深圳一P2P暴雷，碧桂園引火燒身_風聞

文丨胡楊   編輯丨百進

來源丨正經社（ID：zhengjingshe）

宇宙第一房企碧桂園再次出現在聚光下，不是因為多光鮮的經營業績，而是一起P2P暴雷事件。

1月15日，深圳市公安局南山分局通報稱，P2P公司匯理財的控股方匯聯金融董事局主席、行政總裁兼執行董事鄭偉京、執行董事郭嬋嬌以及3名僱員被依法逮捕。

在此之前的2019年10月，匯理財出現兑付危機。2020年12月3日，因匯理財無法兑現出清承諾，匯聯金融被立案偵查。12月7日，因涉嫌非法吸收公眾存款罪，上述5人被拘留。

匯理財與碧桂園的高週轉發展模式密切相關，曾經為碧桂園的多個房地產項目提供資金來源。

引火燒身

正經社分析師查詢企查查以及相關公開資料獲悉，匯聯金融或其關聯公司跟碧桂園成立了多個合資公司，比如，深圳市碧桂融鑫三十七號投資管理合夥企業、深圳市碧桂融鑫三十六號投資管理合夥企業（有限合夥）等。其股權結構，多為匯聯金融或其關聯公司發起的有限合夥公司佔股49%；碧桂園城市公司和員工跟投，合計佔股51%。

最終，這些合資公司多投向了碧桂園的相關項目，多達20多個。被以各種手法吸引入局的投資者中，還有着大量碧桂園自家的員工、員工家屬以及購房者。有投資人統計，涉及碧桂園員工的投資款項，達7000多萬元。匯理財數據顯示，目前未兑付金額約7.7億元，涉及8000多投資者。

匯理財是匯聯金融的子公司。2012年在香港上市的匯聯金融，對外號稱提供“房地產全產業鏈金融服務產品”，即為開發商和購房者提供從前期土地招標、到中期開發建設、到後期房產銷售、再到入住社區服務的房地產全流程的金融服務。

正經社分析師認為，直白點説，這類服務就是地產調控政策越發嚴厲的情況下，想盡辦法幫開發商做首付貸，幫開發商給不符合信貸條件者做分期貸，給項目尚未取得預售許可證的房子做提前認籌等。

以 “碧桂園榮匯”項目為例，2017年底，該項目尚未取得預售證，消費者想買房的話，銷售人員會讓你先在“匯理財”平台上認購5萬元理財產品。開盤後，這5萬元自動轉為購房定金；最終如果不買房的話，5萬元本金連帶期間投資收益，一併退回。如此一來，地產商就提前鎖定、篩選、轉化了客户。

該項目是2015年底，碧桂園聯合匯聯金融收購而來。匯聯金融通過有限合夥基金，持有項目公司25.2%的股份。從此，碧桂園和匯聯金融進入蜜月期，開始了一系列所謂的深度合作。之後，參與碧桂園全國各地20多個項目的投資，包括招拍掛、舊改、併購地塊等。

除了依靠匯理財，碧桂園還自己搭建了P2P平台碧有貸。數據顯示，截至2019年5月3日，平台累計借貸金額92.59億元，借貸餘額8.65億元，逾期金額/逾期筆數均為0。2020年12月16日，碧有貸發佈公告稱，借貸項目已全部完結。

房企結合互聯網金融，碧桂園不是個案，但拆標、拒不承擔擔保等違規問題都飽受詬病。

質量頑疾

碧桂園和匯聯金融的合作方式，背後正是高週轉模式，這也是碧桂園成為宇宙第一房企的法寶。

由於能加快現金回款、降低資金成本，高週轉一度被房企追捧，碧桂園只是將其發揮到了極致。

再快一點、還能再快一點。2018年4月，碧桂園將“高週轉”標準由“456”提高到了“不可能完成”的“345”，即拿地之後3個月開盤、4個月資金回正、5個月回籠資金。而主流開發商從拿地到開盤一般需要8-10個月。

為了保證實施，碧桂園還制定了嚴厲的獎懲措施，如果開盤工期小於等於3個月，項目總能夠拿到20萬元的獎勵， 4-5個月不獎不罰，超過5個月，就要面臨罰款，若工期大於7個月，項目總直接撤職。網友不禁感嘆，碧桂園這是要把房地產做成快消的節奏。

當然，任何事情都有兩面性。過分追求速度的同時，勢必會損失一部分質量。2018年上海奉賢6·24事故，造成1死9傷，便是因為施工單位任意壓縮工期導致。為此，碧桂園還舉行了一場全國矚目的“道歉儀式”。

儘管碧桂園後來也意識到問題，採取了提質增效的做法，但房屋質量相關的問題和糾紛卻從來沒有停止過。相對於破壞性，羅馬可不是一日就能建成。正經社分析師注意到，就在近期，淮南碧桂園、焦作碧桂園等項目，均鬧出了業主無奈投訴維權類糾紛，涉及的多是房屋牆體開裂、裝修劣質糊弄業主、廚房推拉門歪、家裏凍成冰掛等質量和裝修問題。

矛盾取捨

碧桂園之所以如此奉行高週轉，很大原因在於重倉三四五線城市，正所謂“有縣的地方就有碧桂園”。相比一二線城市，縣鎮市場是短期的，不確定性更大，這就要求企業要有隨時全身而退的硬實力。

2017年，碧桂園銷售收入5508億元，躍居行業第一。但榮登宇宙第一房企的代價是難以承受的高負債。同期，碧桂園的總負債從2015年的2726.16億元增加到了2017年的9330.57億元，負債率攀升至88.89%。截至2020年6月底，資產負債率仍然高達80%以上。

對此，掌門人楊國強曾認為高週轉是抵抗風險最有效的手段。在此之前，碧桂園之所以能順利通過高週轉實現擴張，離不開棚改貨幣化安置的大環境。藉着東風，三四線城市房價上漲，快速實現去庫存，房企也收穫了一波紅利。如今貨幣化棚改轉向實物安置，三四五線城市早已不如當年。

此外，高週轉需要有不斷的資金流入。除了依靠匯理財，碧桂園還自己搭建了P2P平台碧有貸，也曾經被質疑拆標躲避監管。

數據顯示，截至2019年5月3日，平台累計借貸金額92.59億元，借貸餘額8.65億元，逾期金額/逾期筆數均為0。2020年12月16日，碧有貸發佈公告稱，借貸項目已全部完結。

房企結合互聯網金融，碧桂園不是個案，但卻是問題極多的那一個。

在實現規模擴張的過程中，碧桂園思想從未滑坡，各種辦法都做到了行業極致。只是物極必反，高週轉、涉足互聯網金融等帶來的諸多問題，矛盾取捨，都考驗着楊氏父女的管理水平。【《正經社》出品】

責編|唐衞平·編輯|百進·校對|然然

聲明：文章僅供參考，勿作投資建議。投資有風險，入市需謹慎

喜歡文章的朋友請關注《正經社》，我們將對上市公司持續進行價值發現與風險警示

轉載正經社任一原創文章，均請完整保留文首和文尾的版權信息，否則視為侵權

​