碧桂園讀懂未來，投資者讀懂碧桂園_風聞

文 / 港股君

出品 / 節點財經

現代管理之父彼得·德魯克説：動盪時代最大的危險不是動盪本身，而是仍然用過去的邏輯做事。

2020年，疫情的動盪對於各行業龍頭企業來説，想要大象起舞，就要在面對不確定的市場環境時，堅持用和未來接軌的邏輯，做正確的事。

在房地產行業，龍頭企業碧桂園近日發佈了2020年財報。

儘管受疫情的影響，碧桂園仍實現了權益銷售額約5706.6億元，雖然目前各房企的財報還沒有全部發布，但是根據一些統計機構的推測，碧桂園權益銷售額應該仍穩居三甲，而根據已公佈的去年全口徑銷售額來看，碧桂園仍居首位。

圖片來源：碧桂園財報

另外，在2016-2020年這5年間，碧桂園合同銷售金額複合增長率達到25%。要知道過去的5年中，房企的排位已經歷過數個輪迴，碧桂園作為絕對龍頭，一直能保持兩位數的增速，已是十分不俗。

為什麼在疫情的動盪下，碧桂園仍然能找到正確的方向，做出正確的選擇？這份2020年財報的其他亮點，或許能給出投資者答案。

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讀懂政策要求，才能走得穩健

2020年，碧桂園全年營收約4628.6億元，毛利1009.1億元，淨利潤541.2億元；且碧桂園宣佈2020年繼續維持高達31%的派息率。在2016-2019年，碧桂園累計進行13次分紅派息，分紅率為32.64%，每股派息複合年增長率高達46.59%。

可見碧桂園為投資者賺錢的能力在同行中遙遙領先。

在造血能力上，截至 2020 年 12 月 31 日，碧桂園的權益回款率達到91%，已連續5年高於90%，節點財經瞭解到，從2019年開始，碧桂園就以回款為考核標準，讓碧桂園的現金流一直能具備高於市場的造血能力。

融資成本方面，截至2020年底，碧桂園的平均融資成本為5.56%，較2019年底下降78個基點。

數據來源：碧桂園公告

且在今年2021年1月，碧桂園發行的5億美元5.5年期票據和7億美元10年期票據的利率只有2.7%、3.3%，據節點財經(ID:jiedian2018)瞭解，此次發債創下了民營房企發債融資成本新低。

另外，碧桂園有息負債總額為3265億，相較 2019 年底下降了 11.7%；碧桂園淨借貸比率僅為 55.6%，已連續多年保持淨借貸比低於 70%，比中指研究院調研的百強房地產平均淨借貸比率94.6%，低出了一大截。

但碧桂園走“低槓桿”運行之路的決心不止於此，早在2018年，碧桂園已經讀懂了政策要求，有預見性的主動降槓桿、降低融資成本，以保證未來在愈發嚴格的調控下行穩致遠。

果不其然，去年下半年“三道紅線”融資新規出台，房企融資環境變得十分複雜，所幸碧桂園早已把槓桿水平降至行業低位平穩運行。

從三道紅線的要求來看：

2020年公司的碧桂園的淨負債率為55.6%，保持低位；

可動用現金餘額1836億元，現金短債比為1.91，表現優異；

而剔除預收賬款的資產負債率為80.5%，較2019年下降2.2個百分點，與達標相差不遠，暫居黃檔。

碧桂園首席財務官伍碧君表示，“三道紅線”要在2023年6月底全部達標，按照現有的經營的節奏，碧桂園的負債規模會在2021年、2022年逐步下降，在央行規定的時間前“變綠”。

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讀懂城市，才能有長效增長

2020年，碧桂園增長的步伐在降低融資成本、“三道紅線”的調控下，並沒有停止，仍然拿到了511幅土地。

為什麼碧桂園敢於在疫情期間逆勢擴張？因為碧桂園的能力不僅體現在調控時期對於成本和負債控制中，更體現在這麼多年碧桂園對於城市細節和產品力的理解上。

首先，碧桂園對於城市發展的有前瞻性的理解。

去年年底頒佈的《“十四五"規劃和2035年遠景目標綱要》提出，要促進以城市羣發展為抓手，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局，其中京津冀、長三角、珠三角、成渝及長江中游這五大都市圈將成為第一批吸收人口轉移利好的城市羣。

2020年，碧桂園新獲取土地中，75%的土儲聚焦五大都市圈，而且其中47%已開盤 ，已開盤項目中三四線佔比83%。在2020當期獲取已開盤項目中，年化自有資金回報率大於30%的超過9成，説明新獲取的項目經營效率明顯提升。

其次，碧桂園對於消費者需求的理解十分到位。

舉個例子，去年碧桂園根據對450萬户業主居住需求的跟蹤調研，全新推出“星、府、雲、天”四大產品系列，突出“極致的實用主義”；還發布了家圓服務體系，圍繞“用心、實時、溝通”三個關鍵詞，解決購房者全維、全程、全時需求。

圖注：碧桂園推出四大產品系列

其實就是讀懂購房者的每個需求、每個環節，從前端到後端進行全部提升。中達證券研報也佐證了這一點，碧桂園的產品力在下沉市場具備顯著優勢，獨特的經營策略也是碧桂園取得優秀市佔率，支撐了銷售增長的原因。

對於房企來説，要讀懂一座城、和城市裏生活的人，才能賣得了好房子，擴得了基業。

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讀懂科技，才能探索多元化

房地產是一個週期波動很大、受政策調控影響明顯的行業。

在這樣一個充滿變數的行業，需要有一項獨家的護城河能力，才能保證企業的安全，碧桂園守衞護城河的方式，是讀懂科技在未來如何與房地產聯動。

在科技方面，想必去年碧桂園的機器人已經多次刷屏。

目前，碧桂園的博智林機器人公司已成長為全球領先的智能建造與建築工業化整體解決方案提供商，有在研建築機器人46款，絕大多數通用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工，其中18款建築機器人已投入商業化應用。

還記得去年疫情時期，碧桂園向武漢醫務人員捐贈的餐飲機器人——煲仔飯機器24小時運作、無人化出餐，有媒體説，這是醫務工作者們吃到的“最安全可口”的熱乎飯。

圖注：碧桂園自主研發煲仔飯機器人

現在，碧桂園旗下的千璽機器人餐飲集團目前共有80家門店在運營，另外，千璽機器人餐廳將在大灣區乃至全國開更多的門店。而且碧桂園集團總裁莫斌在業績發佈會上明確表示，有信心建築機器人和機器人餐廳，在明年全面實現盈利。

此外，碧桂園整個集團大有多元產業聯動之勢。

通過目前碧桂園的佈局我們可以猜測：博智林機器人進行智慧施工，打造智能建造體系；築智衞浴、築美家居聯動，完成裝修及室內家居佈置；碧桂園物業的各種服務，完善業主後期體驗；整合房地產上下游產業鏈。

另外，依託地產主業龐大的業主資源體系，可以將現代農業生產的農產品通過碧優選銷售，為業主們提供優質產品，共同助推城鎮化；同時也能為機器人餐廳提供原材料，將成品食物傳遞給業主（消費者），形成消費閉環。

在科技領域和現代農業對主業的加持下，碧桂園通過多元聯動和全產業鏈整合，或將擁有不可複製的核心競爭力。

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讀懂未來，才能基業立百年

在2020財年的年報發佈會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長，並保持各項經營指標同步增長。創始人、集團董事會主席楊國強對於未來，強調碧桂園要“一百年一百年地做下去！”

圖注：碧桂園2020財年年報發佈會

2021年碧桂園迅猛的增長勢頭，或可為碧桂園未來發展做一定支撐。

今年1-2月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額868.6億元，同比增長61.33%，其中2月單月實現權益合同銷售金額約465.5億元，同比增長122.52%；實現權益合同銷售建築面積約526萬平方米，同比增長108.42%。在十強房企中，碧桂園是唯一實現2月環比增長的企業，增幅為15.45%。

2021開年，碧桂園已經為後疫情時代的未來展望討了個頭彩，但雄關漫道仍需從頭越，開啓讀懂未來的鑰匙，現在被交在了碧桂園手上。

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