萬億居住市場變革者，憑什麼是貝殼？_風聞

　　商業領域的新物種，總能令資本市場格外興奮。

　　高舉產業互聯網大旗，改變國內居住領域市場格局的貝殼（NYSE:BEKE）上市後的首份年報，吊足了投資者的胃口。

　　2020年四季度及全年平台總交易額（GTV）創下創下歷史新高，營收大增近六成，淨利潤驟升2.5倍……作為國內最大的房地產交易平台，貝殼找房在3月15日晚（美東時間）公佈的財報，超出了此前市場的普遍預期。

　　受財報業績刺激，貝殼股價當日應聲大漲一度超過20%。事實上，自去年8月份成功在紐交所實現上市後，貝殼市值便從230億美元一路高漲，至今股價對應市值已有2倍多的漲升。

　　顯然，投資者對於貝殼這種基於龐大需求市場又通過模式創新改變市場面貌的公司，給出了高估值的追捧，而首次年報的公告，貝殼也用實際數據反饋了投資者。

　　財報終究代表的是過去，投資者對於貝殼的價值認定則是源於其成長預期，這家超級獨角獸公司能否成為萬億居住市場的產業互聯網變革者，才是決定其未來資本市場表現的根本。

　　那麼問題來了：貝殼要怎樣繼續做強主業以保持高速增長？如何通過存量房交易以外的新業務挖潛市場？未來的市場競爭中，貝殼模式又是如何鞏固護城河的呢？

　　紮實的高增長

　　2020年貝殼是否繼續保持了高位上的高速增長？答案是肯定的。

　　增長表現在了方方面面：首先是經紀人及門店的繼續增長，這是貝殼撬動所有業務的核心抓手。

　　截至2020年12月31日，貝殼平台連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經紀門店數超過4.69萬家，同比增長25.1%；均實現了高位上的高速增長，進一步夯實了貝殼以“人店”為核心所進行的產業鏈建設。

　　其次是基於線上、線下兩張網的持續擴展，疊加ACN的網絡效應和人店模式的平台效應，驅動了各業務板塊的快速躍升。

　　①平台單季度及全年GTV均創下歷史新高。

　　2020年第四季度成交額(GTV)為人民幣1.12萬億元，同比增長65.4%。

　　2020年全年成交額(GTV)為人民幣3.5萬億元，同比增長64.5%。

　　②細分到各業務領域，存量房、新房以及貝殼也大力拓展的裝修、金融等交易延伸業務均取得高速增長。

　　存量房交易GTV為人民幣1.94萬億元，同比增長49.5%。

　　新房交易GTV為人民幣1.38萬億元，同比增長85.0%。

　　新興及其他服務GTV為人民幣1,761億元，同比增長113.0%。

　　最後是基於龐大GTV之下，貝殼為自身所創造的營收及利潤。毫無疑問，同樣取得了極好增長。

　　①營業收入為人民幣227億元，同比增長57.6%。

　　其中存量房營業收入為人民幣306億元，同比增長24.4%；新房業務營業收入為人民幣379億元，同比增長87.1%；裝修等新興業務營收達人民幣20億元，同比增長68.7%。

　　②全年淨利潤達人民幣27.78億元，首次實現美國會計準則下的全年盈利，經調整後淨利潤達人民幣57.20億元，同比大增245.4%。

　　劃重點，財報顯示貝殼上市後連續兩季度實現業績高增長，並拉動公司實現扭虧轉盈（美國會計準則）。GTV的持續高增長並沒有帶來成本費用的大幅上升，規模效應與單位“人店”的能效提升使得貝殼盈利能力紮實呈現。

　　另一方面，新房交易量的顯著提升也是貝殼能錄得如此高質量年報的一個關鍵因素。更重要的是，這説明其產業互聯網的營運模式在整個居住領域是通行的，並且在房地產市場逐漸從賣方市場進入買方市場時，貝殼將會迎來更大的機會。

　　此外，貝殼還在不斷拓展自己的邊界，新興業務與服務也足以讓投資者對其葆有更大想象空間。

　　極致化的模式制勝

　　財務指標顯示貝殼正在進入良性增長的上升通道，這背後則是其獨特模式的強力支撐。

　　“如果與貝殼競爭，有兩種可能：一是ACN模式，用户體驗比我們做得更好，但需要對行業理解特別深，運營也必須做得超級好，比貝殼高一點點好都沒用；二是直接改變模式，不要經紀人，沒有ACN模式，去重新搭一個商業模式，但今天我沒有看到。”

　　如貝殼聯合創始人、CEO彭永東如此自信於貝殼的模式，海量規模、高效運營和高品質的服務，結合強勁的網絡效應，形成的正向循環，正是貝殼GTV和營收利潤高增長的最強動能。

　　早在上市以前，貝殼就已經房地產交易平台中的集大成者。在資本的加持下，2020年貝殼進一步強化了在規模上的優勢。

　　**人店模式是貝殼最核心的抓手，**截至2020年12月31日，貝殼平台連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經紀門店數超過4.69萬家，同比增長25.1%，均實現了高位上的高速增長。

　　按照左暉的規劃，貝殼未來擴展到10萬家門店、100萬經紀人。透過海量的經紀人，貝殼掌握了海量的存量的二手真房源和新房代理房源。

　　數據顯示，截止2020年底，貝殼樓盤字典累計收集了中國2.4億套房屋的動態數據；平台新房在售合作盤數量達到8600個，對比2019年則為 7700個。

　　有了這些基礎底盤之後，貝殼着力於提高服務質量和效率。

　　為了給消費者帶來更好的服務，貝殼構建了薪火計劃、搏學大考等貫穿經紀人完整職業生涯的成長體系，並在招、育、留等多環節發力，促進服務者專業化、職業化發展，打造終身職業。截至2020年12月31日，貝殼平台留存的高學歷經紀人佔比已超過30%。——這決定了貝殼經紀人的服務素質和專業水準遠超同行。

　　早在疫情發酵之前，貝殼就已經是業內最早實現VR看房的平台。過去一年中，疫情對居住服務行業的線上化進程起到明顯催化作用，貝殼在疫情伊始即全面啓動經紀人線上培訓和VR帶看、線上售樓。藉助對VR、AI等技術的大規模成熟應用，貝殼進一步優化用户找房、看房、買房的體驗與效率。

　　持續的技術投入與創新，推動人、物、流程更加標準化、數字化和智能化。也正是因為這樣前瞻化的佈局，在疫情深度影響經濟發展和人民生活的這一年，貝殼深耕多年的對房地產交易產業的互聯網線上化改造卻開始大放異彩。2020年第四季度，貝殼移動端MAU達到4818萬，同比增長高達88%，贏得了更多用户的認可與信賴。

　　而這些，都通過貝殼這一平台及其ACN（經紀人合作網絡）模式，讓更多的門店及經紀人得以共享，並最終更加專業、快捷地與終端的消費者實現對接。“原來門店都是信息孤島，貝殼希望通過有效率的方式將門店組織起來，幫助門店獲得成長。”

　　海量門店掌握海量房源信息，貝殼又通過高效運營和高品質服務，結合強勁的網絡效應，實現交易流程的標準化、線上化，最終實現了房屋買賣供求兩端最高效、通暢的對接，並通過為買賣雙方提供專業化的經紀服務，最終促進交易的達成。

　　正是源於人無我有，人有我優，將房地產交易鏈條上的各個環節都做到了極致，貝殼才能持續多年均實現高速增長，並最終收穫盈利，長成了在“住”這一領域上無人能出其右的新經濟獨角獸。

　　一句話解釋貝殼到目前位置所取得的成功，那便是其對傳統的房屋中介行業進行了徹底的數字化革命。

　　未來的疆域

　　經濟學中有個概念叫“壁壘”，指一個行業可進入和退出的門檻。

　　在貝殼找房崛起之前，中介行業被廣泛認為是門檻較低、缺乏壁壘的行業，但在貝殼找房崛起之後，這一印象正逐漸被逆轉。

　　彭永東曾公開表示，貝殼的核心業務模式，是房屋交易平台、ACN（經紀人合作網絡）模式，這是一個“門檻極高、大賽道，值得往十年去做”的領域。需要注意到的是，從純線下門店過渡到線上線下融合平台，從實現體系內部經紀人協作到聯動整個生態系統各方的參與。貝殼的產業互聯網打法，在為貝殼聚合起更大的規模、構築起企業的同時，也為貝殼打造了一把打開更廣闊市場的開疆斧。

　　伴隨着上市後首份年報的發佈，貝殼正在向市場展示出其強勁的增長動力和未來潛力。而面向未來，貝殼依然雄心萬丈。

　　2021年，貝殼將專注於五大領域：對消費者好、幫助服務者對消費者好、培育新興業務、創造社會價值以及加強技術在廣闊市場機遇中的關鍵作用。

　　“對消費者好、幫助服務者對消費者好”，是貝殼一直持續在做的事，不需要贅述。海量的人店以及持續優化的消費者體驗和服務，必將助推貝殼在規模上的進一步增長以及更好效益的取得。

　　更值得關注的是貝殼在培育新興業務以及創造社會價值上的動作。

　　據彭永東介紹，貝殼將繼續培育新興業務，支持和推進貝殼在新興及其他業務服務，重點打造在家裝服務的核心競爭力，通過提供無縫連接的交易體驗，全方位提升客户滿意度。

　　同時，貝殼還將不斷升級產品和服務產品，並提高金融服務的效率。例如，2021年，貝殼將上線新的系統，以支持金融顧問的日常業務操作全面線上化。

　　這意味着，在將房地產交易標準化和線上化之後，貝殼將繼續深化對整個房地產交易產業的改造，開始對家裝服務和金融服務也進行標準化和線上化改造。

　　數據顯示，房屋裝修、房產金融等其他房產相關服務在2019年的市場規模為7.9萬億元人民幣，預計到2024年將增至約15萬億元。這將是貝殼可以挖掘的另一片藍海。而擁有海量用户資源的貝殼，必將觸角延伸到房地產交易產業鏈條的這兩個領域。

　　而在打通更大想象空間的同時，貝殼也將關注更多的社會價值創造。

　　彭永東稱，貝殼有責任推動房產交易及服務市場平穩發展，樹立“中性的市場觀”，幫助居住領域市場從更重投機的機會型走向更有規則、秩序的平穩型市場。

　　同時，貝殼也通過一系列舉措履行更廣泛的社會責任，如：2021年平台會通過招募和育留經紀人，為全社會提供更多優質的就業崗位，特別是針對應屆畢業生。平台持續提升租賃服務，為年輕租户提供便利實惠的租賃體驗。

　　貝殼紮根社區的門店也逐漸成為社區生活的聚點，2020年貝殼經紀人志願開展了針對社區老人的“我來教您用手機”課程，在過去的一年裏服務老年人超過14萬人次。

　　顯然，作為中國最大的房地產交易平台以及新經濟上市公司中一顆冉冉升起的新星，貝殼已經越來越意識到，能力越大，責任越大。而“人多力量大”的貝殼，也必將在未來踐行更多的社會責任，創造更多的社會價值。

　　“我們對前路充滿信心，貝殼將持續為服務中國3億家庭的新居住服務平台願景而努力。”彭永東表示。

　　結語

　　“我們將不動產住宅的全產業鏈分為製造、交易、居住和以金融為代表的服務支持四個領域，通過線下經紀人的深入服務及線上數據所建立的消費者認知，我們有可能在全產業鏈中都創造全新的價值。” 在致股東信中，左暉曾如是説。

　　現在，在資本市場的加持下，左暉正將夢想照進現實，“我們對整個產業鏈的改造才剛剛開始！”對於貝殼來説，上市也只是開始。