奧園派息大增40%！6730億舊改迎來利潤釋放期_風聞

3月30日，中國奧園披露2020業績，12%的股息率、每股派息同比增長40%，讓眾多投資者感慨：“與優秀的企業為伍，享受到的常常是驚喜。”

給予投資者驚喜的奧園，在行業不易的2020年，又交出了怎樣的答卷？

業績持續增長，派息豐厚

2020年，奧園實現銷售、營收和淨利三連增：

合同銷售額1330億元，同比增長13%。2020年國內商品房銷售額約為17.36萬億元，同比增長8.7%。奧園的增速明顯快於行業整體；

營業額677.9億元，同比增長34% ；

淨利潤70.5億元，同比增長35%；歸母淨利潤59.1億元，同比增長41%。

截至2020年底，奧園已簽約未確認的合同銷售約人民幣1960億元。業績會上，管理層表示，未來幾年，奧園將保持物業確認銷售年複合增長率25%或以上，盈利性與成長性非常可觀。

在一眾優秀的數據裏，最讓投資者意外的，便是奧園2020年派息0.77元，同比增40%，按29日收市價7.63港幣，股息率高達12%！上市至今，奧園累計總派息約88.7億港元。在房企多數壓縮股息的情況下，奧園在成立25週年的時候逆勢派發特別股息，這點值得點贊。

截至30日收盤，奧園領漲港股內房股，股價上漲14.15%，報8.71港元/股，總市值234.8億港元（摺合人民幣約198.4億元），市盈率4.93倍。在盈利和分紅都不錯的情況下，可以看到奧園的市值是明顯被低估的。

難怪有投資者説：“現在的市場，被高估的企業幾百倍PE，被低估的卻幾年派息就可以拿回投資。”回看奧園過去幾年的股價，這並不是利空，而是未來上漲的彈簧，上漲的邏輯，藏在奧園的黃金土儲，與加速釋放利潤的城市更新項目裏。

土儲超萬億，城市更新加速利潤釋放

隨着土地紅利的消失，土地供給端出台了“集中供地”的舉措。在未來，招拍掛獲取的土地利潤會進一步下降，房企獲取土地的主要途徑，很有可能朝“城市更新”轉變。

這個趨勢同樣體現在國家政策的制定上：2021年，城市更新首次進入政府工作報告，納入國家十四五規劃。奧園是粵港澳大灣區最早進軍城市更新的房企之一，最新獲“2021年中國房地產開發企業城市更新TOP8”，規模與經驗的優勢不言而喻。

目前，奧園擁有超60個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約6730億元，其中大灣區可售資源約6552億元，佔比97%，有多個超百億貨值的城市更新項目，如廣州番禺氮肥廠項目貨值125億、深圳龍崗石龍坑項目貨值155億、珠海香洲翠微村項目貨值175億……

總體來看，截至2020年12月31日，奧園擁有土儲總建面約5718萬m²，總貨值約6208億元，若計入城市更新項，總貨值高達約12938億元，其中一二線城市佔比增至82%。2021年奧園預計總可售資源約2200億元，供貨充足。

未來三年，城市更新項目預計轉化可售貨值約1600億元，預計平均毛利率35%至40%，淨利率15%至20%。

從已發佈的房企年報來看，2020年地產行業毛利率繼續下滑。國金證券表示，本期結算的項目涉及較多2016-2017年因錯估政府房價調控而拿錯的高價地，因此結算利潤率受拖累。預計未來1-2年結算毛利率仍將繼續下行。

不過，隨着奧園在大灣區這片沃土上的城市更新項目加速轉化，奧園CFO陳志斌表示：未來集團的毛利也會隨着回到較高水平。

2023年衝擊世界500強

高速成長中的奧園，需要更高水平的經營管理。

行業形勢變化之下，奧園主動調整，自今年2月份以來，進行了一系列的組織架構調整。

業績會上，奧園管理層介紹，2021年公司將精斂架構，建立20餘家區域/城市公司，計劃打造年銷售100至200億元級核心城市公司，非核心城市公司年銷售50億元或以上。

在非房地產板塊上，奧園成立悦康控股全面統籌，現在已建立大健康、醫美、科技、文旅、商業運營和物管幾大板塊，目的為推動對主業的反哺和服務，賦能城市更新。

目前，奧園的傳統商業項目奧園廣場系列、文旅賦能地產的奧園（英德）心花小鎮，以及產業賦能地產的奧園美谷與奧園智谷，都在有序地發展。

 奧園（英德）心花小鎮

關於架構調整，主席郭梓文表示這是“主動求變”，而2021年是奧園邁向世界500強的開局之年，力求2023年能邁進世界500強。

在整體戰略的指導下，公司也將逐步增加投資性物業及其他資產業態等，持續提高多元化收入，預計2020至2023年年複合增長率約50%，為未來發展提供穩定現金流。

在目前的大環境下，地產的邏輯已經徹底改變。未來還會有一大批地產公司會被淘汰出局，唯有真正的強者可以活下去。

聽了太多無法實現的故事以後，地產的投資者已經不相信夢想，只看實打實的業績和分紅。奧園手握萬億黃金土儲，多元化全面開花，未來可期，這才是真硬核。