大本營重慶繼續收縮，龍湖還能重回十強嗎_風聞

　　文丨西部菌

　　本篇為房企年報觀察系列之四

　　重慶走出來的房企品牌龍湖，日前正式公佈了截至2020年12月31日止的全年業績。

　　這是一份盤面相當穩健的成績單：

　　2020年合同銷售額同比增長11.6%至2706.1億元；

　　營業額1845.5億元，同比增長22.2%；

　　實現歸屬於股東的淨利潤為200.0億元，剔除公平值變動等影響後之歸母核心淨利潤186.9億元，同比增長20.2%。毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。 

　　在全新的行業週期下，激進擴張成為諸多房企的過去時，那麼以穩健著稱的龍湖，能夠在接下來重回行業前十嗎？

　　01

　　同金科一樣，帶着渝派印記的龍湖，在前些年曾有過一段高速擴張的歷史。比如2016年和2017年，龍湖的銷售額增幅都超過50%，其中2017年達到77.1%。

　　在行業增長放緩的背景下，龍湖先知先覺地在2017年踩剎車，降槓桿、降負債。激進到穩健的提前轉型，的確讓它錯失了一定的規模擴張時機。

　　來源：克而瑞

　　2017年龍湖的銷售額還是房企第8位，2019年則掉出十強。2020年，龍湖2706.1億元的銷售額，依然是全國十強開外；11.6%的銷售增速，在頭部房企中也不算亮眼。

　　不過提前調整擴張節奏，在一定程度上犧牲規模的同時，卻給龍湖換來了持續增長的空間和良好的盈利能力，可謂有失有得。

　　比如在營收方面，2020年龍湖營業額1845.5億元，同比增長22.2%，遠超銷售增長，説明其營收不是簡單建立在單純的規模擴張上。

　　盈利能力方面，歸母核心淨利潤186.9億元，同比增長20.2%，和營收的增長比較匹配。

　　2020年房企融資政策收緊，三道紅線之下，過高的槓桿率和負債率，成為懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。按照成都等地的政策，踩線房企今後甚至被限制拿地。

　　而龍湖在營收、利潤雙增長之外，債務控制也異常穩健——淨負債率為46.5%，在手現金778.3億元，現金短債比為4.24 倍，沒有一項踩線，並且處在相當安全的區域。

　　值得一提的是，2017年銷售額排在龍湖後面的，正是華夏幸福，如今這一曾經的十強房企已深陷危機。兩大房企的命運對比，更加説明龍湖在“矇眼狂奔的時代註定一去不復返”的背景下，戰略剎車的時機選擇之正確。

　　02

　　2021年龍湖定下的目標是，全年銷售額3100億，增幅15%。考慮到2020年的黑天鵝，實現15%的增幅不算難。

　　而長期來看，西部菌還是比較看好龍湖未來的持續增長的，因為在規模、效益平衡外，龍湖有着一些顯著的競爭優勢。

　　來源：克而瑞

　　比如融資成本。

　　房主不炒下，融資全面收緊。而2020年，龍湖保持了平均借貸成本4.39%的低位，如此低的融資成本，可以媲美一些房地產國企，可以為後續提供充足的資金保障。

　　再如區域佈局。

　　2020年龍湖首入唐山、三亞、蘭州等8城，不過總的來説，由於“堅定佈局一二線高能級城市，並適度下沉環都市圈衞星城”，龍湖的貨量90%集中在高能級城市。

　　這意味着，在未來三四線城市經濟、產業收縮，人口向一二線城市集中的大環境下，龍湖仍然可以通過深耕一二線，獲得持續的增長動能。

　　此外，在多元化方面，龍湖的探索也算比較成功。

　　官網顯示，龍湖目前的業務涵蓋地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六個領域。不久前還官宣了全新品牌——塘鵝，開啓房屋租售和房屋裝修業務。

　　地產開發外，其他業務也不乏亮點。

　　以商業運營為例，儘管有黑天鵝因素，去年龍湖還是在西安、濟南等地新開業10個天街，整體出租率達到96%，順利完成60億的租金收入目標。

　　不過這些優勢能否助力龍湖重回行業前十，現在依舊是未知數。

　　畢竟隨着強監管到來，頭部房企普遍調整節奏，轉向穩健增長模式，相較於規模，更加註重盈利能力的提升，像融創三道紅線已有兩條轉綠。

　　當一眾頭部房企不再矇眼狂奔，龍湖其實是又和它們站在了同一起跑線。

　　03

　　龍湖這些年的穩健增長，無疑離不開全國化的擴張戰略。

　　自從2005年進入北京之後，龍湖便開始全國拓土。而且，不像那些業務高度集中在大本營區域的全國型房企，龍湖的佈局相當分散，雞蛋裝在了多個籃子裏。

　　年報顯示，2020年龍湖在長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額，在全集團佔比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

　　來源：年報

　　簽約金額上，長三角地區簽約金額超800億元，西部及環渤海地區均超600億元。其中，成都龍湖、重慶龍湖均穩居當地市場前兩位，且簽約金額均超兩百億元。

　　不過，總部搬離重慶後，龍湖在川渝代表的西部板塊的投資力度，似乎在逐漸減弱，尤其是土儲總面積佔比在不斷減少。

　　2018年到2020年三年間，西部地區的土儲面積佔比分別為30.5%、28.0%、25.8%。其中重慶的總建築面積佔比，從2018年的16.2%下降到9.7%。

　　而在重慶市場，龍湖的銷售額也告別了多年的霸主地位，近幾年基本是第二，低於融創。這和龍湖增速放緩，倒是形成了呼應。

　　來源：中指研究院

　　不過，重慶包括成都，對龍湖的重要性不言而喻。至少根據2020年的數據，龍湖在重慶和成都的營業額和銷售額，依然位居各大城市的前兩名。

　　另外13個外部客户收入中，重慶貢獻了超290億元，排在第一位，在總營收中的佔比接近兩成，這樣的貢獻度相當給力了。

　　去年，全國首個商圈高鐵TOD城市綜合體——龍湖重慶金沙天街開業，這也是重慶大本營地位的一個縮影。

　　未來，在雙圈戰略的加持下，成渝市場作為人口流入的重地，還將釋放更大的發展紅利。

　　對龍湖來説，繼續收縮未必是好事。要想在增速放緩的局面下，獲得更持續的發展，守好曾經起家的大本營，將優勢進一步發揮出來，至關重要。