2020年房企財報觀察：告別高速增長 房企普遍追尋穩健財務及質量增長_風聞

作者：夏天

來源：GPLP犀牛財經（ID：gplpcn）

在政府報告之後，據媒體報道，近日，國家自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”，且公告供應量不得低於近五年平均完成交易量，對此，據房地產業內人士表示，這將有效降低土地溢價率，但對企業的現金流管理等方面提出了更高的要求。

對於2021年的房地產行業，銀河證券表示，政府工作報告顯示出中央對解決由大城市房價上漲帶來的一系列問題的決心，預計後續“因城施策”將會繼續演繹，房價上漲過快的城市進行政策“打補丁”的情況將成為常態，有助於形成穩定預期。在房地產長效機制的不斷完善下，房價、地價和預期的波動性將減小，行業週期性減弱，有助於行業整體利潤率止跌企穩。

那麼，對於房地產行業內的各大房地產企業來講，其將在2021年何去何從？

2021年3月以來，伴隨着碧桂園、花樣年、佳兆業、富力地產、龍湖集團、世茂地產等主流房地產企業的財報相繼發佈，2021年房地產行業的主流發展趨勢開始顯現：

2021年房地產企業業績增長開始注重質量  力保核心增速、增回款、擴權益

2021年，在近期發佈財報的房地產企業當中我們可以看到，在行業房企紛紛面臨“增收不增利”困局的背景下，大部分轉而開始追求盈利及財務基本盤，力保核心增速、增回款、擴權益。

2021年3月12日，融創中國（下稱“融創”，01918.HK）披露2020年業績報告顯示，公司實現營業收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長36.2%；歸母淨利潤356.4億元，同比增長36.9%。

對此，融創中國董事會主席孫宏斌表示，2021年，融創集團地產主業均衡高質發展，加速提升“地產+”競爭優勢，地產行業在2021年將進入團隊執行力、產品質量、服務、併購、“地產+”等綜合實力的比拼年代。

由此可見，融創集團也開始了均衡高質發展，開始注重營收增長及盈利，包括財務基本盤。

作為頭部房企，碧桂園也更是將2021年的目標確定為每年10%以上的權益銷售額增長及各項經營指標的同步增長——2021年3月25日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，股票代碼02007.HK）披露2020年財報顯示，碧桂園實現總營業收入約4629億元，毛利約1009億元，淨利潤約541億元。

年報發佈會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長，並保持各項經營指標同步增長。

2021年3月26日，龍湖集團董事長吳亞軍更是在其2020年財報業績發佈會上表示將堅守“長期主義”。

據龍湖集團2020年財報顯示，2020年，龍湖實現歸屬於股東的淨利潤200億元，剔除公平值變動等影響後的歸母核心淨利潤186.9億元，同比增長20.2%；毛利540.3億元，同比增長6.4%；毛利率29.3%，核心税後利潤率14.7%，核心權益後利潤率10.1%。

關於2021年的銷售目標，龍湖數字定在了3100億元，同比增幅約15%。

對此，龍湖表示，隨着地價成本的上升、融資環境的趨緊，房地產行業過往“暴利”的時代已經過去，房企整體毛利率將逐漸迴歸到20%至30%的區間。但是，龍湖希望做到25%至30%的水平。

也就是説，相比單純的規模追求，龍湖集團更在意回款和利潤。

“對於簽約規模，維持在十名左右就比較滿意。因為龍湖的整體權益佔比較高，超過了70%，我們始終強調有回款的簽約、有利潤的增長，這對龍湖非常重要。”龍湖集團首席執行官邵明曉表示説。

作為頭部房企，當融創、碧桂園、龍湖都將增長目標定為10%-15%，並且追求毛利率、實現企業均衡高質發展的時候，這説明，房地產過往“暴利”“高速”增長已經成為過去，如今的房地產市場開始分化，保持企業穩健的基本盤已經成為主流房企的主動選擇。

“三道紅線”後  2021年開始普遍強調財務基本盤穩健紮實

負債和融資能力的強弱，是體現房企風險把控情況及能否長足發展的晴雨表。

尤其在2020年以後，財務穩健更是成為行業主流選擇——據悉，2020年，政府對房地產行業繼續堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，並出台“三線四檔5%”管控新規的長效調控機制。

在此背景下，2021年，財務是否穩健成為考驗房企健康及持續發展的一個重要指標。

面對“三道紅線”，融創集團選擇“全力以赴”降負債。

據其財報顯示，截至2020年末，融創淨負債率降至約96%，較2019年末大幅下降約76.3個百分點；非受限現金短債比達約1.08，較2019年末大幅提升約 0.51，剔除預收款項後的資產負債率則降至約78.3%，兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，2021年超預期迅速降至“黃檔”，同時為集團爭取出10%的新增融資空間。

不過，雖然降負債很努力，然而，碧桂園的結果並不如預期——整體而言，在三道紅線門檻前，碧桂園還有兩道均保持着安全線，尚有剔除預收賬款的資產負債率略高為黃檔。

對此，在碧桂園業績發佈會上，其管理層表示，公司整個負債規模會在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前達標回綠。

據悉，早在2018年，碧桂園就提出了“行穩致遠”的全新戰略，將穩健經營放在最重要的位置，將財務風險牢牢鎖在籠子裏。

與其他頭部房企不同，在“三道紅線”面前，一向作為“穩健”代言人的龍湖集團則交出了一份不錯的答卷。

據其財報顯示，截至2020年末，龍湖的淨負債率僅有46.5%，現金短債比為4.24倍，剔除預收款後的資產負債率為67%，按照“三道紅線”融資新規來看，龍湖三項數據全部達標，處於綠檔，是中國少數“三道紅線”全部處於綠檔的頭部房企。

這一穩健的財務結構也讓龍湖集團在資本市場備受認可——龍湖集團在中國在2020年內唯一一家獲兩家國際機構調升評級/展望的企業，2020年9月，國際權威信用評級機構穆迪將龍湖的發行人和高級無擔保評級從Baa3上調至Baa2，展望穩定；2020年12月，惠譽也將龍湖評級展望調升至正面。

房地產企業紛紛開始多元化 尋找新的增長引擎

當房地產告別高速增長的“暴利”時代的時候，財報顯示，頭部房企紛紛選擇通過多元化發展尋找新的增長引擎。

比如，2021年3月23日，雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱：雅居樂集團）在2020年度業績發佈會上表示，2020年，雅居樂集團繼續堅持“一業為主，多元發展”的運營模式，旗下物業管理、環保、雅居樂雅城集團有限公司（雅城）、城市更新、房管及商業繼續發揮協同效應。

據其財報顯示，2020年，雅居樂多元化業務收入106.98億元，佔雅居樂集團整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個百分點。

龍湖集團也開啓了多維航道佈局的新時代。

據其財報顯示，圍繞“空間即服務”戰略，2021年龍湖還將逐漸建立起更多面向未來的能力。

在此背景下，2021年初，龍湖集團正式推出全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修增設為集團新的主航道業務，在此基礎上，包括地產業務在內，龍湖集團的主航道業務已經拓展為C1地產開發、C2商業運營、C3租賃住房、C4智慧服務、C5房屋租售、C6房屋裝修等六大板塊。

觀察融創地產財報，犀牛財經也同樣發現，2020年，在融創地產基礎上，融創服務、融創文旅、融創文化已經成為融創集團的“四駕馬車”。

碧桂園最新財報顯示，“其他收入”這部分主要包括物業投資、酒店經營及其他，年度收入由2019年的46.77億元增長到2020年的47.36億元，上升了1.3%，此外，碧桂園還拓展了海外大農業、研發服務、智慧種業、現代農業產業園和社區生鮮門店等多個板塊。

由此可見，在地產主業之外，尋找新的增長引擎，多元化已經成為頭部房企的主流發展趨勢。

不過，對於其他主流房企大尺度的地產“跨界”，龍湖集團圍繞着地產周邊進行邊界拓展更令市場認可。

對此，據業內人士評價稱，龍湖集團六大航道業務整齊有序，相互借力，既注重各航道自有的商業邏輯與運營，亦看重充分凝聚、協同所帶來的效能，成為了驅動龍湖集團新一輪成長的六大引擎。

與此同時，資本市場也對龍湖集團的多元化戰略表示肯定。

2021年3月15日，龍湖正式被納入恒生指數，成為55家成份股之一。

據Wind數據顯示，2020年龍湖集團的股價漲幅近29%，市值也由2019年末的1956.2億港元上漲至去年末的2751億港元。

透過分析各大頭部房企的財報，GPLP犀牛財經發現2021年房地產行業的主流發展趨勢為：追求高質量增長、穩健的財務運營、多元化進行發展。