榮萬家:物管股的黃金年代_風聞
阿尔法工场-阿尔法工场研究院官方账号-中国上市公司研究平台2021-04-01 16:25
優質的物業公司被正在被消費者所看重,市場也看到了物業公司的巨大價值與廣闊前景。
2021新年伊始,河北石家莊等地的疫情出現反彈,多地進入戰時狀態。1月9日,央視各頻道報道了石家莊錦繡學府物業服務中心為解決“最後一公里”的物資配送問題,線上線下形成合力,將10餘種菜品的“蔬菜直通車”開進小區,在各小區持續開展代購蔬菜、生活必需品、免費跑腿等服務。
這家物業公司就是榮萬家(02146.HK)。在居家隔離、物流不暢的情況下,物業公司成了居民與外界聯通的紐帶,錦繡學府物業項目經理在接受央視《新聞聯播》記者採訪時稱,為了減少業主與外界的接觸,榮萬家主動當好“管家”“快遞員”“代購員”“愛心跑腿員”。
因為站在疫情防控的第一線,優質的物業公司被消費者所看重,也是這場疫情,讓市場看到了物業公司的巨大價值與廣闊前景。
因此,一批物業公司趁着行業東風紛紛上市,成為了疫情下資本市場一道亮麗的風景。2021年初,榮萬家也順利登陸港交所。
3月29日晚,榮萬家發佈了2020年度業績公告,全年營業收入增長超過4成,淨利潤更是翻番,增長超1.3倍。
是什麼讓榮萬家的業績連續數年上漲?利潤為什麼會大幅增加?又會給行業帶來哪些啓示?接下來,讓我們以榮萬家為例,揭開物業公司高增長的秘籍。
01 行業迎來爆發期 榮萬家利潤翻番
近兩年,物業企業掀起上市潮,尤其是在疫情下的2020年,十數家企業爭相登陸資本市場,最終,全年共有18家物業公司成功上市,創下了物企上市的最高峯。資本市場對行業的發展也相當看好,給予的市盈率遠超房地產開發企業。
物業公司也不負眾望,業績處於持續爆發期,從近期不少物企發佈的2020年數據看,漲勢喜人。
今年1月剛上市的榮萬家同樣如此,年報顯示,2020年公司實現收入總額約為18.07億元人民幣,同比增長約41.0%;淨利潤約為2.64億元,同比增長約133.1%;經調整後淨利潤(扣除上市開支及股份支付)約為3.03億元,同比增長約165.2%;公司擁有人應占利潤2.64億元,同比增長約132.9%。
可以看出,榮萬家的利潤增速明顯快於營收增速,而這一特徵在公司前幾年的數據就有體現。
2017-2019年,榮萬家營收複合年增長率為32.3%,淨利潤複合年增長率為71.8%,淨利潤增速是營收增速的一倍。毛利率也穩步提升,2017-2020年公司整體毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%及28.1%。
物企業績增長的基礎,在於在管面積的快速增加。年報顯示,截至2020年12月31日,榮萬家在管建築面積約5970萬平方米,在管項目數量為305個,同比分別增長約18.7%、16.9%;合約建築面積約9020萬平方米,合約項目數量434個,同比分別增長約16.5%、20.2%。2017-2019年,公司在管建築面積、合約建築面積的複合年增長率分別為17.9%、16.7%。
觀察發現,物業公司管理面積的來源主要有兩種,一種是自有,另一種外拓。這幾年上市的物企,絕大多數都是從房地產開發企業中分拆出來的,因為有母公司在項目上的持續輸送,這些公司在項目獲取上相對輕鬆,且來源穩定,榮萬家就幾乎承接了母公司榮盛發展所有的項目。
2020年,榮盛發展銷售額超1270億元,位居中國房企16強,這為榮萬家未來的發展提供了重要保障。
但是,如果物企管理項目的來源過於依賴母公司,也會被市場解讀為拓展能力不足,尤其是對那些已經上市的物企業來説,由於本身就是一個獨立的主體,沒有第三方拓展能力顯然不具備説服力。
擁有優秀外拓能力物業公司,正在被市場所看好,而榮萬家從獨立第三方獲取管理面積的能力,是有目共睹的。
2018年11月,榮萬家就成立了外拓團隊,截至2020年12月31日,公司與獨立第三方物業開發商簽署了46份框架協議及戰略合作協議,協議項下擬交付管理的物業總建築面積約為5020萬平方米。榮萬家上市前的招股書也指出,上市後募得資金的60%將用於物色戰略投資及收購機會。
2017年-2020年的4年間,**榮萬家從獨立第三方獲取的收入在總營收中的比例基本維持在60%左右。**在2020年上半年,公司參與第三方物業開發商的投標中標率也已經從2019年的33.3%提升至80.0%。
02 增值服務貢獻半壁江山 盈利能力可期
今年年初,榮萬家在多個城市同時開設了“榮萬家汽車美容店”,以“物業+汽車後市場”的新服務模式進軍汽車美容市場。
榮萬家涉獵洗美行業是為了全體有車業主、租户及本單位員工提供便宜、便捷、安心的一站式洗車服務,構建優質生活服務圈。
目前,榮萬家其他地區物業公司正在加速裝修進場。在業內人士看來,這可以看做是物業公司拓展增值服務的又一嘗試。
從行業看,物業公司的收入主要由物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三部分構成。
一般而言,物業管理服務收入構成了公司營收的基礎,但由於這項服務屬於勞動密集型,毛利率低,且提升空間較少,因此,物業公司想提高利潤水平,就要設法提升增值服務的收入,尤其是社區增值服務。
機構的一份研報指出,增值服務不同於普通物管服務,在一定程度上可以擺脱人力的桎梏,因此無論是對業主還是非業主方的增值服務,其利潤率會普遍高於基礎物管服務。從中長期看,增值服務和經營能力將成為物業公司維持穩定利潤率的重要因素。
榮萬家利潤增速快於營收增速、並在2020年實現翻番的秘密就在於,在公司近幾年的營收中,非業主增值服務及社區增值服務佔比大、增速快,撐起了半壁營收,並持續處於行業領先地位。
非業主增值服務是向非業主(主要為物業開發商)提供全方位的增值服務,主要包括物業工程服務、案場服務等。
2017-2019年,榮萬家該項收入的複合年增長率達到47.4%,到2020年,實現收入約7.14億元,佔總營收的近40%,相比於2019年增長65.4%,這一增速業內少見。2020年非業主增值服務的快速增長以及毛利率大幅提升至28.4%,也是榮萬家整體毛利率同比上升10個百分點的主要因素。
社區增值服務是向業主及住户提供生活服務及物業空間管理服務等。2017-2019年,榮萬家該項目收入複合年增長率達40.2%,到2020年,實現收入約1.95億元,同比增長32.7%,毛利率高達33.7%,毛利率高於整體水平。
另外,公司打造了滿足客户一站式、全渠道的服務平台——米飯公社,形成了“線上商城+線下便利店+送貨上門的”零售模式,截至2020年末,已經開設了36家線下便利店,擁有逾59507種單品,米飯公社註冊用户約77萬户,APP月均活躍度環比2019年增長60.1%。
**截至2020年,兩項增值服務的收入佔到榮萬家總營收的約50%,這一比例已經遠超行業平均水平,**即使是一些頭部物企也不能及。同時,增值服務的毛利率達到較高水平,對公司的利潤貢獻不小。
此外,榮萬家物業管理服務板塊的毛利水平不斷提升,2017-2020年的毛利率分別為15.5%、17.7%、18.7%及26.6%,成為利潤的壓艙石。
03 拓展非居類業態 區域聚焦優勢更明顯
今年2月16日-26日,北京冬奧會首次“相約北京”系列冬季體育測試活動在延慶賽區和張家口賽區舉辦,榮萬家為測試賽提供了日常保潔、清雪除冰、場館消殺等物業服務,這成為榮萬家拓展非住宅類物業的一個鮮活案例。
事實上,由於商場、寫字樓等業態的物業管理費高於住宅類物業,而且,不管是未來的漲價空間還是漲價難易程度,也優於後者。因此,拓展在非居住類物業上的多元佈局,對物業公司的好處顯而易見。
目前,榮萬家在購物中心、寫字樓、酒店式公寓、產業園、學校、工廠及公園等業態上都有佈局。
上市前的招股書顯示,非住宅類物業在管建築總面積約540萬平方米,總合約建築面積約760萬平方米,2017-2019年,非居業態收入的複合增長率達到74.5%,在管建築面積複合增長率84.4%。
脱胎於房企母公司的物業公司,其業務佈局受母公司的影響較大,而佈局在哪些區域及哪類等級的城市,關係到未來的發展速度。與榮盛發展一樣,榮萬家基本形成了“兩橫、兩縱、三集羣”的佈局,進駐了環渤海、長三角、大灣區及中西部地區的核心城市,其中,環渤海經濟圈的收入佔比最高。
聚焦環渤海區域,一方面可以通過高濃度的聚集實現業務之間的合縱連橫,不斷提升管理效率;另一方面,較高的管理聚集,讓公司有能力、有機會實現更多的集中採購,促進成本的下降。
此外,榮萬家穩健的財務底色,為其未來的規模擴展提供了良好的基礎。年報顯示,截至2020年12月31日,公司現金及現金等價物約6.03億元,同比增加約163.5%;流動比率約1.46倍,高於2019年的1.21倍。
展望2021年,榮萬家在年報中表示,將緊緊跟隨時代發展趨勢,持續發展物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大核心業務線,聚焦品牌引領及客户。借勢中國物業管理行業高速發展及轉型升級的機遇,相信在資本和科技的驅動下,公司已做好充分準備,實現利潤與規模並重的高質量增長。