排名下滑，“小目標”夢碎！重倉一二線的旭輝走到十字路口_風聞

　　文丨西部菌

　　本篇為房企年報觀察系列之二

　　房企年報觀察的第二篇，我們關注旭輝。

　　之所以關注旭輝，有幾點原因。

　　一是在2020年的成都地產市場上，旭輝的存在感不低。

　　根據中指數據，旭輝去年在成都拿地金額超過20億，拿地面積超過30萬平方米，均位居前20強。

　　二是，旭輝在成都乃至整個西部地區的深耕傾向日益顯現。比如，這個月初，旭輝就發佈組織變革最新動作：

　　決定將成都事業部更名為華西區域事業部，負責四川、新疆的開拓和業務經營與管理工作，原新疆城市公司劃入華西區域事業部。

　　西北事業部更名為西北區域事業部，負責陝西、山西、寧夏、甘肅、青海五個省市的開拓和業務經營與管理工作。

　　從最新的業績報告來看，曾經以激進著稱的旭輝，在2020年的剎車痕跡非常明顯，多項核心指標均出現下降。

　　在內外環境都充滿更多變數的今天，旭輝能否以減速換取行穩致遠，依然無法太樂觀。

　　01

　　銷售額增速腰斬，排名下降

　　先看整體數據。

　　2020年，旭輝確實有幾個突破。

　　一是，淨利潤首破百億，達到119億，同比增長29%。

　　二是，融資成本有所下降。2020年末，加權平均融資成本5.4%，較2019年末下降0.6個百分點。

　　不過，除淨利潤增速較2019年的27%增加了2個百分點外，其餘的營收增速從2019的29%回落到27%；歸母淨利潤增速從25%滑落到16%；銷售額增速更是從32%腰斬至15%。

　　——整體剎車痕跡非常明顯。

　　雖然銷售額增速還算壓線達到預期目標，但根據中指研究院的數據，旭輝的銷售額排名出現下滑，從2019年的第14名下降到第15位。

　　雖然穩健很重要，但前提得是不掉隊。在穩健和不掉隊之間，旭輝的平衡術顯然還需要好好修煉。

　　另外，負債方面，在行業整體把降負債當作主旋律的2020年，旭輝的有息負債總額還是略有上升，達到1047.15億元。

　　目前，對比“三道紅線”指標，旭輝剔除預收款後資產負債率仍踩線。在“三道紅線”緊箍咒生效後，這對旭輝後續融資的影響將仍是一個重要變量。

　　如成都日前就明確規定，超出“三道紅線”的房企將不得參與拿地。這個很可能在2021年成為一二線城市的普遍操作。

　　02

　　重倉一二線，會否成為雙刃劍？

　　熟悉西部菌的朋友都應該知道，房企的區域佈局，我們非常關注。因為它能直觀反映出一座房企的野心和發展戰略變遷。

　　2020年，旭輝繼續重倉一二線城市和重點區域的戰略堅持並沒有變。

　　一是，合約銷售來源於一二線及準二線城市的佔87%。

　　二是，大本營長三角依然是絕對的重心。其中，銷售額中的43%都由長三角貢獻；環渤海、中西部和華南分別為24%、22%和11%。

　　2020年旭輝部分區域銷售數據

　　拿地數據也能夠反映出旭輝對重點區域的青睞。

　　2020年，旭輝在長三角城市羣新增貨值616億，京津冀城市羣、粵港澳大灣區、成渝城市羣、長江中游城市羣分別新增貨值187億、134億、154億、387億。

　　重倉一二線城市的大邏輯當然沒錯。

　　但是，一方面，這個被視為安全區域的市場，競爭日益激烈。

　　來自中指研究院的數據就顯示，2020年旭輝平均拿地成本已從2019年的4898元/平方米猛升至7612元/平方米，增幅達到56.5%。未來繼續擴儲的壓力不容小覷。

　　另一方面，隨着一二線樓市調控的普遍收緊，以及融資環境的變化，房企“高週轉”模式一去不返，去庫存壓力也勢必上升。這對房企的資金考驗將更明顯。

　　頗為巧合的是，去年旭輝控股CEO林峯就曾公開表示，“土儲不再是房地產公司發展的發動機，而是一把雙刃劍，它既可能推動你前進，也可能是勒在你脖子上的繩索”。

　　那麼，如何避免土儲成為“繩索”，同樣是旭輝的必答題。

　　03

　　爽約“小目標”，新賽道能否開拓新空間？

　　在“大魚吃小魚”的時代，除了拼命做大，其實別無他法。

　　旭輝也深諳此道。2020年的大手筆之一，就是拿下“廣西一哥”彰泰65%的股權。

　　但即便如此，旭輝自身的規模化壓力並沒有完全解除。

　　其一，根據最新透露的目標——旭輝2021年銷售目標為2650億元，同比增長15%，增速與2020年持平。

　　這基本上“官宣”其2017年喊出的2021年銷售額破3000億元的“小目標”落敗。

　　其二，“虛胖”的老毛病依然如舊。

　　去年的業績會上，林峯曾表示：努力提升土儲權益比重，未來持續穩定在65%-70%。但是，2020年，旭輝新增土儲的權益比仍只有63%，遠低於行業平均水平。

　　2021年，旭輝預計新開盤項目超過69個，其中單盤貨值超10億的純新項目就超過46個。

　　如此多面開工，旭輝的質量管控能力跟得上嗎？而近幾年，旭輝恰恰在多地都出現質量糾紛。

　　另一個值得關注的地方是，旭輝近幾年開始逐步告別純住宅開發，而進入商業綜合體和TOD開發等新賽道。如短時間內，就在成都城南、城西連落兩座TOD項目。

　　這個客觀説，確實符合地產行業轉型和城市發展需要的方向。

　　但是，相比傳統主業的住宅開發，這類新業務對開發商的資金、經驗等的要求都要高得多。

　　綜合開發經驗不及萬達、龍湖等房企的旭輝切入這個新賽道，是機遇，也是不小的挑戰。

　　經歷激進擴張之後的旭輝，能否在新賽道上拓展新空間，這可能是決定旭輝“轉型”成敗的關鍵一步。

　　一方面要維持好速度和安全的平衡，一面要探索新業務，旭輝的真正考驗或才剛剛開始。