“穩健派”新城控股的內生邏輯：百座吾悦廣場走向質變_風聞

2021年3月26日晚，新城控股發佈2020年度報告。

無論是住開的銷售目標，商開的新增和開業，商管的租金收入，還是扣非淨利潤的最低線，所有的任務小王董事長都完成了。這年頭，能做到穩穩地掙錢就已經很好了。

利潤穩健

報告期內，新城控股各大數據指標呈上升趨勢：

銷售金額2509.63億元，營業收入1454.75億元，同比大增69.46%；此外，超額完成全年開業30座吾悦廣場的目標，並貢獻了56.70億的營收，同比上漲超30%；

歸母淨利152.56億元，同比增長20.56%；扣非歸母淨利130.56億元，同比增長30.80%。

利潤穩健增長是新城年報的一大亮點：住宅銷售毛利率15%，金街等綜合體銷售毛利率31.58%，租金毛利率70.76%。在疫情和新開業的影響下還能保持如此高增長，確實給了市場驚喜。

另一大亮點則是高分紅：年報披露，公司擬向全體股東每股派發現金紅利2.05元，實現派現三連增：這個數字在2019年是1.7元，在2018年是1.5元。

今年，新城預計派發的現金紅利共計46.33億元。2015年至今，新城控股已累計分紅145.95億，給予了投資者豐厚的回報。

跟新城自己説的一樣：穩健駝行，這樣的增長是符合後地產時代的。

目前新城股價45元，6.7倍的市盈率，股息率4.5%，鑑於15%到20%的長期增長，新城的股價是被明顯低估的。因為新城還有兩個“殺手鐧”，優質的土儲，以及旗下的商業品牌吾悦廣場正在加速爆發，正在從量變走向質變。

土儲穩健

新城控股1993年成立於江蘇常州，從立足常州，到聚焦長三角，再到全國佈局，新城走出了一條穩健的成長擴張路徑。

截至目前，在新城土儲結構中，一二線城市佔比40%，長三角強三四線城市佔比30%；從區域劃分層面看，長三角區域佔比達38%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計佔比62%。

截至2020年末，新城控股總土地儲備達到1.43億m²，其中商業綜合體項目新增2,478.92萬m²。在資源與人口都朝大城市與都市圈聚集的當下，新城的土儲含金量不言而喻。

低成本是新城在拿地上的一大優勢。2020年新城新增120幅土地，總建面達4139.41萬m²，平均樓面地價僅3031.11元/m²。據安信證券研報，新城的項目開發週期中位數為 2.5 年，低於樣本房企開發週期中位數 3.2 年。這也有利於新城實現利潤的轉化。

另外，在在拿地結構上，2020年新城增加天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項目，並積極拓展西安、鄭州、昆明、南寧等全國重點省會城市，拿地城市層級顯著提高。全面均衡的土地佈局，有助於穩步提升企業的抗風險能力。

商業地產穩健

新城的另一極龍頭——吾悦廣場的亮眼表現，也堅定了投資者對其發展的信心。

截至2021年3月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悦廣場總數量已達到163座，進駐全國122個城市。

期內，新城新開業的吾悦廣場達38座（含5座託管在營項目）。伴隨着温州龍灣吾悦廣場於2020年12月30日開業，公司持有已開業及管理輸出的吾悦廣場正式達到100座。

在2020疫情貫穿全年的背景下，全國商場寫字樓的出租價格和出租率都受到不小的影響。而吾悦廣場卻做到了逆勢增長：報告期內商業運營總收入大漲30%達56.7億元，平均出租率高達99.54%，2016年至今連續5年實現租金收入的持續上漲，出租率基本保持在98%以上。

根據年報，吾悦廣場普遍開業時間越長，廣場的年租金收入越多，滿5年的廣場年均租金收入在1.5億元以上。假設一個廣場穩定需要5年，穩定後租金年均收入平均為1.5億元（考慮到近中西部城市租金收入低於東部城市），那麼5年後，截止2020年末開業的100座吾悦廣場，將穩定地給新城控股貢獻100*1.5≈150億以上的租金收入。

並且接下來幾年，還會有越來越多的吾悦廣場陸續開業。所以隨着時間的推移，新城旗下的幾百座吾悦廣場，都將陸續變成印鈔機，為母公司貢獻越來越多的營收和利潤。

相比於商品房，用户或許一輩子甚至幾輩人才只有一次需求，而商業綜合體在有效經營下，能夠實現持續增長。

資金穩健

本質上，商業地產是資金成本的遊戲。在行業租金回報率普遍較低的背景下，融資成本低，則意味着更寬廣的生存空間。

2020年12月和2021年2月，新城境外子公司“新城環球”完成了兩筆債券的上市批准，票面年息率在4.6%左右，比2019年的平均融資利率6.7%，下降約2個百分點。

較低的融資成本使公司能夠獲得穩定的資金支持。公司在交易所平台先後發行公司債等募集資金80.94億元人民幣；在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發行，共募集資金30億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金8億美元。

與此同時，新城也在不斷地優化自己的各項財務指標，先後獲得標普、惠普和穆迪三大國際評級機構的上調評級認可。

年報數據顯示，公司剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為74.12%；淨負債率為35.61%，處於行業低位。

截至報告期末，公司經營性現金流淨額為3.82億元，經營性現金流連續三年為正；在手現金餘額624.24億元，短期債務239.13億元。公司在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比2.61倍。

結語

在疫情籠罩和充滿變局的2020年，新城控股仍交出一份穩健向好的年度答卷。

市場由機構主導之後，市場只願意給穩定可持續的、能增長的現金流企業高估值，新城控股的商業明顯是符合的。新城控股現在還屬於被低估狀態，未來相信在住宅+地產的雙輪驅動下，新城控股將大有可期，為市場和投資者帶來更滿意的回報。