上海下重手,房價即將變天?呵呵,你對學區房的力量一無所知_風聞
智谷趋势-智谷趋势官方账号-新中产的首席财富顾问。微信500强。2021-03-19 07:19
◎智谷趨勢(ID:zgtrend) | 江文華 黃大大
這兩天,上海出台高中招考新政“名額分配綜合素質錄取”,要求重點高中每年拿出一半以上的招生名額,面向全市,分配到校。
換句話説,菜中學生也能上重點,牛校學生的名額卻被大大稀釋。
消息一出,輿論一片譁然:狼來了!上海終於對學區房動手了!甚至有人討論,學區房的房價即將暴跌?
這樣想的人,我只能説,你對學區房的力量,一無所知。
在當下的中國樓市,學區房就是神一樣的存在。

剛好,這兩天我的一位朋友,在廣州出手購買一套二手的學區房。
小區的户型狹小,環境嘈雜,走在社區裏頭,到處都是玩耍的小學生。他看中的一套小三房,在過去的2020年,價格上漲了:30%。
朋友咬咬牙,還是出手了,幾乎沒有還價,並向掛牌的房東甩出了2萬元定金。
房東心動了一個晚上,第二天告訴他:不賣了。
類似的劇情,在北上廣深這樣的一線城市,頻頻上演,毫不罕見。過去的一年裏,瘋狂的樓市裏,學區房就是整條街最搶手的仔。
去年 6 月初,本具有深圳高級中學初中部學區房資格的泰安軒、竹園小區、財富廣場、泰然公寓、安華小區部分業主,收到了審核不通過的信息。也就是説,他們的孩子,基本無緣深中。
一石驚起千層浪。網上傳出,有家長為了學位甘願獻出膝蓋。最後,上述小區的學位問題得到圓滿解決。
隨之而來的,是小區房價繼續攀升。中國房價行情網數據顯示,其中一個小區泰安軒,6 月份均價 9 萬一平,到了 8 月就漲到近 11 萬一平。兩個月時間,一套 80 平的房子,就要多支付 160 多萬。
幸好,由於深圳接連調控,房價有所回落。現在泰安軒的房價已經降到 9.7 萬一平。

深圳泰安軒近 1 年房價趨勢圖/來源:中國房價行情網
同樣為學位極度焦慮的,還有廣州黃埔萬科東薈城的業主。去年7 月,東薈城部分業主爭取幼兒園學位,在網上傳得沸沸揚揚。當時,東薈城的住房均價是 3 萬 2。到了9 月,跳漲到 3.56 萬元/㎡,並保持上漲勢頭至今。今年 1 月,該小區的住房均價達到 3.72 萬元/㎡,半年漲幅 16.25%,一套 100 平方米的房子,就要多付 50 萬元。

廣州黃埔東薈城近 1 年房價趨勢圖/來源:中國房價行情網
學區房的“抗打擊能力”,強到超出你的想象。比如説,前幾年的多校劃片改革一出來,同樣炸開了花,但學區房價格很快回暖。
2019年,北京海淀、東城等多個區實行多校劃片政策。貝殼研究院的數據顯示,半年後海淀房價下跌11%,東城房價下跌7%。
但很快,學區房價格又開始暴漲。這兩天微博上有個熱搜:海淀一套重點小學學區房,50 平,掛牌價 580 萬。有名家長很心動,説好第二天和業主談價。結果當天晚上,業主加價 20 萬,第二天再加價 20 萬。
這位家長思考再三決定退出,最後房子以 620 萬的價格賣給其他人,單價超過了 12 萬一平。
不能使學區房滅亡的,反而讓它變得更加瘋狂。

説回上海的這次改革,真的能夠讓學區房變天嗎?
客觀地説,上海的動作不可謂不大,我剛剛看到的時候,也被震驚了。按照計劃,名額分配招生計劃要佔到上海每個重點高中總計劃的50%-65%。
區屬重點高中每年的招生名額,35%-50%通過自主招生和統一招生(中考成績)完成。另外50%-65%要拿出來,一部分分配到區內每一所初中,包括菜中,另一部分還要留給外區的初中畢業生。

委屬重點高中自主招生和統一招生的比例更少,只有 35%,其他部分,要按照各區中考人數佔比,分配給上海各個區,再以均衡、隨機的原則分配到不同生源的初中。

這樣一來,重點高中一半以上名額面向全市分配到校,教育資源大洗牌。
初中名校的含金量,確實被大大稀釋了。
此前,北京也實施過“校額到校”政策,但北京是鎖區的,昌平平谷的考生,即使年級第一,也進不了東西海的優質高中。
上海則一步到位,全市“乾坤大挪移”。成績相對較低的菜中學生,也能通過名額分配入讀上海最好的高中。
而那些一路雞娃,砸鍋賣鐵買了學區房的家庭,由於名額被攤薄,孩子考上重點高中難度鐵定會大增。
今天,網上就在流傳,有的小區開始暴跌了。

價格一路吹高的學區房房價,會不會轟然倒塌?
我只能呵呵一笑:絕無可能。

最根本的原因在於,學區房仍然是一種高度稀缺資源,才會被越來越多的家長爭奪。
有一個流傳很廣的笑話,清華北大的學生畢業後,收入居然買不起清北的學區房。
因為學區房的價格,本質上並不是由大學教育的價值決定的,而是取決於市場供需。
當全民雞娃成風之時,一切雞娃的工具,都很貴很稀缺。就像戰爭來臨,最牛的核武器一定會搶出天價。
想報補習班?對不起,先給孩子做套卷子,考上了再交費,沒考上,出門左轉。沒辦法,報的人太多,名額有限。
想買學區房?對不起,起碼比周邊小區貴10%到30%,甚至20 萬一平,老破小。你猶豫了?別人加價 40 萬買走了。
事實上,並不是學位值 20 萬一平,而是好的學區房仍然太稀缺,搶的人又多,導致價格的飆升。
教育水平非常均衡的長沙,就很少聽到學區房被搶的消息,但在人口高度密集北上廣深,遠遠做不到均衡。
小學名校、初中名校,不僅僅意味着考上重點,還有教育理念/氛圍/圈層,都是家長關心的因素。
市重點高中把自招加統招錄取名額砍掉一半以上,影響是挺大,但那又如何?家長就會心甘情願送孩子去“菜中”嗎?
一線城市尤其是深圳和廣州,年輕人口還在源源不斷地湧入,全球大放水的環境下,優質資產被哄搶,是難以避免的結局。
只要學區房的價值稀釋速度,趕不上放水速度,價格就還會繼續上漲。

日本就是一個典型的樣本。
這個發達的島國,已經把房子和學區剝離得差不多了,但所謂的“學區房”依然賣出天價。

圖源:假裝在東京
上面這張圖所示的小學,可以算作東京的好學校。由於日本富人聚集地的學區較好,因此,像港區(類似於上海黃浦區)的南山小學校附近70㎡的房子,均價相當於 600 多萬人民幣。
而按照東京二手房均價,70 平的房子在 350 多萬人民幣。南山小學校附近的住房均價,相當於東京住房均價的1.7倍。
事實上,我們苦苦追求還沒有做到的教育資源均衡化,甚至是租售同權,在日本都已經實現了。日本人煞費苦心,甚至制定了教師輪換制度,保證即使是“菜中”,也能有名師來上課。
在日本,租房和買房一樣,都能入讀對應的公立學校。想要讀個好學校?租房就可以了,不用像在國內,還要砸鍋賣鐵買套老破小學區房。
那麼,為什麼日本的學區房仍然賣出了天價?
這是因為,儘管日本政府在教育質量上儘可能縮小了差距,但學校好壞之分仍然非常明顯。
決定性因素,居然變成了:生源質量。
富人更捨得教育投資,砸了大量資源來提升孩子的綜合素質,有錢人聚集的片區,房價更貴,生源更好,學校就變得越來越牛。
這種現象,有點像國內不少碼農、高知分子不斷給自家孩子補習,把小區附近的村小讀成名校的現象。
例如北京中關村的小學,還有廣州科韻路附近的駿景小學。
中國現階段,是好學區決定高房價。而在日本,已經反過來了,高房價決定好學區。
但結果是一樣的:想要讀好學校,必須花重金買房。日本雖然可以租房,但要住得舒適舒心,擠入名校社區,最好的辦法還是買買買。

所以,上海高中招考新政,是一次重磅探索,但説到讓學區房市場徹底變天,還是路漫漫。
上海這次教育改革最大的好處,就是在現有體制下,努力做到教育的相對公平。
讓重點中學要拿出一定名額,分配到各個初中,尤其是農村學校,給“輸在起跑線上”的優秀學生,沒有學區房加持的好苗子,一個重新追平的機會。
這件事情,意義同樣極其重大。
事實上,不僅僅上海在做,全國各地也有不少地方開展了這樣的探索。
前幾年,我有個表妹,就是得益於本地的“校額到校”政策,幸運地考進我們那的重點中學。
現在,她都快上大學了。
依靠這樣的普惠性政策,她得以打破了壁壘,獲得自由成長的新天地,人生也從此改變。
上海這次出手,撼動了學區房的森嚴壁壘,最大影響並不在於調控學區房的房價,而是指向另一個更大的敵人:教育的內卷化。
全民雞娃,正在演變成一場不得不參加的戰爭,反而會扭曲孩子的成長之路。
近期,北京規定,暫停教育機構的線下培訓,也是這個原因。想提前學,早複習?都不行。
孩子們的成長,不能演變成軍備競賽。
2018 年 11 月,中共中央、國務院發佈了《關於學前教育深化改革規範發展的若干意見》,也是同樣的邏輯,直接宣告天價幼兒園瘋狂擴張的日子徹底結束。
1.“民辦園一律不準單獨或作為一部分資產打包上市”。
2.“上市公司不得通過股票市場融資投資營利性幼兒園,不得通過發行股份或支付現金等方式購買營利性幼兒園資產”。
3.“新建小區的配套建設幼兒園,必須辦成公辦園或委託辦成普惠性民辦園,不得辦成營利性幼兒園”。
4.社會資本不得通過各種手段,來收購、控制公立幼兒園和非營利性幼兒園。
讓所有孩子享受平等的學前教育,打破階級流動性障礙,這事兒太重要了。
雖然學區房的火爆,無法被澆滅,但圍繞教育公平的改革,也在逐步推進。
也許,最大的公平就是:
即使你住 20 萬/平的天價學區房,我住在鄉下的破房子,我們都有均等的機會考上全市最好的高中,進入全國最好的大學……