中駿集團逆勢擴張，千億銷售額下存“明股實債”質疑和兩大隱憂_風聞

　　中駿集團營收大增，負債率卻出現下降，讓人懷疑其負債數據真實性。近幾年雖然實現高速擴張，但其仍有兩大隱憂待解。

　　營收大增、負債率下降，曾被質疑“明股實債”

　　3月30日，中駿集團發佈2020年度財務報告。財報顯示，中駿集團全年合同銷售1015億元，實現了其千億目標；營業收入326億元，同比大增52%；應占核心溢利34億元，同比增長27%。

　　2020年，中駿集團新增38幅土地，新進入14個城市，新增土地權益比約80%，其中新增地上建築面積1075萬平方米，新增貨值1200億元，總土地儲備達3768萬平方米，覆蓋62個城市，總貨值達4000億，分佈於62個城市。

　　一般來説，房企快速擴張都會增加債務。但在擴張勢頭之下，中駿集團的負債率卻出現了下降。財報顯示中駿集團剔除預收款後的資產負債率為68.7%，淨負債率降至59.2%，現金短債比為1.3，全部在“三道紅線”要求範圍之內。

　　此前，就有分析認為中駿集團存在“明股實債”掩蓋負債的嫌疑。

　　2015-2019年年末，中駿集團的少數股東權益分別為34.71億元、27.64億元、34億元、59.57億元和127.07億元，佔所有者權益的比例分別為29.92%、22.9%、20.53%、26.91%和41.96%。

　　但是，少數股東獲得的回報不增反降，2015-2019年，中駿集團少數股東損益分別為4.01億元、3.18億元、5.57億元、2.33億元和4.78億元，佔公司淨利潤的比例分別為25.56%、13.03%、16.15%、6.34%、11.88%。

　　因此，有媒體提出質疑：從少數股東近乎陪跑的收益率來看，中駿集團是否存在通過少數股東權益隱藏債務、進行利潤操縱？

　　千億合同銷售額“水分”不小

　　地產行業存在着一個普遍現象就是合作聯營開發成為常態，房企普遍以全口徑業績對外公示，即將集團連同合營、聯營公司所有項目計入業績，不考慮股權佔比及是否操盤。

　　中駿集團的千億千億合同銷售額“水分”也不小。

　　2015年-2019年，中駿集團屬於合營公司及聯營公司的全口徑銷售金額分別為22億、77億、73億、231億和401億，佔總銷售金額的比例分別為15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%，佔比逐年提升。

　　最新的財報數據則顯示，2020年中駿集團合約銷售額未1015.37億元，其中包括合營公司和聯營公司合同銷售金額就有約460.93億元，佔比接近一半。

　　過快擴張隱患多

　　在追求千億目標的路上，中駿集團的質量問題和業主維權信息不斷，被媒體描述為“遭遇了一系列交房即維權的信任危機“。

　　據不完全統計，中駿集團近兩年出現不少嚴重的質量事件，如南昌中駿雍景灣項目發生地下車庫樓板坍塌；天津中駿柏景灣存在重大設計缺陷，比如廚房、主衞沒有上水；深圳中駿雲景府項目業主反映存在木地板鋪設不好、木門脱皮、廚房等設計不合理等情形；上海中駿天譽多位業主反映，開發商在售樓時將贈送面積作為賣點，交付後卻發現，這些贈送面積被監管部門認定為違法建築，無法辦理產權證；北京中駿四季家園的業主投訴項目存在草皮與樓體之間有明顯縫隙，窗户鬆動、牆面開裂等問題，等等。

　　同時，中駿集團目前的土儲過於集中在三四線城市。

　　在2020年業績報告會上，中駿集團高管表示”購地重心下沉二線、三線城市，在廣東、福建、浙江、江蘇的百強縣，我們也會沉澱下去。”但實際情況是，中駿集團的土儲偏向更低線得城市。

　　安信證券2020年12月發表的一份研究報告顯示，中駿的土儲主要分佈在二線、三四線城市，其中三四線城市的佔比高達56.8%。

　　隨着人口特別是年輕人向中心城市聚集，房地產市場已經分化，絕大多數三四線及更低線城市房價呈現陰跌趨勢，而且行業普遍認為這一趨勢不可逆轉。中駿集團的土儲過於集中在三四線城市，為未來埋下了又一大隱憂。（內容來源：財觀社）