盛松成談人民幣、房地產調控及房價走勢_風聞

來源：比較

文 | 盛松成 中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長

張瑩  仲量聯行華北區董事總經理

2021年3月23-25日中國房地產峯會期間，中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成和仲量聯行華北區董事總經理張瑩，就人民幣升值、房地產市場調控和房價走勢、城市發展對房地產市場的影響、商業地產發展等熱點問題展開討論，盛松成還結合最新數據和信息，分析了一些最新動態。

問題一：最近半年來，人民幣兑美元大幅升值，你認為這是趨勢性的還是週期性的？對中國“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的新發展戰略有什麼影響？我們應該怎樣應對？

盛松成：我認為人民幣升值是趨勢性的、不是週期性的，儘管會有短期波動，但長期來看還是升值的。根本原因是，根據購買力平價計算，目前人民幣是被低估的。而且，此前中國出口產品的很大一部分集中在中低端產業上。隨着產業化升級，中國對外出口商品的技術含量和利潤率會不斷提高，人民幣也會隨之升值。

目前，人民幣兑美元已突破6.5，半年內升值幅度高達8%。當前人民幣快速升值的主要原因有：

第一，中外利差較大，資本將繼續流入中國。目前，中國十年期國債收益率為3.2%左右，美國則為1.6%左右。資本加速流入中國的趨勢正在形成。國際資本從貨物貿易、直接投資和證券投資三個主要渠道流入，使2020年外匯儲備增加超過1027億美元。尤其是債券市場，2020年外資淨增持境內債券達1861億美元，顯著高於往年。

第二，中國率先控制住疫情，實現經濟恢復。2020年中國GDP增長2.3%，成為全球唯一實現正增長的主要經濟體。今年《政府工作報告》設定的經濟增長目標是6%以上。6%是留有餘地的，是考慮到不以GDP增速為中心，提質增效，防範風險，以及世界範圍內可能發生意外情況等因素。我個人估計，今年GDP增速可能會達到8.5%左右。當前國際金融市場動盪，中國相對穩定的金融市場在一定程度上成為國際資本的“避風港”。

第三，隨着中國產業升級，對外出口商品的技術含量和價格不斷提高，人民幣也會隨之升值。

第四，出口商品利潤率的上升也使中國企業對人民幣升值具有較大的容忍度。

第五，在中國經濟恢復和發展過程中，需要進口資源、能源和高新技術，人民幣升值對此是有利的。

儘管人民幣長期來看是升值趨勢，但我們應防止短期過快升值，因為過快升值不利於出口貿易。2020年中國淨出口對GDP增長的貢獻率高達28%，對經濟恢復起到了重要作用，淨出口也是今年經濟增長的一個不確定因素。2020年10月以來，央行、外匯局採取了一系列政策措施，抑制人民幣過快升值。其中包括：逆週期因子“淡出使用”；下調外匯風險準備金率，使企業開展遠期購匯的成本下降；降低跨境融資係數、調高境外放款係數等。

正如前面提到的，當前資本加速流入中國的趨勢正在形成。預計今年國內債市仍將有1800億美元以上外資流入。我們贊成長期資本投資中國，但需要防止短期內大量投機資金流入國內，推升資產價格，賺取利差和匯差雙重收益，擾亂中國貨幣政策的獨立施行。

目前我們面對的國內外形勢發生了重大變化，應更強調雙向開放，而非僅僅“引進來”，尤其是需要提升中國對外直接投資的規模和質量，鼓勵中資企業“走出去”，投資先進技術和資源能源。在2020年8月10日，我就發表《推進資本賬户雙向開放迎來較好時機》；8月20日又發表《推動資本賬户雙向開放，避免實體經濟脱鈎》https://opinion.caixin.com/2020-08-21/101595313.html一文。這一輪資本賬户雙向開放的討論，我大概是第一個提出來的。進一步推動資本賬户雙向開放，雖然會出現資本流出現象，但內外利差決定了資金流出的規模將十分有限；同時也能對沖掉國外主要國家大水漫灌的“溢出效應”，有利於調節、平衡中短期資本流動，進一步緩解人民幣過快升值。

當前美國在科技和金融兩個領域與中國脱鈎的態勢日益明顯。中國實行資本賬户雙向開放，可避免對中資企業兩頭“卡脖子”。相對於中國在全球的經濟地位，貨幣地位明顯不相匹配。美元在全球支付結算通道SWIFT中的份額高達45%，而人民幣不足2%。目前我們就應“未雨綢繆”，穩步推進人民幣國際化應該成為中國重要的國家戰略。為此，需要推進人民幣自由兑換和資本項目雙向開放，這將有助於中國繼續融入世界經濟，為雙循環新發展格局奠定貨幣金融基礎。尤其需要強調的是，資本賬户穩步開放的最終目的是推進人民幣國際化和中國全球資源配置、參與全球高端供應鏈的競爭。

問題二：近期一線城市房價漲幅較高，對此地方政府和中央有關部門出台了一系列調控政策。你一直主張房地產應供需調控相結合，對這一次的房地產調控有何評價？

盛松成：中國最近幾年的房地產調控可以用兩句話來概括，這就是：“穩地價、穩房價、穩預期”和“房住不炒”。多年來，我反覆強調，以供需相結合的調控方式滿足剛需和改善性購房需求，抑制投資和投機需求，加強房價預期管理，並繼續構建和完善房地產調控長效機制。

2016年，我就在《中國金融》上發表《房價調控的有效方法是供需並重》一文，提出堅持“供給與需求”相結合的調控思路，住房的供給要與經濟發展、產業結構、人口淨流入等相匹配。

長期以來，中國對於房地產市場的調控側重於需求調控，但長期效果並不明顯。此次連續出台的“三道紅線”、“房地產集中度管理”、“集中供地”等政策則體現了供需並重調控房地產市場。需求調控的效果主要在於短期, 供給調控則更加側重於中長期, 且供給調控有助於穩定公眾預期。實際上，公眾對房價的預期是決定房價的一個重要因素。所以，我一直呼籲要穩定房價預期。

2020年人民銀行為房地產企業債務融資設置了“三道紅線”，開啓了房地產供給側改革。“三道紅線”目的在於降低房企槓桿率，改善房地產企業融資結構，從而防範可能引發的金融風險。房企經營模式將迎來改變，由“高週轉、高槓杆”轉向增加自持比例。同時，房地產金融產品也將更加豐富多元，例如，股權融資、資產證券化等。

除了“三道紅線”外，最近央行、銀保監會還聯合發佈了“房地產貸款集中度管理制度”。該政策則是直接對銀行的房地產貸款進行監管，明確銀行房地產貸款餘額佔所有貸款餘額的上限，避免資金大量流入房地產，導致經濟空心化。

2月26日，自然資源部有關司局負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，全年供地將不超過3次。該政策的主要目的是穩地價，最終還是為了穩房價，因為房價的主要組成部分是地價。 

從全國範圍來看，房價調控收效明顯。今年2月，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增長4.1%，增速為近年來的低位，從最高點11.4%下降了7.3個百分點。個別城市房價漲幅較高，相關部門應增加住房土地供應，以供需調控相結合的方式穩房價。

問題三：中國房地產結構問題一直比較突出，近期有些什麼變化？應該如何解決？

盛松成：不同區域房價分化是長期存在的問題，目前甚至出現同城分化的趨勢。中國商業地產和住宅的庫存也存在前者過剩、後者緊張等新現象。這些都是中國房地產市場存在的結構性問題。

**第一，不同城市房價分化明顯。**一線城市房價同比上漲幅度明顯超過二三線城市，二手房市場尤為明顯。今年《政府工作報告》指出，要通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，解決好大城市住房突出問題。

**第二，同一城市房價分化加劇。**以上海為例，2015年房價大幅上漲前，均價較高區域和較低區域每平方相差3萬元左右。而5年後的今天，這一差距已擴展到8萬-9萬元。

**第三，住房需求端結構改變。**由於二胎的放開以及對高品質居住條件的追求等原因，商品住宅市場以改善需求為主導，大城市100-140平方米的住房熱銷。而幾年前熱銷的還是100平方米以內的住房。

**第四，相比住宅供地，商業用房供地比重較大。**為了解決這一問題，我們建議（1）適當調整住宅配套商業用房比重，這一問題在一線城市尤為突出。（2）落實有關政策，將閒置的商業用房改為租賃住房，有效化解商業用房庫存，同時緩解住宅緊張，一舉兩得。

《房地產與中國經濟（新版）》一覽｜比較

問題四：你最近出版了《房地產與中國經濟（新版）》一書，影響比較大。你是如何看待房地產業在中國經濟中的地位和未來的發展趨勢？

盛松成：房地產業在經濟增長中仍然發揮着重要的作用。2020年初由於疫情影響，房地產投資和銷售都受到衝擊，但隨後房地產投資和銷售額均逐月改善。對比基建、製造業等投資，房地產投資具有較強的韌性，仍然發揮着穩定經濟的作用。2020年基建投資增速僅0.9%，12月當月基建投資甚至同比零增長；製造業投資全年累計負增長；而房地產投資全年同比增長7.0%。2020年，房地產業增加值同比增長6.7%，佔GDP比重7.3%，對GDP增長的貢獻率為13.9%，超過2019年。

房地產業有着很強的產業關聯性，與中國42個產業中的39個存在着產業關聯關係，房地產業由此帶動整體經濟發展，促進就業。

目前仍然處於快速城鎮化時期。今年《政府工作報告》提出，到2025年，常住人口城鎮化率提高到65%。期間中國城鎮化新增人口達到7000萬人以上，這將帶來更多的住房需求。

房地產對於中國經濟的發展起到了較大的促進作用，但是也造成了不少負面影響，其中最明顯的就是房價上漲過快。高房價擠壓了居民消費，削弱實體經濟利潤，，還可能產生金融風險。房企與金融業關聯度不斷提高，對此需要高度警惕。

關於如何控制房地產泡沫問題，我長期以來有一個觀點，這就是;控制房價的同時，通過振興實體經濟，不斷提高居民收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決中國房價過高的問題，實現房地產市場長期健康發展。這是中國房地產調控唯一可選擇的道路，也將創造房地產平穩發展的歷史奇蹟。

問題五：“十四五”期間，伴隨城市羣、智慧城市和新基建的發展，這將為商業地產行業帶來哪些利好與新發展空間？

盛松成：我們認為，這些方面的發展對於商業地產的確有促進作用，主要表現在兩個方面：（1）城市羣的發展會帶動人口集聚，同時加大不同城市之間的交流，這將為商業地產的發展帶來機遇。

（2）智慧城市的發展將帶動商業升級，擴大信息傳播，實現精準導流，由此提升商業地產的價值。同時，實現線上線下相結合，突破地理限制，使商業地產重新與互聯網站在同一起跑線上。

問題六：疫情加速商業地產的邏輯重構。隨着全球經濟復甦，你覺得商業地產在哪些細分領域有新發展機遇？

盛松成：商業地產的發展要把握住市場總體發展趨勢，從當前的形勢來看，我認為在如下的細分領域，商業地產可能存在優勢。

（1）體驗性商業消費。目前，商業綜合體中直接賣東西的越來越少，而提供服務的越來越多。體驗式消費增加人們購物過程中的愉悦感，並帶動消費的增加，這是互聯網零售無法實現的，也是商業地產的重要發展方向。

（2）智慧商業地產。服務業是中國未來發展的重要方向，尤其是人口越來越老齡化。大部分醫療、保健、養老、個體服務、家政等服務業都需要依託商業地產實現。地產公司可與互聯網公司合作，打造智慧社區，增加地產附加值，從而實現共贏。

（3）長租公寓。中國一線城市商業地產供給仍然較多，閒置的商業地產可改造為長租公寓，也有利於解決大城市的住房突出問題。

（4）低碳商業地產。中國承諾於2030年達到碳排放頂峯，2060年實現碳中和，而建築業就是重要的碳排放來源。從中國的碳排放國家發展戰略來看，未來商業地產必然要走上低碳發展的道路。