物業之所以能快速躍升，背後的邏輯正是傑克·韋爾奇“贏”的策略：

“為你的生意制定一個大方向上的規劃——找到聰明、實用、快速、能夠獲得持續競爭優勢的辦法。”

靚麗財報引發市場追捧，從營業收入、利潤表現來看，這無疑是一份無可指摘的財務報表。截至3月16日收盤，恒大物業報16.3港元/股，漲幅7.38%，總市值達1762億港元。

財報數據顯示，恒大物業2020年實現營業收入105.09億元，同比大增43.31%；毛利潤40.06億元，同比大增128.26%；淨利潤26.47億元，同比大增184.32%至26.47億。

贏在規模：“馬太效應”顯現，助推盈利能力大幅增加

恒大物業業績大幅增長，首先得益於規模的高速增長。

根據財報，其在管面積、多元增值服務、外延拓展三大項成績優秀，對應收入分別約為63.22億元、12.64億元、29.23億元。

圖：恒大物業2020年業績從物管面積來看，公告數據顯示，截至2020年底，恒大物業合約面積達5.65億平方米，同比增長11.88%；在管面積達3億平方米，同比增長26.05%；業務範圍擴展至全國290個城市，覆蓋220.7萬户業主。

報告期內，物業管理服務收入約為人民幣63.2億元，比去年同期增長約37.1%，毛利率上升至約33.6%，佔總收入比約60.2%。

如果按照在管面積6億平方米計算，按照當前的物業費用均價計算，預計2021年恒大物業的物業管理服務收入較2020年會60%-70%的增長空間。

在管面積的持續攀升能力，或將確保恒大物業盈利能力穩坐行業頭把交椅。

找準賽道，猛紮下去，用做多的辦法持續做功，這是商業法則中最為清晰也最為有效的經營策略，恒大向來擅長此法。

除了規模的持續攀高外，另一大亮點則來自於迅速擴張的多元化增值服務業務，而這也是目前大多數物業企業正在探索的方向。

在增值服務領域，恒大物業聯手騰訊、雲鋒基金、房車寶等科技巨頭，提供社區團購、房產中介、車位租賃、保險經紀、家裝美居等增值服務，意圖從縱深兩個方面持續推動增值服務覆蓋度，進一步提升規模效益。

年報數據顯示，報告期內，恒大物業社區增值服務收入約為人民幣12.64億元，同比增長約120.6%，佔總收入比約為12.0%。

照此業績增長速度來看，增值業務或許將成為恒大物業的下一個增長引擎，為未來業績持續飆升提供重要保障。

表象上看，社區增值服務像是一個加分項，短期內不見得能見到成效，但從長遠來看，則是物業管理升維路徑的“奇點”，一旦積累足夠的勢能，必然引發量變到質變，真正意義上突破傳統物業管理服務半徑，形成物業服務“生態閉環”。

盈利保障的同時，為確保高效快速擴張，恒大物業也有着充足的現金流。財報顯示，恒大物業現金餘額126.04億元，同比大增1742.69%。

俗話説，“手裏有糧，心中不慌”，發展資金充足，自然為恒大物業後續的併購和外拓提供了資金保障，也為打好下一場“戰役”儲備了充足“彈藥”。

贏在運營：“麥當勞”式擴張，科技賦能打造智慧物業

如果用一個詞來形容麥當勞在全球市場擴張的基礎，那麼只能是“標準化”，暗合的實質則是高效運營。

恒大物業大舉擴張的基礎也在於此。

在恒大物業執行董事兼總經理胡亮眼中，恒大物業早已建立包括管理制度、組織架構、人員配置等完善的標準化體系，且儲備了大量專業人才，可實現“麥當勞”式管理複製，而且能夠確保高品質服務輸出。

他認為，“憑藉管理模式和管理團隊的複製，可輕鬆立足現有項目實現‘一拓十’發散式擴張，預期2021-2023年整體收入年均漲幅在50-60%左右”。

以高效運營體系為基石，恒大物業精進版圖的張力自然更大。

業績説明會上，上市公司管理層還首次透露了恒大物業在科技賦能打造智慧物業方面的相關進展。

圖：恒大物業2020年業績發佈會按照設想，未來公司將加大科技投入及新技術運用，實現常規服務自動化，提升管理效率，不斷升級完善智慧物業管理體系與服務平台，向科技型服務企業快速轉型。

這意味着，在規模戰略+科技賦能驅動下的恒大物業，正在由傳統物業公司向科技型服務公司加速轉型升級。

值得一提的是，恒大物業的併購與外拓將質量與速度並舉，而在成本管控方面，則通過科技賦能、節能降耗等多種降本增效措施，實現成本控制，試圖向管理要效率，並通過標準化運營達到規模跨越式發展。

贏在賽道：掘金“風口”，全球規模最大物業目標有望達成

近年來，房地產行業進入存量市場，傳統房地產開發領域利潤率整體下滑。與此同時，物管行業萬億級市場規模引發了新的想象圖景。

物管行業在過去三、四年的發展速度遠勝之前十年。今年年初，在住建部等十部門的政策紅利加持助力下，物管行業的彈性增長空間進一步打開，萬億藍海漸成新賽道、新風口。

一號君粗略統計，去年以來共有21家物管企業赴港IPO，募資淨額接近600億。在這其中，恒大物業僅用64天就完成遞表到上市全流程，刷新物管公司赴港上市的最短時間紀錄。

且今年以來，物管企業上市潮仍在繼續，可見羣雄逐鹿之心。在已披露年報的物業新股之中，尤以恒大物業表現最為亮眼。

圖：港股上市物業股財務指標一覽，來源風財訊在新近上市的物業股中，3月17日，世茂服務總市值為389.11億港元，金科服務總市值為441億港元，融創服務總市值為713.81億港元，而恒大物業總市值為1772.97億港元，幾乎為其他3家企業總市值之和。

在目前所有已上市的物業公司中，超過千億市值的物管企業僅碧桂園服務和恒大物業2家。

值得一提的是，恒大物業僅用3個多月的時間就幾乎達到“老大哥”碧桂園過去5年的成績。

恒大物業總經理胡亮曾在上市推介會上表示，要把公司打造成為全球規模最大、佈局最廣、業態最全、效益最好的物業管理集團。

從這次業績表現和恒大物業的“野心”來看，順利的話，恒大物業成為全球規模最大的物業公司的目標也將有望在年末達成。

無論是從業績表現還是從未來成長空間來看，恒大物業無疑都是這個賽道里的“頭馬”。

隨着資本市場對行業認識的加深，以及龍頭物管公司依託內生增長、外部收購等方式擴大護城河，行業進入分化階段以後，具備增長實力和良好業績表現的物業股價值將更加凸顯。

市場分析認為，恒大物業未來仍將繼續保持強勁的增長勢頭，無論是母公司恒大集團提供的巨量項目資源，還是不斷加碼的外拓力度，以及持續擴展的增值服務，均將助力其實現規模與利潤高速增長。