榮萬家：物管股的黃金年代_風聞

優質的物業公司被正在被消費者所看重，市場也看到了物業公司的巨大價值與廣闊前景。

2021新年伊始，河北石家莊等地的疫情出現反彈，多地進入戰時狀態。1月9日，央視各頻道報道了石家莊錦繡學府物業服務中心為解決“最後一公里”的物資配送問題，線上線下形成合力，將10餘種菜品的“蔬菜直通車”開進小區，在各小區持續開展代購蔬菜、生活必需品、免費跑腿等服務。

這家物業公司就是榮萬家（02146.HK）。在居家隔離、物流不暢的情況下，物業公司成了居民與外界聯通的紐帶，錦繡學府物業項目經理在接受央視《新聞聯播》記者採訪時稱，為了減少業主與外界的接觸，榮萬家主動當好“管家”“快遞員”“代購員”“愛心跑腿員”。

因為站在疫情防控的第一線，優質的物業公司被消費者所看重，也是這場疫情，讓市場看到了物業公司的巨大價值與廣闊前景。

因此，一批物業公司趁着行業東風紛紛上市，成為了疫情下資本市場一道亮麗的風景。2021年初，榮萬家也順利登陸港交所。

3月29日晚，榮萬家發佈了2020年度業績公告，全年營業收入增長超過4成，淨利潤更是翻番，增長超1.3倍。

是什麼讓榮萬家的業績連續數年上漲？利潤為什麼會大幅增加？又會給行業帶來哪些啓示？接下來，讓我們以榮萬家為例，揭開物業公司高增長的秘籍。

01 行業迎來爆發期 榮萬家利潤翻番

近兩年，物業企業掀起上市潮，尤其是在疫情下的2020年，十數家企業爭相登陸資本市場，最終，全年共有18家物業公司成功上市，創下了物企上市的最高峯。資本市場對行業的發展也相當看好，給予的市盈率遠超房地產開發企業。

物業公司也不負眾望，業績處於持續爆發期，從近期不少物企發佈的2020年數據看，漲勢喜人。

今年1月剛上市的榮萬家同樣如此，年報顯示，2020年公司實現收入總額約為18.07億元人民幣，同比增長約41.0%；淨利潤約為2.64億元，同比增長約133.1%；經調整後淨利潤（扣除上市開支及股份支付）約為3.03億元，同比增長約165.2%；公司擁有人應占利潤2.64億元，同比增長約132.9%。

可以看出，榮萬家的利潤增速明顯快於營收增速，而這一特徵在公司前幾年的數據就有體現。

2017-2019年，榮萬家營收複合年增長率為32.3%，淨利潤複合年增長率為71.8%，淨利潤增速是營收增速的一倍。毛利率也穩步提升，2017-2020年公司整體毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%及28.1%。

物企業績增長的基礎，在於在管面積的快速增加。年報顯示，截至2020年12月31日，榮萬家在管建築面積約5970萬平方米，在管項目數量為305個，同比分別增長約18.7%、16.9%；合約建築面積約9020萬平方米，合約項目數量434個，同比分別增長約16.5%、20.2%。2017-2019年，公司在管建築面積、合約建築面積的複合年增長率分別為17.9%、16.7%。

觀察發現，物業公司管理面積的來源主要有兩種，一種是自有，另一種外拓。這幾年上市的物企，絕大多數都是從房地產開發企業中分拆出來的，因為有母公司在項目上的持續輸送，這些公司在項目獲取上相對輕鬆，且來源穩定，榮萬家就幾乎承接了母公司榮盛發展所有的項目。

2020年，榮盛發展銷售額超1270億元，位居中國房企16強，這為榮萬家未來的發展提供了重要保障。

但是，如果物企管理項目的來源過於依賴母公司，也會被市場解讀為拓展能力不足，尤其是對那些已經上市的物企業來説，由於本身就是一個獨立的主體，沒有第三方拓展能力顯然不具備説服力。

擁有優秀外拓能力物業公司，正在被市場所看好，而榮萬家從獨立第三方獲取管理面積的能力，是有目共睹的。

2018年11月，榮萬家就成立了外拓團隊，截至2020年12月31日，公司與獨立第三方物業開發商簽署了46份框架協議及戰略合作協議，協議項下擬交付管理的物業總建築面積約為5020萬平方米。榮萬家上市前的招股書也指出，上市後募得資金的60%將用於物色戰略投資及收購機會。

2017年-2020年的4年間，**榮萬家從獨立第三方獲取的收入在總營收中的比例基本維持在60%左右。**在2020年上半年，公司參與第三方物業開發商的投標中標率也已經從2019年的33.3%提升至80.0%。

02 增值服務貢獻半壁江山 盈利能力可期

今年年初，榮萬家在多個城市同時開設了“榮萬家汽車美容店”，以“物業+汽車後市場”的新服務模式進軍汽車美容市場。

榮萬家涉獵洗美行業是為了全體有車業主、租户及本單位員工提供便宜、便捷、安心的一站式洗車服務，構建優質生活服務圈。

目前，榮萬家其他地區物業公司正在加速裝修進場。在業內人士看來，這可以看做是物業公司拓展增值服務的又一嘗試。

從行業看，物業公司的收入主要由物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三部分構成。

一般而言，物業管理服務收入構成了公司營收的基礎，但由於這項服務屬於勞動密集型，毛利率低，且提升空間較少，因此，物業公司想提高利潤水平，就要設法提升增值服務的收入，尤其是社區增值服務。

機構的一份研報指出，增值服務不同於普通物管服務，在一定程度上可以擺脱人力的桎梏，因此無論是對業主還是非業主方的增值服務，其利潤率會普遍高於基礎物管服務。從中長期看，增值服務和經營能力將成為物業公司維持穩定利潤率的重要因素。

榮萬家利潤增速快於營收增速、並在2020年實現翻番的秘密就在於，在公司近幾年的營收中，非業主增值服務及社區增值服務佔比大、增速快，撐起了半壁營收，並持續處於行業領先地位。

非業主增值服務是向非業主（主要為物業開發商）提供全方位的增值服務，主要包括物業工程服務、案場服務等。

2017-2019年，榮萬家該項收入的複合年增長率達到47.4%，到2020年，實現收入約7.14億元，佔總營收的近40%，相比於2019年增長65.4%，這一增速業內少見。2020年非業主增值服務的快速增長以及毛利率大幅提升至28.4%，也是榮萬家整體毛利率同比上升10個百分點的主要因素。

社區增值服務是向業主及住户提供生活服務及物業空間管理服務等。2017-2019年，榮萬家該項目收入複合年增長率達40.2%，到2020年，實現收入約1.95億元，同比增長32.7%，毛利率高達33.7%，毛利率高於整體水平。

另外，公司打造了滿足客户一站式、全渠道的服務平台——米飯公社，形成了“線上商城+線下便利店+送貨上門的”零售模式，截至2020年末，已經開設了36家線下便利店，擁有逾59507種單品，米飯公社註冊用户約77萬户，APP月均活躍度環比2019年增長60.1%。

**截至2020年，兩項增值服務的收入佔到榮萬家總營收的約50%，這一比例已經遠超行業平均水平，**即使是一些頭部物企也不能及。同時，增值服務的毛利率達到較高水平，對公司的利潤貢獻不小。

此外，榮萬家物業管理服務板塊的毛利水平不斷提升，2017-2020年的毛利率分別為15.5%、17.7%、18.7%及26.6%，成為利潤的壓艙石。

03 拓展非居類業態 區域聚焦優勢更明顯

今年2月16日-26日，北京冬奧會首次“相約北京”系列冬季體育測試活動在延慶賽區和張家口賽區舉辦，榮萬家為測試賽提供了日常保潔、清雪除冰、場館消殺等物業服務，這成為榮萬家拓展非住宅類物業的一個鮮活案例。

事實上，由於商場、寫字樓等業態的物業管理費高於住宅類物業，而且，不管是未來的漲價空間還是漲價難易程度，也優於後者。因此，拓展在非居住類物業上的多元佈局，對物業公司的好處顯而易見。

目前，榮萬家在購物中心、寫字樓、酒店式公寓、產業園、學校、工廠及公園等業態上都有佈局。

上市前的招股書顯示，非住宅類物業在管建築總面積約540萬平方米，總合約建築面積約760萬平方米，2017-2019年，非居業態收入的複合增長率達到74.5%，在管建築面積複合增長率84.4%。

脱胎於房企母公司的物業公司，其業務佈局受母公司的影響較大，而佈局在哪些區域及哪類等級的城市，關係到未來的發展速度。與榮盛發展一樣，榮萬家基本形成了“兩橫、兩縱、三集羣”的佈局，進駐了環渤海、長三角、大灣區及中西部地區的核心城市，其中，環渤海經濟圈的收入佔比最高。

聚焦環渤海區域，一方面可以通過高濃度的聚集實現業務之間的合縱連橫，不斷提升管理效率；另一方面，較高的管理聚集，讓公司有能力、有機會實現更多的集中採購，促進成本的下降。

此外，榮萬家穩健的財務底色，為其未來的規模擴展提供了良好的基礎。年報顯示，截至2020年12月31日，公司現金及現金等價物約6.03億元，同比增加約163.5%；流動比率約1.46倍，高於2019年的1.21倍。

展望2021年，榮萬家在年報中表示，將緊緊跟隨時代發展趨勢，持續發展物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大核心業務線，聚焦品牌引領及客户。借勢中國物業管理行業高速發展及轉型升級的機遇，相信在資本和科技的驅動下，公司已做好充分準備，實現利潤與規模並重的高質量增長。