上海下重手，房價即將變天？呵呵，你對學區房的力量一無所知_風聞

　　◎智谷趨勢（ID：zgtrend） |  江文華 黃大大

　　這兩天，上海出台高中招考新政“名額分配綜合素質錄取”，要求重點高中每年拿出一半以上的招生名額，面向全市，分配到校。

　　換句話説，菜中學生也能上重點，牛校學生的名額卻被大大稀釋。

　　消息一出，輿論一片譁然：狼來了！上海終於對學區房動手了！甚至有人討論，學區房的房價即將暴跌？

　　這樣想的人，我只能説，你對學區房的力量，一無所知。

　　在當下的中國樓市，學區房就是神一樣的存在。

　　剛好，這兩天我的一位朋友，在廣州出手購買一套二手的學區房。

　　小區的户型狹小，環境嘈雜，走在社區裏頭，到處都是玩耍的小學生。他看中的一套小三房，在過去的2020年，價格上漲了：30%。

　　朋友咬咬牙，還是出手了，幾乎沒有還價，並向掛牌的房東甩出了2萬元定金。

　　房東心動了一個晚上，第二天告訴他：不賣了。

　　類似的劇情，在北上廣深這樣的一線城市，頻頻上演，毫不罕見。過去的一年裏，瘋狂的樓市裏，學區房就是整條街最搶手的仔。

　　去年 6 月初，本具有深圳高級中學初中部學區房資格的泰安軒、竹園小區、財富廣場、泰然公寓、安華小區部分業主，收到了審核不通過的信息。也就是説，他們的孩子，基本無緣深中。

　　一石驚起千層浪。網上傳出，有家長為了學位甘願獻出膝蓋。最後，上述小區的學位問題得到圓滿解決。

　　隨之而來的，是小區房價繼續攀升。中國房價行情網數據顯示，其中一個小區泰安軒，6 月份均價 9 萬一平，到了 8 月就漲到近 11 萬一平。兩個月時間，一套 80 平的房子，就要多支付 160 多萬。

　　幸好，由於深圳接連調控，房價有所回落。現在泰安軒的房價已經降到 9.7 萬一平。

　　深圳泰安軒近 1 年房價趨勢圖/來源：中國房價行情網

　　同樣為學位極度焦慮的，還有廣州黃埔萬科東薈城的業主。去年7 月，東薈城部分業主爭取幼兒園學位，在網上傳得沸沸揚揚。當時，東薈城的住房均價是 3 萬 2。到了9 月，跳漲到 3.56 萬元/㎡，並保持上漲勢頭至今。今年 1 月，該小區的住房均價達到 3.72 萬元/㎡，半年漲幅 16.25%，一套 100 平方米的房子，就要多付 50 萬元。

　　廣州黃埔東薈城近 1 年房價趨勢圖/來源：中國房價行情網

　　學區房的“抗打擊能力”，強到超出你的想象。比如説，前幾年的多校劃片改革一出來，同樣炸開了花，但學區房價格很快回暖。

　　2019年，北京海淀、東城等多個區實行多校劃片政策。貝殼研究院的數據顯示，半年後海淀房價下跌11%，東城房價下跌7%。

　　但很快，學區房價格又開始暴漲。這兩天微博上有個熱搜：海淀一套重點小學學區房，50 平，掛牌價 580 萬。有名家長很心動，説好第二天和業主談價。結果當天晚上，業主加價 20 萬，第二天再加價 20 萬。

　　這位家長思考再三決定退出，最後房子以 620 萬的價格賣給其他人，單價超過了 12 萬一平。

　　不能使學區房滅亡的，反而讓它變得更加瘋狂。

　　説回上海的這次改革，真的能夠讓學區房變天嗎？

　　客觀地説，上海的動作不可謂不大，我剛剛看到的時候，也被震驚了。按照計劃，名額分配招生計劃要佔到上海每個重點高中總計劃的50%-65%。

　　區屬重點高中每年的招生名額，35%-50%通過自主招生和統一招生（中考成績）完成。另外50%-65%要拿出來，一部分分配到區內每一所初中，包括菜中，另一部分還要留給外區的初中畢業生。

　　委屬重點高中自主招生和統一招生的比例更少，只有 35%，其他部分，要按照各區中考人數佔比，分配給上海各個區，再以均衡、隨機的原則分配到不同生源的初中。

　　這樣一來，重點高中一半以上名額面向全市分配到校，教育資源大洗牌。

　　初中名校的含金量，確實被大大稀釋了。

　　此前，北京也實施過“校額到校”政策，但北京是鎖區的，昌平平谷的考生，即使年級第一，也進不了東西海的優質高中。

　　上海則一步到位，全市“乾坤大挪移”。成績相對較低的菜中學生，也能通過名額分配入讀上海最好的高中。

　　而那些一路雞娃，砸鍋賣鐵買了學區房的家庭，由於名額被攤薄，孩子考上重點高中難度鐵定會大增。

　　今天，網上就在流傳，有的小區開始暴跌了。

　　價格一路吹高的學區房房價，會不會轟然倒塌？

　　我只能呵呵一笑：絕無可能。

　　最根本的原因在於，學區房仍然是一種高度稀缺資源，才會被越來越多的家長爭奪。

　　有一個流傳很廣的笑話，清華北大的學生畢業後，收入居然買不起清北的學區房。

　　因為學區房的價格，本質上並不是由大學教育的價值決定的，而是取決於市場供需。

　　當全民雞娃成風之時，一切雞娃的工具，都很貴很稀缺。就像戰爭來臨，最牛的核武器一定會搶出天價。

　　想報補習班？對不起，先給孩子做套卷子，考上了再交費，沒考上，出門左轉。沒辦法，報的人太多，名額有限。

　　想買學區房？對不起，起碼比周邊小區貴10%到30%，甚至20 萬一平，老破小。你猶豫了？別人加價 40 萬買走了。

　　事實上，並不是學位值 20 萬一平，而是好的學區房仍然太稀缺，搶的人又多，導致價格的飆升。

　　教育水平非常均衡的長沙，就很少聽到學區房被搶的消息，但在人口高度密集北上廣深，遠遠做不到均衡。

　　小學名校、初中名校，不僅僅意味着考上重點，還有教育理念/氛圍/圈層，都是家長關心的因素。

　　市重點高中把自招加統招錄取名額砍掉一半以上，影響是挺大，但那又如何？家長就會心甘情願送孩子去“菜中”嗎？

　　一線城市尤其是深圳和廣州，年輕人口還在源源不斷地湧入，全球大放水的環境下，優質資產被哄搶，是難以避免的結局。

　　只要學區房的價值稀釋速度，趕不上放水速度，價格就還會繼續上漲。

　　日本就是一個典型的樣本。

　　這個發達的島國，已經把房子和學區剝離得差不多了，但所謂的“學區房”依然賣出天價。

　　圖源：假裝在東京

　　上面這張圖所示的小學，可以算作東京的好學校。由於日本富人聚集地的學區較好，因此，像港區（類似於上海黃浦區）的南山小學校附近70㎡的房子，均價相當於 600 多萬人民幣。

　　而按照東京二手房均價，70 平的房子在 350 多萬人民幣。南山小學校附近的住房均價，相當於東京住房均價的1.7倍。

　　事實上，我們苦苦追求還沒有做到的教育資源均衡化，甚至是租售同權，在日本都已經實現了。日本人煞費苦心，甚至制定了教師輪換制度，保證即使是“菜中”，也能有名師來上課。

　　在日本，租房和買房一樣，都能入讀對應的公立學校。想要讀個好學校？租房就可以了，不用像在國內，還要砸鍋賣鐵買套老破小學區房。

　　那麼，為什麼日本的學區房仍然賣出了天價？

　　這是因為，儘管日本政府在教育質量上儘可能縮小了差距，但學校好壞之分仍然非常明顯。

　　決定性因素，居然變成了：生源質量。

　　富人更捨得教育投資，砸了大量資源來提升孩子的綜合素質，有錢人聚集的片區，房價更貴，生源更好，學校就變得越來越牛。

　　這種現象，有點像國內不少碼農、高知分子不斷給自家孩子補習，把小區附近的村小讀成名校的現象。

　　例如北京中關村的小學，還有廣州科韻路附近的駿景小學。

　　中國現階段，是好學區決定高房價。而在日本，已經反過來了，高房價決定好學區。

　　但結果是一樣的：想要讀好學校，必須花重金買房。日本雖然可以租房，但要住得舒適舒心，擠入名校社區，最好的辦法還是買買買。

　　所以，上海高中招考新政，是一次重磅探索，但説到讓學區房市場徹底變天，還是路漫漫。

　　上海這次教育改革最大的好處，就是在現有體制下，努力做到教育的相對公平。

　　讓重點中學要拿出一定名額，分配到各個初中，尤其是農村學校，給“輸在起跑線上”的優秀學生，沒有學區房加持的好苗子，一個重新追平的機會。

　　這件事情，意義同樣極其重大。

　　事實上，不僅僅上海在做，全國各地也有不少地方開展了這樣的探索。

　　前幾年，我有個表妹，就是得益於本地的“校額到校”政策，幸運地考進我們那的重點中學。

　　現在，她都快上大學了。

　　依靠這樣的普惠性政策，她得以打破了壁壘，獲得自由成長的新天地，人生也從此改變。

　　上海這次出手，撼動了學區房的森嚴壁壘，最大影響並不在於調控學區房的房價，而是指向另一個更大的敵人：教育的內卷化。

　　全民雞娃，正在演變成一場不得不參加的戰爭，反而會扭曲孩子的成長之路。

　　近期，北京規定，暫停教育機構的線下培訓，也是這個原因。想提前學，早複習？都不行。

　　孩子們的成長，不能演變成軍備競賽。

　　2018 年 11 月，中共中央、國務院發佈了《關於學前教育深化改革規範發展的若干意見》，也是同樣的邏輯，直接宣告天價幼兒園瘋狂擴張的日子徹底結束。

　　1.“民辦園一律不準單獨或作為一部分資產打包上市”。

　　2.“上市公司不得通過股票市場融資投資營利性幼兒園，不得通過發行股份或支付現金等方式購買營利性幼兒園資產”。

　　3.“新建小區的配套建設幼兒園，必須辦成公辦園或委託辦成普惠性民辦園，不得辦成營利性幼兒園”。

　　4.社會資本不得通過各種手段，來收購、控制公立幼兒園和非營利性幼兒園。

　　讓所有孩子享受平等的學前教育，打破階級流動性障礙，這事兒太重要了。

　　雖然學區房的火爆，無法被澆滅，但圍繞教育公平的改革，也在逐步推進。

　　也許，最大的公平就是：

　　即使你住 20 萬/平的天價學區房，我住在鄉下的破房子，我們都有均等的機會考上全市最好的高中，進入全國最好的大學……