首破千億，“舊改之王”佳兆業還是走不出大灣區？_風聞

　　文丨西部菌

　　本篇為房企年報觀察系列之三

　　2020年年報近期陸續發佈，今天我們將目光轉向佳兆業。

　　作為重心聚焦廣深的香港上市房企，佳兆業在川渝市場的份額不高，不過近兩年也有一些讓市場備受關注的拿地動作。

　　業績報告顯示，2020年，佳兆業集團實現合約銷售金額1069億元，同比增長21%，銷售額排名上升至全國第24位。

　　在銷售額站上千億大關的同時，佳兆業的去槓桿、降負債的成績相當顯著。但值得注意的是，業務佈局過於集中，對城市舊改的路徑依賴太重，也成為未來持續擴張的隱患。

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　　佳兆業從深圳起家，2005年開始外拓至東莞、廣州、成都等地，目前基本覆蓋了珠三角、長三角、華中、成渝、環渤海五大主要經濟區域。

　　關注佳兆業的讀者應該知道，2014年年末，它曾遭遇了一場大規模封盤的“生死劫”，一度瀕臨破產，好在平安等機構及時搭救才化險為夷。

　　來源：佳兆業官網

　　獲救後的佳兆業，倒也算爭氣，一方面開啓業務多元化探索，另一方面，加速全國佈局。而在“快速開發”、“快速銷售、快速週轉”、“進軍二三線城市”三大戰略的支撐下，佳兆業的規模不斷取得突破。

　　2017年，佳兆業定下了三年衝刺千億的銷售目標。2020年儘管遭遇了黑天鵝，千億目標還是穩健達成，1069億元的銷售額，同比增長21%，而近三年的年複合增長率為24%。

　　營收、利潤方面，佳兆業的表現也可圈可點。

　　2020年，佳兆業集團實現營業收入558億元，同比增長16.1%；毛利潤為159億元，增長15%；淨利潤和歸母淨利潤分別為52.8億和54.5億元，較上年分別增長26.8%和18.6%。

　　來源：佳兆業官網

　　在快速擴張的背景下，營收、利潤方面的增長趨勢，和銷售增長比較匹配，並沒有出現明顯的增收不增利的情況，這一點確實難得，説明佳兆業的規模和效益做到了有效平衡。

　　值得一提的是，快速開發、銷售、週轉的模式下，經歷過生死劫的佳兆業，前幾年的槓桿率和債務風險很快同步放大，引發了不少擔憂。

　　比如淨負債率方面，2018年高達236%，2019年也有144%。

　　來源：佳兆業官網

　　2020年隨着三道紅線的出爐，嚴重踩線的佳兆業，不得不開始大力度降負債。從業績報告看，成績相當顯著，2020年淨負債率直降46個百分點，下降至97.9%，成功退到安全線內。

　　現金短債比增加至1.56，剔除預收帳款的資產負債率下降至70.3%。目前踩線的只剩下資產負債率。對比銷售規模的擴大，可見佳兆業的調整能力還是相當強悍的。

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　　佳兆業進入成都市場較早，前面提到，2005年外拓時就進軍成都。近兩年，在川渝市場上佳兆業也不乏大手筆的拿地動作。

　　比如2020年6月，佳兆業一舉擊敗華潤、中梁、建發、金地等19家房企，以9.47億元在成都龍泉驛區成功奪地，15950元/㎡的成交樓面價也打破了此前成都近郊記錄。

　　今年3月，佳兆業13.04億元在天府新區拿地，業地塊配建移交比例達到了41%，實際溢價率達到91%，實際樓面突破24000元每平，創下天府新區地塊樓面的新高。

　　2月還在重慶高新區7.5億元拿地；而去年在成都高價攬儲的前幾天，佳兆業也在沙坪壩區13.25億元拿地。

　　不過進軍成都早的佳兆業，在川渝一直都是零星佈局的狀態。不只是華西區域，華中、環渤海乃至長三角區域，佳兆業的業務比重都不算高，它一半的業務都聚集在廣深代表珠三角。

　　2020年佳兆業的合約銷售額中，大灣區為58%，長三角為17%，華西區域只有10%；而合約銷售金額佔比排行前五的城市是深圳、廣州、惠州、東莞和上海。

　　另外報告期內，佳兆業超70%的確認收入來自大灣區。而且，全國化屬性不強的佳兆業，似乎並沒有打算加強外拓的力度，而是有繼續重倉大灣區的跡象。

　　來源：佳兆業官網

　　2020年佳兆業共獲得47幅地塊，應占計容建築面積約為5.65百萬平方米。其中相較於2019年，在成都、昆明、貴陽拿地，帶動華西區域的土儲佔比上升，但整個華西的累計拿地總額也不到30億元。

　　而大灣區方面，新增土地佔比達到63%。另外就全部的土儲看，大灣區佔據了55%。

　　選擇熟悉的大本營區域繼續深耕，佳兆業的思路，跟一切大力全國化的房企明顯不同，這有利於將本土的優勢發揮到極致。

　　不過區域佈局結構單一，風險隱患也很明顯。

　　其一，房地產強監管背景下，單一市場的政策風險容易被放大。比如佳兆業重倉的深圳，過去幾年樓市火熱，但隨着系列強監管政策落地，市場降温明顯，這多少會影響到未來業績。

　　其二，房子畢竟不是普通消耗品，市場容量相對有限，整個地產業也在從增量到存量逐漸過渡，單一市場未必能夠源源不斷地提供快速增長動能。

　　事實上佳兆業近三年的銷售增長率，在房企中只能算優秀，還遠遠談不上亮眼。如果無法在其他區域開拓新增長點，大本營能否支撐持續增長，自然是存疑的。

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　　佳兆業的佈局太集中，有自身戰略選擇的因素，除此以外，它的業務模式很難輕易地通過開疆拓土的方式快速複製，也是一個重要因素。

　　佳兆業一直都有“舊改之王”的稱號，它靠深圳舊改起家，在全部業務構成中，城市更新項目的佔比相當高。

　　其中，2020年城市更新項目佔整體銷售的三分之一。此外，預計1-2年轉化城市更新近420萬平方米，逾2000億貨值，足以為下一階段的增長提供保障。

　　通過舊改的方式，佳兆業可以低價大量獲取優質土地資源。

　　比如在深圳新增項目的土地成本只有13940元/平方米。在規模增長同時，它的盈利能力能得到保證，與此模式息息相關。

　　但舊改有周期長的特點，涉及大規模的拆遷，不確定性因素較多，包括政商層面的因素，對房企的運營能力是重大考驗。

　　在廣深地區，佳兆業通過長期深耕，積累了一套成熟的舊改經驗，問題在於，不同地區的城市結構、政策乃至政商環境都完全不一樣，水土不服的情況很容易出現。

　　比如在2018年年底，進軍西安的佳兆業，就因為王家棚的城市改造項目，和西安本土開發商興正元地產釀成激烈的衝突，引發外界廣泛關注。

　　來源：佳兆業官網

　　西安首箇舊改項目的折戟，正是佳兆業擴張受阻的一個縮影。畢竟相較於本地開發商，佳兆業作為外來户，不管是對市場的熟悉程度，還是政商資源的佔有，都有明顯的劣勢。

　　所以對佳兆業而言，眼下是一個兩難的困境：

　　地產存量時代的來臨，要求它必須提升全國化的成色，尋找新的區域增長點，尤其像成渝這樣的國家戰略加持區域，但業務模式又決定了，很難高效率地向外開疆拓土。

　　近些年來，佳兆業開始大力度拓寬投資航道，從城市更新到健康醫療、旅遊產業、文體科技甚至是足球。這種多元化的跨界嘗試，效果也不是很明顯，2020年地產銷售的佔比達到近92%。

　　那麼，躋身千億陣營的佳兆業，未來該如何持續增長、穩定盈利？