萬達商業，換一種方式博弈？_風聞

五年時間，王健林終於不再執着。

3月24日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業”）發佈通告稱，基於對自身戰略的研判，決定對本公司從事輕資產商業運營，科技、數據、人員等相關資源進行重組，以儘快實現境內外上市，因此決定撤回萬達商業A股IPO申請。

至此，萬達商業執着了5年的A股上市計劃正式折戟，而通告中所提到的“儘快實現境內外上市”，表明萬達商業可能會在資本市場有新的動作。

錯付A股11年

回溯萬達商業A股上市路，還需回到11年前。

早在2007年，萬達商業就已着手準備在A股申請IPO，但彼時正值A股IPO熱潮，排隊上市的企業眾多，王健林拿着號牌一等就是三年。

直到2010年，萬達商業的IPO申請才被證監會受理，但巧合的是，彼時正處房地產新政推出，受樓市影響，萬達商業首次衝擊A股以失敗告終。

四年後的2014年，王健林迎來人生高光時刻。萬達商業成功在港上市，併成為當年港交所最大IPO，首富的名號也成了王健林專屬標籤。

隨後，王健林提出一個大膽的想法，“拳打迪士尼，腳踢阿里巴巴”，誓要在文娛和電商兩個領域打出一片新天地。

於是，王健林豪擲200億成立萬達電商，並與百度、騰訊組成著名的“幹淘寶聯盟”；隨後開始擴展海外業務，美國傳奇影業、全美最大院線AMC全被收入萬達旗下。

此時萬達風頭正盛，萬達商業再次提交A股IPO申請。

但萬達步子邁得大了，難免會出差錯。萬達電商在隨後的五年內換掉3個CEO，燒光200多億，卻無出色成績，最終草草收場；當年花費26億美金買下的AMC，現在僅值2個多億；而萬達商業也在2016年從香港退市，國內的資產和物業也被打包出售給融創。

這一系列操作讓王健林身價縮水百億，首富的名頭也被奪走，此時的王健林又成了一個實實在在的房地產商。

但瘦死的駱駝比馬大，回過頭看自己所剩的家底，發現萬達商業還未在A股上市成功。

於是，在2018年的時候，萬達商業再次提交A股IPO申請，但證監會再次給了當頭一棒。

2019年2月，證監會發布的中止審查名單中，萬達商業“金榜題名”， 萬達商業A股上市夢再碎。而此次中止審查的原因則與“中歐宋興龍”事件有關。

如今，距離上次中止審查已經過去兩年，萬達商業再次提交A股IPO申請，不過在前幾日，萬達商業卻又突然將申請撤回。

而追其原因，或許與上次終止審核有關，或許與收緊的IPO政策有關，但無論是什麼原因，可以肯定的是，萬達商業急需登陸資本市場。

萬達商業被迫轉型

“萬達商業是萬達的核心企業，什麼都能丟這個不能丟”，這是王健林給予萬達商業的定位。

因此，萬達商業A股IPO一直都是王健林最操心的事。

過去排隊上市的幾年既是萬達遭遇去槓桿危機的5年，也是A股限制房地產企業上市的5年，可以説萬達商業遭遇企業和監管的雙重壓力。

2018年1月，萬達商業引入340億元戰略投資。當時萬達商業與投資方簽署對賭協議，約定在2023年10月31日前完成上市，並未約定上市地點。

此外，地產企業很難在A股上市，這是行業和投資圈早就有的共識。而萬達商業仍決定去A股試水，似乎是在為了能夠及時擺脱“房企”標籤。

為此選擇主動剝離重資產房地產業務，僅保留純粹的商業管理運營、轉型收租金的輕資產業務。

2018年初萬達商業引入戰投後的第一個月發生了3件標誌性事件。

一是在公司股東大會上，決議不再從事新的房地產開發和銷售業務。

二是萬達商業更名，去掉了企業名稱中的“地產”二字。從大連萬達商業地產集團，改為大連萬達商業管理集團。

三是母公司萬達集團宣佈，另成立萬達地產集團。隨後近兩年時間裏，萬達商業一步步將其地產業務轉移進專門新設的集團。

這三件事的本質目的就是為完成地產業務的剝離。

據萬達商業2020年的一份票據募集説明書披露，2020年前三季度，物業銷售對其收入、利潤貢獻為0，反映在數據上，因為有少量退房，甚至呈現為負值。

該説明書還透露，萬達商業已經註銷了其房地產開發企業資質證書。

從“萬達商業地產”退市到“萬達商業管理”重整旗鼓，五年時間，市場的口味其實並未改變：它始終更歡迎商業模式更“輕”的企業。2020年，內地物管公司在港股市場大受資本追捧，“瘦身”後的萬達商業似乎正踏在風口之上。

即便大刀闊斧改革，萬達商業的負債依然驚人。2016年萬達商業的負債為5277.7億元、2020年上半年，公司總負債降至2834.03億元。

四年半間，萬達商業的負債雖下降接近一半，但不得不承認的是，萬達商業當前負債金額依舊居高。

萬達商業得救？

2021年3月29日，萬達商業官方宣佈，萬達商業集團與珠海市政府簽署戰略協議，將重組後的萬達輕資產商管公司落户珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。

此舉被認為是萬達衝擊IPO的重要舉措。

此外，不少業內人士也表示，萬達商業主動撤回A股申請的背後其實是為了重回港交所的綜合考慮，港交所關注的板塊之一，正是萬達商業這類輕資產物業服務型企業。

在資本市場兜兜轉轉後，再回港股似乎成了最優選。但港股就意味着萬達商業可以涅槃重生嗎？

對於一家企業來説，商業模式往往會決定其在資本市場的價值。

2020年前三季度，萬達商業9成以上的收入來自租賃和管理商業物業，其核心產品是萬達廣場。公司目前的轉型方向是減少自持，增加輕資產項目和合作項目。

這兩種新項目模式大同小異，是投資者收購萬達廣場100%股權，或者合作方負責項目拿地、建設的全部投資。萬達只提供設計和建設諮詢，以及招商、運營等服務，並授權其使用“萬達廣場”這一品牌。

這樣的模式雖然足夠“輕”，但也面臨很多很問題。

首先是合作方的約束。合作開發類項目要求企業具備足夠多的有強融資能力、良好資產資源的合作方，在此前提下，才能快速推進輕資產。

其次是商業運營能力的不穩定。委託運營管理模式中，雖然企業只需輸出管理團隊，無需出資，但是溝通和管理成本將越來越高。同時，輕資產合作型的商業，如何獲得收益，如何獲得更高收益，亦不穩定。

此外，租金收益不確定也是輕資產模式的關鍵問題。分享租金收益，是輕資產模式的關鍵所在，但能否在未來加速外拓中保持穩定的“造血”能力，存在一定不確定性。

還有最重要的一點，輕資產模式下，項目不自持，難以撬動銀行貸款以及享受資產增值福利。在高週轉情況下，相比於住宅項目通常9~12個月可迴流現金，商業項目從拿地到開業則需2年~3年時間，回本期長，故通常會採用開發貸、經營貸等方式來維持公司現金流平衡。

因此，若全面轉型輕資產，企業便很難用新增資產來繼續撬動銀行貸款，這並不利於改善公司整體負債情況。另一方面，也意味着無法享受資產增值所帶來的收益。

“絕對的輕” 不一定是正確的方向，未來此種模式或將難以持續。

不過，萬達商業的獨立上市可以為整個集團開闢新的融資渠道，降低融資成本，為萬達集團帶來充足的現金流支撐，減輕負債壓力。但萬達商業具體能為萬達集團寫出怎樣的續集，目前來看還是未知。