地產圈“奧利奧”：中梁地產的“囚徒困境”_風聞

文 / 許濤 編輯 / 封成 

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3月16號，2021中國房地產開發企業綜合實力500強排名出爐，中梁控股位居18，相較於去年上升了兩個名次。

中梁控股作為資本市場的新鮮血液，利用風口靠「速度」立足地產，一路走來充滿戲劇性。

中梁2016年的銷售額僅為190億元；2017年開始真正意義上的規模狂奔後，銷售額達到649億元，同比猛增242%；2018年首次邁入千億房企行列，當年銷售額達1015億元；2019年又快速實現了港交所上市，銷售額達1525億元。

2016-2018年達成三年五倍的高光成績，「中梁速度」屬實驚人，讓其在房地產融資的白銀年代迅速躋身一線。

不過，凡事都充滿了兩面性，在對立統一中發展，只看事物的一面而忽視另一面都是偏頗的。

引擎搜索器中的中梁控股，正面後綴詞都是小碧桂園、地產黑馬、年輕化的後浪管理層等，而負面關鍵詞，則是內部貪腐嚴重、被業主維權、營銷造假等。

如今，「三道紅線」出台，融資政策不斷收緊，再加上「房住不炒」的主基調，突然要急剎車放緩規模擴張的中梁，此刻危機四伏。

年初債務壓頂的中梁控股，還被曝涉嫌通過發行融資類信託規避監管。

受政策收緊和控債艱難雙重擠壓下的這匹黑馬，苦苦支撐着表面的繁榮，此等情形猶如房企牌奧利奧夾心餅乾。

高負債飆升史

踩在刀尖上起舞的中梁，它的資金鍊繃得到底有多緊？

據2020年中報數據顯示，截至2020年6月末，中梁控股負債總額高達2319.68億元，資產負債率為90.11 %。

往年數據：

據中梁控股公佈的歷年財務數據顯示，2016年負債總額為456.70億元，資產負債率高達98.59%；

2017年負債總額升至968.57億元，一年時間接近翻倍，資產負債率達97.63%；

2018年負債總額為1613.20億元，資產負債率達95.98 %；

2019年負債總額升至2036.48億元，資產負債率雖明顯下降，但仍然高達90.70%。

土地規模的激增是助長中梁負債逐年攀升的元兇之一，與其説中梁在買地，倒不如説是在批發地塊。

2016年到2018年，中梁控股看中棚改貨幣化帶來的紅利，主動下沉佈局三四線城市，使企業規模實現了肉眼可見的高速擴張。

2016年至2019年，中梁控股分別拿地63塊、119塊、221塊和139塊。2018年是屬於中梁的，楊劍這個狠男人幾乎是平均不到兩天就要拿下1塊土地。

但隨着2018年下半年棚改政策收緊，致使三四線城市房地產市場紅利弱化，中梁控股開始迅速着手「換倉戰略」，迴歸二三線城市。

2018年下半年起，中梁控股開始加大對二線城市的佈局，在2019年中梁控股的新增土儲中，二線城市的佔比已超過50%，截至2020年6月末，這一比例已經高達64%。

據2020年中報數據，在土地獲取方面，2020年上半年，中梁控股的土地投資總額為394億元，共獲取土地56宗，總面積約為740萬平方米。其中，二線城市及三線城市佔比超過90%。

「換倉戰略」讓中梁持續加碼高負債，畢竟城市升級後，付出的成本自然跟着上漲，買地要花錢，買貴地就需要花更多的錢。

那麼如何拿到更多的錢呢？

據招股書顯示，中梁主要通過內部所得現金流量（預售╱出售物業所得款項）及外部融資（商業銀行、信託融資、資產管理、其他融資安排的借款及來自非控股股東的資本供款）為經營提供資金。

但細究後就會發現，中梁的資金池根本沒有短短几行字那麼簡單。

事實上，為了高週轉可以穩定持續的運行，中梁大量利用信託產品和私募債進行融資，快速擴張的債務規模和誇張的槓桿率，致使中梁控股的平均融資利率在業內排名居高不下，2018至2020年上半年其平均融資利率分別達到9.9%，9.4%，8.9%。

過度依賴非銀金融的高成本融資就是助長中梁負債的另一大元兇。

而且，中梁龐大的資金需求，單靠傳統的融資渠道是不夠的。除了長期依託信託、債券等渠道之外，中梁還大肆採用民間融資的方式獲取資金，現如今中梁幾乎每個項目都有20%左右的民間融資。

不僅如此，中梁還擁有自己的「後援金庫」，中梁急速擴張的這幾年，離不開忠信資本源源不斷的輸血。

據資料顯示，忠信資本創立於2015年，總部位於上海，是一家專業型資產管理公司，原創始人徐亮瓊，正是中梁控股執行董事兼高級副總裁。

有因必有果，被透支的利益最終是要償還的。據招股書顯示，中樑上市募集所得款項淨額的三成將用於償還絕大部分現有信託貸款，中梁不得不為此前依賴信託融資的行為買單。

與此同時，由於政策鎖緊及“借新還舊”的總量控制，使得中梁控股目前僅能選擇海外發債。而且，對於房企海外發債規模的嚴控，也讓其可以騰挪的空間極為有限。

2020年，中梁控股公開發行的債券有 5 筆，利率依然居高不下。

2020年2月，中梁控股發行2.5億美元於2021年到期的優先票據，利率為8.75%；

6月，中梁控股同樣又發行了一筆2.5億美元於2021年到期的優先票據，利率為8.75%；

10月，中梁控股發行2億美元於2022年到期利率為9.5%的優先票據；

11月直接連發兩筆，發行5000萬美元於2021年到期的8.875%優先票據，以及發行5000萬美元於2022年到期的9.5%優先票據，並與先前於2020年10月29日發行2億美元於2022年到期9.5%的優先票據合併。

2021年3月17日，中梁控股發佈公告稱，於2021年3月16日，公司(作為借款人)與中銀國際槓桿及結構融資有限公司(作為貸款人)訂立一份融資協議。據此，貸款人將根據融資協議的條款及條件向中梁控授出一筆金額為5000萬美元的定期貸款融資。

中梁真的很缺錢了。

除此之外，猛然消失的負債成為中梁至今最大的未解之謎。

2015年、2016年中梁的淨負債利率分別為1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。

對於淨負債率下降迅猛的原因，中梁在招股書中的解釋為物業銷售產生現金大幅增加，減少了對外部借款的依賴，以及保留盈利的增長。

不過，這樣的説法沒有足夠的説服力，並沒有得到業內的認同。據行業傳言，其淨利潤的驟降或許是存在較多的明股實債，以及大量“隱秘”的關聯交易，至於真假還有待考證。

好哥倆 -「456」與「阿米巴」

高成本信託融資的補給也讓中梁底氣十足，為了迅速實施規模的高速擴張，必然要最大化壓縮項目時間，減少單位工程融資成本。就這樣，碧桂園高週轉加強版的「456」模式，橫空出世。

所謂「456」模式即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。

讓資金飛起來，降低市場風險的高週轉打法被中梁發揮到了極致。

然而深耕三四線、奉行高週轉的房企並不是只有中梁一家，為何獨有中梁成為了黑馬？

原因是中梁採用了與高週轉相輔相成的「阿米巴經營生態系統」，為自己多配備了一套規模加速器。

中梁控股創始人楊劍也曾把高增長奇蹟歸結於：“高週轉、抓住三四線棚改的歷史機遇和獨創的地產阿米巴模式。”

“阿米巴生態系統”最早是由日本經營之聖稻盛和夫提出的：把企業劃分成一個小的團體組織，通過獨立核算制運作，全員參與經營。

楊劍則直接將原始阿米巴升級成了以利益刺激為導向，全員都可參與的加盟式「中梁阿米巴」。集團會收取20%左右的淨利潤做運營管理費，區域集團成了加盟連鎖店，自負盈虧。

其中，激勵和考核是阿米巴模式最重要的一環。中梁阿米巴模式的支撐體系之一是激勵計劃，其中包括為中梁的高級管理層和其他僱員提供具有利益共享和風險共擔功能的共同投資計劃。

在這種機制下，管理難免變得混亂。加盟模式下的團隊擴張過快，總部的組織架構和管理卻跟不上，會直接導致嚴重的貪腐作假事件。

2020年7月，中梁控股在微信公眾號“廉潔中梁”發佈反腐公告，稱近期查實河南某公司董事長張昕(安徽任職期間)、江西某公司營銷負責人聶寧、廣西某公司下設營銷渠道負責人梁博等人，利用職務便利收受供應商賄賂，被分別移送屬地司法機關處理。

除此之外，「阿米巴」模式下的項目團隊只會為短期利益着想，不會考慮長期的品質與品牌效應。提升品質則意味着成本提升，利潤降低，反而與加盟的項目管理團隊的利益違背，這就導致中梁的品質很難落到實處。

可如今市場的走向早已不再是「規模為王」，「產品為王」才是以後的主旋律。由此可見，以利益刺激為導向的中梁阿米巴模式只適合前期快速上規模，不適合現在提升品質的需求。

中梁雖依靠「高週轉」＋「阿米巴」的組合拳拿下資本成就，可也在拳拳重擊下，親手錘翻了自己的口碑。

規模稱霸，產品變坑？

眾所周知，高週轉下很難把控產品質量，且阿米巴模式與房產品質，兩者本身就是水火不容。

果不其然，沉浸在高速擴張紅利中的中梁，產品質量負面頻出，多年來一直被詬病。

網絡上針對中梁的嘲諷更是層出不窮：“中梁是宣言書，中梁是宣傳隊，中梁是播種機。中梁走到哪裏，維權的隊伍就拉到哪裏。”

剛上市牌子還沒掛熱就被江蘇業主集體維權的往年舊事暫且不提，就説2021開年到現在，已有平頂山中梁壹號院施工質量嚴重不達標並強制業主收房、徐州中梁首府涉嫌虛假宣傳、昆明中梁首府項目反覆延期交房等各種維權事件在多地上演。

中梁產品的負面新聞多到大家都習以為常，每次中梁樓盤出事，曾發佈過中梁訊息公眾號的後台都會遭受「信息轟炸」。互聯網時代，維權無果的業主們，只得把網絡當成最後的宣泄口。

辛苦中梁從年初到年尾一直在貢獻自己，不僅用實際行動教購房者們如何避雷，還能讓其他地產商累積前車之鑑。

今年3月，中梁正式發佈2021年度品牌主張「品質耕心美好」。

或許是中梁意識到口碑下滑的負面性準備痛改前非，努力打造高品質的產品，亦或許是像之前一樣空喊口號不落實，只當是安撫人心的障眼法。

這個口號的結果導向如何也不必去刻意預測，反正時間會給我們答案。

自1998年“房改”以來，中國房地產市場高歌猛進，一躍成為中國經濟發展的支柱產業。

房地產行業處於黃金期時，市場容量大，所以銀行對房企的融資也相對寬鬆，各路資金也能源源不斷地流通，企業基本可以通過各種融資渠道來支撐規模的高速擴張。

但是當前城市化基本完成，市場容量的天花板顯示，人口紅利逐漸消失，行業發展進入增緩期，監管部門拉響了警報燈，融資渠道越來越窄，房企那種高負債、高週轉、無上限的擴張模式已經走到了盡頭，未來大概率不會看到「三年五倍」的第二個中梁了。

面臨着降負債與品質提升兩大難題的中梁，表面雖依舊是風光無限的黑馬，但內裏已經是千瘡百孔，負債重壓下，曾引以自豪的阿米巴也面臨崩壞。

“長遠來看，我們希望負債水平可以維持在70%-80%，這在行業內也是一個比較安全合理的水平。”中梁控股首席財務官遊思嘉曾表示，未來中梁控股會透過三個方向改善債務結構，包括繼續降低成本、改善對於境內非銀渠道的依賴度，同時也將着力改善現金短債比。

過去支撐中梁高增長高週轉的市場已不復存在，紅利消逝下，中梁地產的高速增長神話是否還能保持？其2021年要衝刺3000億元銷售額、6000億元總資產規模，並進入上市公司TOP15的目標還能否實現？

當浪潮退去，誰在裸泳一目瞭然。

參考文獻資料：

1.中房網《2021中國房地產開發企業綜合實力TOP500揭曉》-3.16

2.稻盛和夫《阿米巴經營》

3.稻盛和夫《阿米巴經營（實戰篇）》

4.中梁控股集團有限公司招股説明書

5.中梁控股集團有限公司2020年中報

6.中梁控股集團有限公司2019年年報

7.中梁控股集團有限公司2018年年報

8.中梁控股集團有限公司2017年年報

9.中梁控股集團有限公司2016年年報

10.中梁控股集團有限公司2015年年報