“宇宙第一房企”業績全面下滑！三四線怎麼了_風聞

　　文|雲北

　　宇宙第一房企，業績居然下滑了。

　　01

　　近日，碧桂園發佈2020年年報，2020年公司實現營業收入4629 億元，同比下降5%；歸母核心淨利潤324 億元，同比下降19%。

　　這是2014年以來，碧桂園首次遭遇營收和利潤雙雙下滑。

　　對此，碧桂園表示，疫情因素影響交付不及預期，且部分低毛利項目進入結算期帶來一定影響。

　　這無疑是一部分事實。毫無疑問，疫情對各大房企都帶來一定衝擊。

　　然而，去年，藉助貨幣寬鬆，全國房地產銷售額不降反升，而全國住宅房價隨之也創出新高，從9287元上升到9980元，漲幅超過5%。

　　與此對比，碧桂園不只銷售業績，銷售均價也出現明顯下降。

　　根據年報，碧桂園2020年平均售價為7980元，相比2019年度的8407元，下降了5%左右。

　　這背後，恐怕不只是疫情影響和低價項目入市導致的問題，其中不乏重倉三四線帶來的影響。

　　02

　　在十強房企中，碧桂園是罕見重倉三四線的龍頭企業。

　　根據年報，碧桂園業務已經遍佈中國內地31個省╱自治區╱直轄市、289個地級市、1350個縣╱鎮區。

　　全國只有300個地級市，碧桂園還沒進入的可以説寥寥無幾。

　　2020年以來，碧桂園仍在押寶三四線。

　　根據億翰智庫提供的數據，2020年碧桂園新增的土地儲備中（按權益金額），65%的土地儲備位於三四線城市，35%的土地儲備位於二線城市，幾乎沒有一線城市的身影。

　　重倉三四線，這是長期以來碧桂園的玩法，也讓其在2017-2019年賺的盆滿缽滿。

　　然而，樓市環境早已發生變化，三四線的問題開始凸顯了。

　　03

　　棚改熄火，這是三四線最大的利空。

　　棚改及貨幣化補貼，曾經是三四線城市房價上漲的主動力。

　　今年全國兩會報告中，幾乎沒有提及棚改。這意味着聲勢浩大的棚改，正在退出歷史舞台。

　　根據歷年統計公報，2018-2020年，我國棚改開工量分別為626萬套、316萬、209萬套，呈現出斷崖式下滑的態勢。

　　至於棚改貨幣化補貼比例，在2017年觸及50%的高點之後，一路下滑，目前絕大多數棚改項目已經告別了貨幣化補貼模式。

　　棚改貨幣化補貼的資金，主要來源於央行的定向放水。大拆大建大補貼，一度給三四線城市帶來強勁的上漲動力。

　　然而，棚改收官，棚改貨幣化熄火，三四線城市樓市熱度不再了，重倉三四線城市的企業難免會受到影響。

　　04

　　2020年以來，一二線與三四線樓市走勢開始出現明顯分化。

　　越是高能級城市，越是經濟、人口數據較好的城市，樓市走勢就越好。相反，經濟發展停滯、人口持續外流的中小城市，樓市已經開始面臨考驗。

　　在納入國家統計局範圍的70個大中城市裏，有20城市房價同比下滑，絕大多數都是弱二線及三四線城市。

　　由於這一數據統計的都是大中城市，眾多的三四線中小城市併入囊括其中，房價橫盤乃至下滑的不在少數。

　　根據中國房地產監測中心發佈的288個城市房價中，相比於去年，一二線城市房價多數持平或上漲，多數三四線城市房價出現下跌，個別城市甚至跌幅超過10%。

　　當然，並非所有三四線房價都在下滑。

　　在大都市圈內、位於東南地區的三四線城市，在一二線城市的輻射和傳導之下，仍有一定行情。

　　05

　　縣城房地產，正在迎來調控。

　　住房和城鄉建設部近日發佈通知提出，縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅佔比應不低於75%。縣城新建住宅最高不超過18層。

　　限制縣城建設高層住宅，除了出於消防和宜居的考慮之外，也有因維護成本過高，避免未來高層住宅淪為新“貧民窟”的考慮。

　　大城市的高層住宅未來都未必拆得動，更不用説三四線城市了。

　　這對三四線城市的房產開發必然帶來利空。限制高層住宅，意味着限制開發密度降低，對於重倉三四線的房企將會帶來一定衝擊。

　　所以，在樓市大變局面前，我們看到，幾乎所有房企都已經開始戰略收縮，不再在所有三四線攻城略地，而是將陣營收縮回一線、強二線以及部分位於主要都市圈內。

　　重倉三四線，碧桂園何去何從，我們拭目以待。