不要低估高層解決香港住房問題的決心！這句話背後意味深遠_風聞

　　◎智谷趨勢（ID：zgtrend） |  路口大爺

　　“不要低估高層處理香港問題的決心！”

　　香港前特首梁振英在去年接受採訪時如是説。

　　2021年，就在港府在住房問題上進退維谷之時，高層明確表態了。

　　中國國際電視台（CGTN）發佈了一段兩會期間香港代表團的議政場景，高層的原話是這樣的：

　　“解決（香港住房）這個問題，難度是很大，但總要有解決開始的時候，如果一直就這樣，沒有、也形不成共識，也沒有（解決）辦法，一有辦法就在立法會‘拉布’，最後損害的是全港老百姓的利益。”

　　高層直接對某省市的住房問題表示高度關注，這是極為罕見的，特別是這個地方還是香港。

　　去年國慶期間，香港中聯辦主任駱惠寧走訪了劏房户，被視為中央政府將進一步介入香港民生問題的重大信號。

　　香港的住房問題也是中國內政。

　　此次高層的重視，表明中央政府在香港經濟、民生議題上的角色正浮出水面。

　　動住房，就要改變香港的遊戲規則，重新劃分蛋糕。

　　出台“愛國者治港”之後，中央終於騰出手關注香港住房問題了。

　　3月16日，《華爾街日報》引述知情人士稱，高層正在討論如何改善香港税收結構和增加土地供應，以緩解社會不平等和生活成本過高的問題。

　　知情人士還透露，儘管還沒有提出具體的建議，但這些考量後續可能伴隨着重大改革，給香港經濟和社會福利制度帶來深遠影響。

　　這是治港思路的大轉變——

　　中央政府將更加積極參與香港經濟和民生事務，用經濟福利來夯實政治穩定，用民生福祉來尋求社會的認同。

　　住房矛盾，被高層視為香港穩定的根本社會問題之一。

　　面對幾乎階層板結的香港，年輕人心生怨憤，社會離心力越來越大，港府這些年一直被批缺乏魄力，不敢觸動既得利益集團。

　　但在高層看來，究竟誰該為香港住房矛盾負主要責任？

　　2019年李嘉誠喊出那句“黃台之瓜，何堪再摘”後，中央政法委公眾號"長安劍"發表《李嘉誠發聲，到底誰該給香港人’網開一面’？》指出：

　　“不少香港年輕人把房價高、租金貴的不滿甚至憤怒發泄到了政府頭上，但不得不説，他們的發泄，也許搞錯了對象。”

　　連外媒都看得清楚形勢，信號釋放之後，《聯合早報》的評論是：香港地產“四大家族”時代落幕。

　　在1980年代末，香港迴歸之前，在動盪恐慌中，是李嘉誠這一代港商堅決不撤資，甚至逆勢進軍大陸投資，才穩住了一批外資，支持了中國改革開放的事業。

　　現在，又到了需要香港地產巨頭們挺身而出、緊跟步調的時候了。

　　做生意不能太精明，這不是簡單的一本經濟賬，還需要講究妥協的藝術。

　　當然，中央下定決心，更關鍵的原因是國家對香港的未來有了更高的期許。

　　翻看“十四五”規劃，可以發現中央對香港的部署出現了幾大重要變化：

　　一是強調落實中央的“全面管治權”，維護香港社會大局穩定。

　　按照該權利的闡釋，中央可以對香港直接行使全面管治，對授予香港特區的高度自治具有監督權。

　　二是中央對香港的新定位“國際創新科技中心”寫入了規劃中。

　　新增了“國際科創中心”之後，香港的基本定位和上海高度重合。這意味着香港和上海一樣被寄予高期望，都要擔負起引領國內技術突破的歷史重任。

　　三是支持香港更好融入國家發展大局。

　　十三五規劃注重深化內地與香港合作，十四五則對香港寄予更大的期許和更高的定位：“參與、助力國家全面開放和現代化經濟體系建設”。

　　而只有解決了民生問題，香港也才得以最大化地發揮一個龍頭城市該有的輻射作用。

　　期盼一個人心真正迴歸的香港。

　　對於一個國家來説，物質的連接比虛擬的網絡連接更容易建立起超越空間的心理接近。

　　為此，一個又一個的超級工程在珠江口拔地而起，不計代價。

　　2018年9月23日，廣深港高鐵全線投入運營，標誌着香港正式接入中國高鐵網。香港這段高鐵只有26公里，卻整整耗時8年，造價高達350億元人民幣，摺合每公里造價13.4億元，大約為廣深段的5倍多。

　　2018年10月23日，港珠澳大橋通車，高層南下參加開通儀式。這個耗資1100億元、可能要一百年才回本的世紀工程，將珠江口的東西兩岸歷史性地連接了起來。

　　廣州到香港九龍的距離，從蒸汽機車時代的5小時，縮短到高速動車組的2小時，到高鐵最快47分鐘。

　　香港和珠海口岸之間的通行時間在30-40分鐘左右，但香港口岸離市區較遠，還需要再耗上一小時。

　　還不夠，還遠遠不夠。

　　就在最近，廣州曝光了一條“廣深港磁懸浮預留通道”。

　　未來未必是磁懸浮，但一定是那個時代最好的技術。之前上海運行的第一條高速磁懸浮，每公里造價3億元，到了香港，可能會更貴，可以預見工程不可能一蹴而就。

　　一旦通行，這個通道將直接打通了廣深港澳科技創新走廊，從廣州到香港九龍全程僅需20分鐘，通勤時間再次縮短。

　　運用超長距離、超高速度、超大密度的軌道交通網絡來連接都市圈，將住房需求分散到軌道交通沿線上，避免過度集聚，這其實是大灣區可以借鑑的“東京模式”。

　　目前，東京都市圈對外呈放射形的軌道交通線路高達36條，形成了“市郊鐵道+城市軌道+中運量軌道”的多模式軌道網絡，網絡總長度2471.9 km，城市軌道交通圖會直接勸退密集恐懼症患者。

　　利用“以軌道交通主導土地開發”的模式，一批以居住功能為主的新城也隨之興起，中心城和新城聯繫更加直接和緊密，人口分散的同時，經濟效益也不斷外溢。

　　東京都市圈人口密度與軌道交通關係

　　和東京都市圈不同的一點是，粵港澳大灣區存在三個不同的關税區，還需要進一步拆牆，至少可以探索出讓港民往返更便捷的方式，減少通關時間。現在珠海到澳門的通關時間已經縮減到30秒，兩地一體化加速了不少。

　　高造價的未來技術都安排上了，大灣區內也很可能全面放開對香港居民的限購，如果香港年輕人願意向內地跨出一步，海闊天空，南沙、珠海、中山的房不比香港好買？

　　掙香港的錢，住大灣區的房，它不香嗎？

　　不過，香港的保障房供應更能挑動大多數民眾的神經。

　　2020年香港的公屋申請平均輪候時間又創下了21年來新高，進一步從5.4年延長到5.7年，有25.3萬户家庭在等着上樓。

　　公屋人均居住面積只有13.4平方米，十年來僅僅提高了0.8平方米。

　　香港房委會新建的公屋標準有四種，如果三口之家不幸被分配到21平米的房子，人均住房面積甚至只有7平米。

　　住在劏房的就更絕了。向左是餐桌，向右是廁所，往前是牀，一步之內塞滿了所有的生活需求，這麼壓抑，誰白天在家待得住？

　　有的甚至只有一張牀，而且已經生活了足足三年。

　　從港府最新建房計劃來看，未來10年私人住宅的建屋目標僅為年均12900個單位，低於2010-2019期間年均13500的實際建屋量，供應還是很緊張。

　　港府必須要拿出一些手段來，大刀闊斧地改革。

　　要麼就是把填海造地進行到底。

　　明日大嶼”項目原本設想可新增最多40萬個住宅單位，容納110萬人居住，超過香港總人口的1/7，但劉德華都因為支持此事被罵慘。

　　要麼就是敢把地產巨頭們按在地上摩擦。

　　之前有團體建議政府引用《收回土地條例》，收回新界大片的廢置棕地和地產商手裏的農地。

　　香港土地專賣小組的報告明確指出，單是香港的棕地就可以提供不少於760公頃的建設用地，而地產商手裏的農地也有1000多公頃。

　　出於建公屋這樣的公共利益，還是有道理可以講，但具體政府要賠多少錢，還得和地產商談。

　　在香港風波期間，新世界鄭家首個出面表態捐地300萬平方呎（合27萬多平方米），大概是鄭家農地儲備的五分之一。隨後其他三大家族也出來表態會配合政府，雖然還沒看到什麼大動作。

　　現在來看，這僅僅只是一個開始。地產商要做出更大的讓步和妥協。

　　還有另一個可能性，就是學澳門向珠海租地，專門用來建公屋。

　　此前香港房地產協會就建議，香港向珠海借桂山島，填70平方公里解決70萬人口居住，幾乎相當於再造一個香港島。

　　不得不説，真會挑地方，桂山島水路往返中環只需半個小時，去澳門20分鐘，到深圳40分鐘。

　　國家一直很支持港澳的長期繁榮穩定，支持大灣區內部加速一體化進程。在2019年香港動盪之時，中央批准了澳門在2049年前租用橫琴口岸土地，以便於“合作查檢、一次放行”的通關模式。其中的信號，還品不出嗎？

　　拿到地是第一步，建公屋才是要緊事。

　　香港住房擁有率在2019年下跌到49.8%，是20年來新低。

　　對照一下一直被香港當做競爭對手的新加坡，以超90%的高住房擁有率成為全球典範，幾乎實現了“居者有其屋”。

　　新加坡國土小，因此是世界上填海造陸比例最高的國家之一，多達24%的國土通過填海而成。

　　這些地，新加坡不是全部拿來賣給開發商建一堆商品房，而是形成了**“中低收入靠保障、高收入靠市場”的階梯式供應體系，有81%的新加坡人住在政府提供的保障房“祖屋”當中，其中90%擁有產權。**

　　在新加坡政府的精細化管理之下，來看看坡縣人民的居住環境和質量，絲毫不亞於香港的高級公寓。

　　再看看祖屋的户型和對應的房價，簡直不要太親民。

　　新加坡家庭月收入的中位數為9245新元，一個三口之家買兩室一廳的祖屋20萬，首付低至一成，基本上四、五年就能還清貸款。如果是“夾心層”羣體，新加坡也提供改善型祖屋滿足需求。

　　香港也是該好好學習一下新加坡模式的。

　　在保障房供應上，香港作為一個發達經濟體，歷史欠賬太多了。

　　在房地產問題上，中央政府或能放手一試。

　　內地的房地產關係全局穩定，要和地方政府、金融機構、炒房團等進行多方利益博弈，局面複雜得多，只能在求穩中因城施策，難以做單點突破。

　　而香港的房地產，雖是捆綁了當地所有利益階層，但範圍可控，中央政府過往也無過多牽涉其中利益，如果要往前突進，受束縛的空間不大。

　　內地是牽一髮動全身，香港至少是進可攻退可守。

　　如果學習新加坡模式，則要從內部重新調整香港的財富分配方式，向食利階層動刀，甚至不排除在房屋保有環節上加税。

　　學習東京模式，則是引入外部力量疏通困局，在不損害香港競爭力的同時，能更大程度實現大灣區內部互聯互通，打造成一個真正的世界級大灣區。

　　無論哪個模式，都不容易。

　　但無論選擇哪個模式，住房問題解決了，最終受益的都是香港的年輕一代。

　　參考文獻：

　　《軌道交通對都市圈城市發展的特徵影響研究》，劉子長，汪景

　　《全球房地產》，夏磊，任澤平