三年業績下跌路，低調的太古地產終敗給了“門口的野蠻人”_風聞

　　2021年，香港房地產行業的狀況難言樂觀。而零售層面受影響尤甚，在投資物業和酒店業務的大幅虧損下，太古地產交出了近年最差的一張成績單。

　　年報顯示，2020年太古地產實現收入133.08億港元，同比下跌6.43%；毛利55.06億港元，同比下降61.76%；歸母淨利潤40.96億港元，同比下跌69.49%。自2017年高速增長後，太古地產開啓了連續三年的下跌路。

　　其實，這幾年來，太多不明朗的因素對太古地產造成明顯的影響。自2018年開始，太古地產便開啓了連續三年的下跌路；但對比往年來看，其2020年的業績下滑程度為近年之最，歸母淨利也創下了新低。

　　

　　自1816年，約翰?施懷雅在英國利物浦創立小型商行為太古集團前身，發展到今天，太古集團已經成立200餘年，在中國的發展也有150餘年。

　　值得一提的是，或許是繼承了英國人低調、實幹的做事風格，在太古的商業史中，實業貫穿始終，買賣股權的行為極為罕見。

　　這與香港其他豪門家族的作風迥異，其他豪門家族經常“高賣低買”，製造大量非經營性盈利。

　　過去數年間，商業地產進入新週期，輕資產成熱門詞彙，業界迎來一輪“跑馬圈地”，就連同是港企的恆隆、新世界亦加快擴張步伐；這樣的背景下，太古地產卻依然“慢節奏”前行。

　　進入2020年，太古旗下零售商場更是面對的另一“威脅”：新型冠狀病毒肺炎。嚴重的疫情令旅遊業發達的香港備受打擊，也進一步影響到當地零售業。

　　事實上，在疫情蔓延前，香港已面對頗為嚴峻的經濟環境。而其中，零售和飲食業是‘重災區’。

　　根據香港政府統計處2020年公佈的預計數據，2019年第四季香港生產總值同比下跌2.9%，連續兩季收縮。其中，服務輸出及本地資本投資總額分別下跌25%及16.2%。

　　同時，香港全年零售業總銷貨值臨時估計4312億港元，同比下跌11.1%，是3年以來首次下跌，且是22年以來最大跌幅。當中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物銷貨值跌幅最大，按年急挫近37%，百貨公司貨品亦跌逾25%，服裝跌逾22%，超市貨品跌逾3%。

　　通過出售非核心資產回籠資金，再用於核心物業的獲取、建設與修繕，是太古地產在商業項目上的主要運作方式。

　　數據顯示，太古持有的三座零售物業在2019年全年均錄得零售銷售額負增長。

　　其中，核心商場太古廣場較去年同比下跌16.8%；太古城中心數據同比下跌2.9%；東薈城名店倉則下降4.5%。有別於2018年全年增長11.8%的表現，太古廣場購物商場在2019年首季就已經表現不佳，同比下跌2.3%，上半年就跌4.2%，到前三季度跌幅為11.8%。

　　太古地產是2001年才開始進入內地發展，時間已經遠遠晚於90年就進入內地的港企開發商，錯過了“低價拿好地”的黃金時間。

　　近20年的發展，落地的商業地產項目僅有6處。而作為太古地產進軍內地的頭號項目，從洽談到開業，廣州太古匯花費了整整10年。

　　公開資料顯示，太古地產的業務主要包括三個範疇：物業投資、物業買賣、及酒店投資，其中物業投資貢獻超8成營收。

　　作為老牌港企，太古地產以“收租”為主要收入來源，包括辦公樓、零售物業、住宅等。

　　財報顯示，2019年全年太古地產實現營業收入142.71億港元，同比減少4.34%；歸屬股東淨利潤134.23億港元，較2018年的286.66億港元同比下降53.17%。2019年辦公樓和住宅租金收入均實現同比增長，而零售物業租金小幅下滑。

　　2021年，經濟下行壓力對市場產生難以估量的影響，整體租賃需求趨緩，部分優質零售物業面臨一定的空鋪壓力。在此之上，新冠疫情進一步打亂了市場節奏，當前正是各零售業態大洗牌、業主整體性調改的關鍵性時刻，品牌方和業主方所採取的戰略性舉措將決定其疫情後的恢復能力和中長期增長空間。

　　此外，在商業地產的新媒體運營模式上，太古也慢人一步。

　　比如最近很火的直播，儘管興業太古匯一直有直播的想法，但從開始執行到第一期開播，中間耗時兩個多月。與此同時，競爭對手銀泰百貨的在線商城“喵街“已上線4年之久，數字化會員也達到了2000萬。

　　反觀太古地產，不過剛剛搭建了頤堤港和興業太古匯的在線商城，並更多得將其視為線上引流線下的手段。

　　從本質上看，太古在內地的拓展更像是投資者，而不是開發商，這種開發的慢動作顯然已經影響到了商業項目的後期運營。或許對於背後有着200年曆史的施懷雅家族來説，學會與狼共舞，已然是一道生死命題。