警鐘敲響！成都大招之下，哪些房企將出局？_風聞

　　文丨西部菌

　　成都樓市新政（剛剛，成都再次出手！），這幾天關注度頗高，亮點也很多。

　　比如，法拍房、“網紅樓盤”都迎來新的交易限制；二手房方面則學習深圳，將設置成交參考價機制。

　　同時，首付款比例也出現調整：

　　居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款記錄的（含商業性住房貸款和公積金住房貸款，下同），最低首付款比例為30%。

　　居民家庭名下在本市無住房但有已結清住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但無住房貸款記錄的，或名下在本市擁有1套住房但住房貸款已結清的，購買普通住房的最低首付比例為40%，購買非普通住房的最低首付比例為50%。

　　上述幾條主要是與購房者直接相關的。

　　還有一些則是直接與房企有關的。

　　比如，“兩集中”政策正式“官宣”——中心城區商品住宅用地嚴格實行集中公告、集中出讓。

　　此外，還有一個大招——加強土地競買主體資格審查，超出房地產開發企業“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與我市土地競拍。

　　新政對購房者的影響，相關政策的解讀已經很多。

　　今天，西部菌想談的是，它對房企的影響會有多大，到底哪些房企今年在成都拿地可能將面臨困難。

　　01

　　哪些房企在重倉成都？

　　在談新政的影響之前，先回顧下，過去一年到底都哪些房企在重倉成都。

　　根據中指研究院的數據，2020年成都房地產企業拿地金額前十強分別是：

　　成都軌道交通、興城人居、建發房產、保利、萬科、龍湖、禹洲、藍光、花樣年、德商。

　　其中，成都軌交和興城為地方平台型公司，也是僅有的兩個拿地超過50億元的企業。排除這兩個特例，建發、保利、萬科、龍湖、禹洲的拿地金額也都在40億元以上。

　　其中，作為閩系房企的建發可以説是去年成都拿地企業中的最大“黑馬”，也是真正意義上拿地金額最高的外來房企。且其46.82億元的拿地金額就是一個地塊的價格。

　　本土房企拿地金額最高的還是算藍光，為36.99億。值得注意的是，其拿地面積僅次於成都軌交。從這點看，目前積極開拓第二總部的藍光，其主場優勢仍在。

　　花樣年排名第九。緊跟其後的是本土房企德商，拿地金額也在30億之上。

　　所以，前十強中，拋開成都軌交和興城人居，真正意義上的本土房企，只有藍光和德商。

　　11-20名，包括華僑城、隆基泰和、招商、成都高投、榮盛、德信、奧園、旭輝、中海、新希望等。除了平台型企業成都高投，本土房企還有新希望。

　　拿地面積T20的名單與拿地金額T20有一定出入。除了地方平台型企業，僅有藍光和禹洲的拿地面積在100萬平方米以上。

　　未進入拿地金額前20的領地、雅居樂、綠地、五礦、深圳控股，進入了拿地面積前20強。

　　對比中指研究院統計的2020中國房企銷售額TOP100強榜單，碧桂園、恒大、融創、世茂、華潤、綠城、新城控股、金地、金茂、金科、中南、陽光城、正榮等全國T20房企，2020年在成都拿地的活躍度都不算高。

　　02

　　關於拿地新規的三點疑問

　　根據最新的規定，今年成都全市住宅用地供應總量將增長20%以上，這對房企來説應該是個好消息。

　　但有“三道紅線”的要求在，部分房企很可能無緣分一杯羹。

　　三道紅線的具體指標為：

　　房企扣除預收款以後的淨資產負債率高於70%；

　　淨負債率大於100%；

　　現金短債比例小於1倍。

　　不過，對於超出房地產開發企業“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與土地競拍這一新規，西部菌還有幾個疑問。

　　一是，踩踏“三道紅線”的房企不得參與土拍，到底是指“三道紅線”全中，還是踩踏任一條紅線的房企都將被剝奪土地競買主體資格？

　　二是，“三道紅線”與“存在重大失信行為”，到底是同時要求，還是其中之一不符就不行？

　　三，非上市房企的財務數據相對不透明，踩踏紅線與否到底地該如何界定？

　　當然，這些疑問相信後續相關部門會有更具體的實施細則進行解答。

　　03

　　哪些房企將在成都“出局”？

　　到底有哪些企業有可能被成都的新政排除在拿地資格之外？

　　依據踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔：

　　三項指標全部踩線，即處於紅色檔，有息負債不得增加；

　　兩項指標踩線，即處於橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；

　　一項指標踩線，即處於黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；

　　全部指標都在紅線內，即處於綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

　　來自新華財經和麪包財經的統計顯示，截至2020年三季度末，87家樣本房企中共有32家全部滿足“三道紅線”監管指標，佔比約36.78%。

　　此外，20家房企滿足兩道紅線要求、17家滿足一道紅線要求、18家全部踩線。

　　來源：讀財報

　　紅檔中，綠地、華夏幸福、嘉禾、華遠、格力、雲南城投、財信等房企均在列。它們今年在成都拿地所面臨的壓力無疑更大。

　　橙檔中的陽光城、中南建設、金科、藍光、迪馬等則次之。

　　而保利、招商、金地、華僑城、世茂、萬科、新城控股、榮盛、大悦城等處於綠、黃兩檔的房企，則面臨的壓力相對較小。

　　當然，上述只是去年三季度的數據，目前的狀況應該會有所出入。

　　比如，曾經三道紅線全踩的融創，根據最新的業績報告，已經位列相對安全的黃檔之內。

　　金科此前也宣佈，截至2020年底，三道紅線指標已全面達標，從 2019 年的橙檔迴歸2020年的綠檔。

　　藍光在向碧桂園轉讓藍光嘉寶服務64.6203%的股份後，財務狀況或也有所改善。

　　對比2020年成都土拍市場的活躍者，部分房企在新政之下，或許短期內的動作可能要稍稍降温。

　　如去年在成都市場堪稱黑馬，併成功進入千億房企“俱樂部”的建發地產，就已觸及兩道紅線。

　　最終到底哪些房企將因為成都最新的調控政策而在拿地市場上“出局”，還需要觀察。

　　但整體來看，成都新政對大房企的限制其實相對有限，主要壓力可能還是集中在中小房企身上。

　　畢竟，在優化財務數據上，大房企的“騰挪”之術更多，迴旋的空間更大。前期一些房企的調整動作，就已經説明了問題。

​     新政之下，成都土拍市場到底會經歷怎樣的洗牌，我們一起見證。