被低估的佳兆業:三道紅線轉黃,未來兩年已鎖定2000億舊改_風聞
易简财经-易简财经官方账号-易简财经是大湾区领先的财经新媒体。2021-03-29 10:08

2021年3月25日,佳兆業召開2020業績發佈會,各項指標按預期完成。
在2020地產新規嚴苛的背景下,佳兆業最大的看點,是在城市更新這片萬億藍海里,如何突出重圍,釋放紅利。
2020年,佳兆業集團實現合約銷售權益金額1068.96億元,同比增長21.3%,銷售額位列全國第24位。大灣區銷售金額佔比達58%,結轉收入佔比達71%,表現最為突出。
報告期內,佳兆業實現營收557.7億元,同比增長16.1%,實現淨利潤54.47億元,同比增長18.6%。
業績會上,管理層表示:今年預計銷售1300億元,未來幾年基本維持在20%的增速。並且要實現“三道紅線”全達標。
放眼全國其他開發商,能做到這個增速的屈指可數。
如果按這個增速,2022年佳兆業的銷售要接近1600億元的權益,並且負債基本不增加,那麼公司淨利的想象空間,將遠超過往。
提出這一大目標,佳兆業的底氣何在?
降負債,守住生命線

首先,是資金。
截至2020報告期末,佳兆業淨負債率降至98%,2016年至今,已實現了淨負債率五連降。

此外,現其金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍,剔除預收賬款的資產負債率也同比下降5.6個百分點至70.3%。至此,“三條紅線”佳兆業已有兩條轉綠。
這兩年倒下的大小開發商,多是因為現金流斷裂。看一個企業不能單單看負債,還要看它償還債務的能力。
佳兆業未來到期債務中,1年內到期佔19%,約231億元,2年以上到期佔81%,長債短債比為4.3,債務結構得到進一步優化,在手現金約471億元,能完全覆蓋短期到期債務。
與此同時,佳兆業也在持續降低融資成本。2020年,佳兆業的平均融資成本是8.7%。
在融資環境將進一步趨緊的市場預期下,CFO吳建新表示:佳兆業有着豐富的土地儲備、有着優質的城市更新資產、有着良好的信用評級,是大型銀行等金融機構的優質客户,合作基礎是牢固的。今年佳兆業會繼續拓展多元化的融資渠道,爭取今年把融資成本再下降100個BP,到達7.8左右。
城市更新對利潤的強力支撐

其次,是佳兆業衝鋒多年的萬億藍海——城市更新。
2021年,“城市更新”首次被寫入政府工作報告,政府重視及支持程度可想而知。作為國內最早深耕城市更新的房企之一,城市更新為佳兆業帶來的紅利正在加速釋放。
報告期內,佳兆業轉化項目位於香港、深圳及廣州,轉化面積同比大幅增長152%,對應可售貨值約640億元。在已實現的合約銷售裏,城市更新項目佔比1/3,成為集團銷售貢獻的重要來源。

深圳佳兆業城市廣場
舊改能以超低成本獲取土地,對利潤率產生巨大貢獻。報告期內,佳兆業的毛利率為28.5%,保持在較高水平,相信城市更新的項目功不可沒。
管理層表示:目前公司已售未結算的金額約是800億,預計的毛利潤率也能維持在28-30%之間。根據工程的進度以及交付的情況, 預計今年結轉收入的毛利率也將保持在這一區間。
目前,佳兆業共有超5000萬m²的城市更新儲備,未來1-2年,城市更新轉化可售面積約420萬m²,總貨值可達2000億元。
值得注意的是,前兩年佳兆業城市更新轉化為土儲的貨值,分別是350億元和650億元,但未來兩年的預期卻大幅增加到2000億元。並且在集團的三年計劃裏,會有500萬m²的儲備實現轉化,這僅僅佔總儲備的1/10。
可以説,佳兆業先前的城市更新項目,將進入一個加速開花結果的階段,這對集團的毛利率、淨利率的強力支撐不言而喻。
在“中國房地產城市更新優秀企業”的評選中,佳兆業連續三年獲得第一名,獲得權威機構及市場的高度肯定。
貨值6700億,土儲建面大灣區佔五成

都説中國地產看華南,華南地產看深圳。在大灣區的加持下,灣區九城的虹吸效應愈發明顯,聚集了大量的資本和人口,資金寬裕、人居需求旺盛,對房企有着明顯的利好。
就拿深圳來説,現在新房稀缺到什麼程度?哪怕你手上資金充裕,但若社保沒繳納個5、6年,可能連搖號資格都沒有。物以稀為貴,生於深圳、紮根於大灣區的佳兆業,手上的項目和土儲在市場上都是香餑餑。
報告期內,佳兆業超70%的確認收入來自大灣區。截至去年末,佳兆業在全國51個城市,擁有217個房地產項目,土地儲備約2880萬m²,總貨值超6700億元。其中大灣區土地儲備約1590萬m²,佔集團整體土地儲備的55%。

城市更新方面,佳兆業絕大部分儲備項目同樣位於大灣區,廣深兩地貨值佔比高達86%。
目前佳兆業201個城市更新儲備項目中,有120個位於深圳。隨着《深圳經濟特區城市更新條例》正式發佈,城市更新項目拆遷安置協議簽約率達95%,就可依法對項目調解及徵收,這將進一步加速佳兆業城市更新項目轉化。
深圳這個寸土寸金的地方,貨值易漲抗跌。例如2020年地價最高的是南山區,均價62975元/m²,坪山區16398元/m²最低。而佳兆業在深圳的城市更新新增項目土地成本僅為13940元/m²,項目的含金量及利潤十分可觀。
業績會上郭老闆也提到了:現在深圳競爭是非常激烈的,我們複製到廣州、大灣區,特別是複製到上海,複製到貴州,這個模式相對而言比較成功,相信也可以為我們自身,以及當地的經濟發展出一份力。
結語
市場不會忽視優質的企業。佳兆業的股價自2020年3月低位以來,錄得同行業最高增幅,達69%,總體股價由去年初至今升幅達7%,跑贏恒生指數及恒生地產指數。
但值得一提的是,佳兆業目前市值僅為223億港元(摺合人民幣188億元),市盈率僅為0.57,仍處於低估值狀態。佳兆業從深圳起家,又有着城市更新之王的定位,即使在最悲觀的跌價預期之下,城市更新的利潤率也不會降低,佳兆業仍有大幅的升值空間。