關聯交易涉嫌數十億,中南建設的問題還不止這些?_風聞
中访网-中访网官方账号-中访网,解读新商业的主流媒体2021-03-26 10:49
根據中南建設最新披露的業績預增公告,預計公司2020年全年實現歸母淨利潤60億—80億元,對比上年同期增長44.12%—92.17%。對於業績指標大幅上升的原因,中南建設稱主要是因為房地產業務結算規模增加。
不可忽略的是,歸母淨利潤大幅增長的中南建設並沒有完成其2020年的銷售目標。
前不久,由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的“中國房地產開發企業500強”最新榜單出爐。
根據榜單數據,在政府的“三道紅線”監管下,500強房企的槓桿率有所降低。長期償債能力方面,這些房企2020年資產負債率均值為78.77%,較上年下降0.89個百分點,為2012年以來首次下降。
該報告指出,隨着房地產融資政策持續趨緊,行業金融紅利逐漸消失;市場交易結構逐步偏向一、二線城市;在交易金額不斷提高的前提下,交易面積增速明顯放緩,行業分化愈加明顯。
俗語説,屋漏偏逢連夜雨。對於業績數據看上去都不錯的中南建設,其實也是暗潮湧動,近日一則涉嫌隱瞞關聯交易行為新聞更是將其推上了風口浪尖。
據瞭解,中南建設關聯交易的對象,有幾個常客:金豐環球裝飾工程(天津)有限公司、江蘇中南建設裝飾有限公司、北京城建中南土木工程集團有限公司。
以上三家的控股股東,均不是上市公司,而是中南建設實控人控制的體外公司:中南控股集團有限公司。而中南建設實控人持有該公司55.6%的股份。
此三家公司與上市公司中南建設之間的關聯交易,肯定不能涵蓋其所有關聯交易。但僅以此三家為例,已可證實中南建設隱藏了鉅額關聯交易。
下圖為2016-2019中南建設年報披露的部分關聯交易額。數據顯示2016年-2019年上市公司年報中披露的關聯交易額。2016年-2018年,中南建設與這三家關聯公司的合計交易額,每年只有5億元左右;2019年,猛增到20多億元。
下圖為2016年-2018年中南建設(與三家關聯交易方的合同加總金額)
結合上述兩張表單數據可以發現,2016-2018三年間,中南建設至少隱瞞了54.33億元(68.5-14.17=54.33)的關聯交易。
隨着資金壓力大增,各大房企積極探尋高效的融資方式,緩解資金壓力。從2020年11月到2021年1月19日,在中南建設公告中涉及“擔保”內容的共有18個。
2021年年初的時候,中南建設剛剛發佈2020年業績預告顯示,預計2020年歸屬於上市公司股東的淨利潤60億元~80億元,較上年同期增長44.12%~92.17%,基本每股收益1.59元~2.12 元。
從增長的業績預告看,中南建設其背後盈利能力偏低,剛剛過行業平均水平一半,或許這是“硬傷”的一部分。
不過,根據第三方機構億翰智庫監測38家房企,2020年完成銷售目標的房企數量佔比達到81.6%。
其中,有31.6%的企業目標達成率超過110%,平均目標達成率為106.52%。而銷售額在2000億-5000億元規模的房企中,除了中南建設,其他房企皆達成了2020年銷售目標。
此外,相比往年,中南建設在2020年的銷售業績增速也有所放緩。
相比往年,中南建設在2020年的業績增速也並不好看。2018年、2019年,該公司的合同銷售金額分別同比增長52%、34%,增速分別是2020年的3.66倍、2.39倍。
不過,根據年初中南建設披露的2020年業績預期報告,數據顯示2020年全年實現歸母淨利潤60億-80億元,對比上年同期增長44.12%-92.17%。
對於業績指標大幅上升的原因,中南建設稱主要是因為房地產業務結算規模增加。
不過,表面業績亮眼的中南建設卻一直都得不到資本市場的喜愛。原因是什麼呢?對於資本市場而言,除了看得見的利潤,最重要的是看不見的信用。而中南建設在後面這點上,顯然讓人不感冒。
2018年,一個叫區塊鏈的風口來了。房地產商的中南建設顯然是不能錯過這樣的風口的。
2018年1月16日,深圳證券交易所出具了《關於對中南建設的監管函》,指出中南建設1月11日披露的《關於公司投資的區塊鏈項目相關進展的説明公告》內容有誤導性陳述,其行為構成違規。
該公告稱,中南建設在與第三方合資成立的區塊鏈公司智鏈數據科技(南通)有限公司(以下簡稱“智鏈”)持股比例達90%,並在業務拓展上啓動中遠海運集團項目、電科院項目、國壽投和國藥集團藥品流通領域區塊鏈平台等項目。
該公告一經發布,立刻引起了股民的熱烈反響。於此期間,A股區塊鏈概念行情的異常火爆,引起了監管方面關注。1月10日至12日期間,超過10家公司因披露有關區塊鏈技術信息而導致股價漲停。為避免股市異動,一些公司被要求停牌核查,中南建設赫然在列。
我們最後再來看一下中南建設的負債情況。
從上面的圖表數據,我們不難發現,中南建設自2017年開始,其負債總額就不斷上升,數額由1584.08億元上升至2020年三季度的3032.04億元,兩年負債增長翻倍。
當然,對於開發商而言,房子的質量才是最重要的。那麼,你敢買中南建設開發的房子嗎?
經常會聽到這麼一句話,用最高的價格,買最爛的房子。
最近兩年,房價不漲了,但是開發商的本性沒變,還是要利潤最大化,又趕上鋼筋水泥等上游原材料價格飆升。
如何判斷房子質量呢?
房價全國都控制了,不準大幅上漲,上游原材料價格又翻了一番,此時開發商毛利率大幅飆升,只有一個可能,那就是:建房子用的料少了,產品質量嚴重下滑,建的都是“豆腐渣”工程。
那麼中南建設這幾年毛利率的數據怎樣呢?
我們就看2020年的數據,今年前三季度,中南建設房地產業務累計結算收入317.2億元,同比增長11.5%。結算毛利率23.13%,比2020年上半年上升3.73個百分點。