被低估的佳兆業：三道紅線轉黃，未來兩年已鎖定2000億舊改_風聞

2021年3月25日，佳兆業召開2020業績發佈會，各項指標按預期完成。

在2020地產新規嚴苛的背景下，佳兆業最大的看點，是在城市更新這片萬億藍海里，如何突出重圍，釋放紅利。

2020年，佳兆業集團實現合約銷售權益金額1068.96億元，同比增長21.3%，銷售額位列全國第24位。大灣區銷售金額佔比達58%，結轉收入佔比達71%，表現最為突出。

報告期內，佳兆業實現營收557.7億元，同比增長16.1%，實現淨利潤54.47億元，同比增長18.6%。

業績會上，管理層表示：今年預計銷售1300億元，未來幾年基本維持在20%的增速。並且要實現“三道紅線”全達標。

放眼全國其他開發商，能做到這個增速的屈指可數。

如果按這個增速，2022年佳兆業的銷售要接近1600億元的權益，並且負債基本不增加，那麼公司淨利的想象空間，將遠超過往。

提出這一大目標，佳兆業的底氣何在？

降負債，守住生命線

首先，是資金。

截至2020報告期末，佳兆業淨負債率降至98%，2016年至今，已實現了淨負債率五連降。

此外，現其金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，剔除預收賬款的資產負債率也同比下降5.6個百分點至70.3%。至此，“三條紅線”佳兆業已有兩條轉綠。

這兩年倒下的大小開發商，多是因為現金流斷裂。看一個企業不能單單看負債，還要看它償還債務的能力。

佳兆業未來到期債務中，1年內到期佔19%，約231億元，2年以上到期佔81%，長債短債比為4.3，債務結構得到進一步優化，在手現金約471億元，能完全覆蓋短期到期債務。

與此同時，佳兆業也在持續降低融資成本。2020年，佳兆業的平均融資成本是8.7%。

在融資環境將進一步趨緊的市場預期下，CFO吳建新表示：佳兆業有着豐富的土地儲備、有着優質的城市更新資產、有着良好的信用評級，是大型銀行等金融機構的優質客户，合作基礎是牢固的。今年佳兆業會繼續拓展多元化的融資渠道，爭取今年把融資成本再下降100個BP，到達7.8左右。

城市更新對利潤的強力支撐

其次，是佳兆業衝鋒多年的萬億藍海——城市更新。

2021年，“城市更新”首次被寫入政府工作報告，政府重視及支持程度可想而知。作為國內最早深耕城市更新的房企之一，城市更新為佳兆業帶來的紅利正在加速釋放。

報告期內，佳兆業轉化項目位於香港、深圳及廣州，轉化面積同比大幅增長152%，對應可售貨值約640億元。在已實現的合約銷售裏，城市更新項目佔比1/3，成為集團銷售貢獻的重要來源。

深圳佳兆業城市廣場

舊改能以超低成本獲取土地，對利潤率產生巨大貢獻。報告期內，佳兆業的毛利率為28.5%，保持在較高水平，相信城市更新的項目功不可沒。

管理層表示：目前公司已售未結算的金額約是800億，預計的毛利潤率也能維持在28-30%之間。根據工程的進度以及交付的情況， 預計今年結轉收入的毛利率也將保持在這一區間。

目前，佳兆業共有超5000萬m²的城市更新儲備，未來1-2年，城市更新轉化可售面積約420萬m²，總貨值可達2000億元。

值得注意的是，前兩年佳兆業城市更新轉化為土儲的貨值，分別是350億元和650億元，但未來兩年的預期卻大幅增加到2000億元。並且在集團的三年計劃裏，會有500萬m²的儲備實現轉化，這僅僅佔總儲備的1/10。

可以説，佳兆業先前的城市更新項目，將進入一個加速開花結果的階段，這對集團的毛利率、淨利率的強力支撐不言而喻。

在“中國房地產城市更新優秀企業”的評選中，佳兆業連續三年獲得第一名，獲得權威機構及市場的高度肯定。

貨值6700億，土儲建面大灣區佔五成

都説中國地產看華南，華南地產看深圳。在大灣區的加持下，灣區九城的虹吸效應愈發明顯，聚集了大量的資本和人口，資金寬裕、人居需求旺盛，對房企有着明顯的利好。

就拿深圳來説，現在新房稀缺到什麼程度？哪怕你手上資金充裕，但若社保沒繳納個5、6年，可能連搖號資格都沒有。物以稀為貴，生於深圳、紮根於大灣區的佳兆業，手上的項目和土儲在市場上都是香餑餑。

報告期內，佳兆業超70%的確認收入來自大灣區。截至去年末，佳兆業在全國51個城市，擁有217個房地產項目，土地儲備約2880萬m²，總貨值超6700億元。其中大灣區土地儲備約1590萬m²，佔集團整體土地儲備的55%。

城市更新方面，佳兆業絕大部分儲備項目同樣位於大灣區，廣深兩地貨值佔比高達86%。

目前佳兆業201個城市更新儲備項目中，有120個位於深圳。隨着《深圳經濟特區城市更新條例》正式發佈，城市更新項目拆遷安置協議簽約率達95%，就可依法對項目調解及徵收，這將進一步加速佳兆業城市更新項目轉化。

深圳這個寸土寸金的地方，貨值易漲抗跌。例如2020年地價最高的是南山區，均價62975元/m²，坪山區16398元/m²最低。而佳兆業在深圳的城市更新新增項目土地成本僅為13940元/m²，項目的含金量及利潤十分可觀。

業績會上郭老闆也提到了：現在深圳競爭是非常激烈的，我們複製到廣州、大灣區，特別是複製到上海，複製到貴州，這個模式相對而言比較成功，相信也可以為我們自身，以及當地的經濟發展出一份力。

結語

市場不會忽視優質的企業。佳兆業的股價自2020年3月低位以來，錄得同行業最高增幅，達69%，總體股價由去年初至今升幅達7%，跑贏恒生指數及恒生地產指數。

但值得一提的是，佳兆業目前市值僅為223億港元（摺合人民幣188億元），市盈率僅為0.57，仍處於低估值狀態。佳兆業從深圳起家，又有着城市更新之王的定位，即使在最悲觀的跌價預期之下，城市更新的利潤率也不會降低，佳兆業仍有大幅的升值空間。