為何多家機構仍看好禹洲集團，持續向上的投資價值何在？_風聞

**作者：**夏日

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

房地產競爭升級是一個事實——公開資料顯示，未來，房地產行業將面臨規模、品牌、產品和服務的綜合競爭。

然而在這種背景下，禹洲集團卻以黑馬之勢躍進了“千億俱樂部”，成為中國房地產行業第一梯隊的選手。

近期，禹洲集團發佈2020年財報顯示，禹洲集團實現合約銷售額1049.67億元，同比增長39.74%，合約銷售面積為626.47萬平米，合約銷售均價約為每平方米人民幣16,756元，同比上升10.9%。

從2011年至2020年，禹洲集團從行業TOP100入選中國房地產三十強。

禹洲集團是如何做到的？

房產爭霸賽升級****禹洲集團成黑馬選手

關於2021年的房地產行業走勢，銀河證券曾表示，政府工作報告顯示出中央對解決由大城市房價上漲帶來的一系列問題的決心，預計後續“因城施策”將會繼續演繹，房價上漲過快的城市進行政策“打補丁”的情況將成為常態，有助於形成穩定預期。在房地產長效機制的不斷完善下，房價、地價和預期的波動性將減小，行業週期性減弱，有助於行業整體利潤率止跌企穩。

由此可見，2020年，淨利潤的下跌這在整個房地產行業是普遍現象，如今伴隨着疫情的結束，2021年，房地產行業整體利潤率也將止跌企穩。

以禹洲集團為例。

據其2020年財報顯示，2020年，禹洲集團營業收入104.12億元，歸母淨利潤1.17億元，相比2019年下降明顯。如排除疫情等因素對於交付延期的影響，大行普遍預計2021年禹洲集團可實現收入約為人民幣270億元，毛利率約20%左右。

具體來説，興業證券近期發表相關研究報告指出，禹洲集團（01628.HK）2020年業績下滑主要由於竣工、並表進度及毛利率不及預期，高價地消化大部分已於2020年體現，預計2021年業績有望恢復，維持“買入”評級。

JP摩根也同樣發佈相關研究報告表示，禹洲集團擁有良好的土地儲備，可觀的合約銷售以及較低的槓桿，現金/短期債務為1.8倍，流動性仍然很好，2020年的確認收入下降對現金流、資產負債表沒有影響。摩根大通預計禹洲集團2021財年收入將恢復正常，與整體市場趨勢一致。

中銀國際也同時表示，預計2021年禹洲集團盈利將轉好，利潤率亦有望持續提升，維持禹洲集團“買入”評級，目標價3.86港元。

對此，GPLP犀牛財經綜合多家券商研究報告發現，主流券商看好禹洲集團主要是因為：

1、禹洲集團在2020年新增285萬平米優質土儲，權益比率為63%，較2019年的55%有了較大提升；

2、2020年禹洲集團舊改發力，在大灣區核心城市深圳、珠海、惠州新增3個城市更新項目，新增建築面積為90萬平米，平均土地成本為14,470元/平米，可售貨值達人民幣337億元；

3、禹洲2021年合約銷售目標為人民幣1,100億元，同比增長5%，在人民幣約1,850億元可售貨值的支撐下，去化率只需達到60%即可完成銷售目標；

4、禹洲集團目前正在積極調整結構（管理結構、貨值結構、債務結構、結轉進度）

顯然，在禹洲集團大量的土地儲備及可售資產，包括各方面積極努力改變結構的背景下，禹洲集團2021年的銷售業績令人期待。

穩健風格下  禹洲****集團2021年將持續向上

2021年，禹洲集團的業績也同時獲得多家投資機構的持續看好：

其中，國泰君安國際發表研報表示，禹洲集團2021年的總體運營情況未受到影響，且公司的漸進派息政策將會給投資人注入信心，重申禹洲集團（01628.HK）買入評級，目標價4.1港幣；

法國巴黎銀行（以下簡稱“法巴”）表示 “2021年公司將繼續加強運營管理，嚴格把控施工進度。2021年集團總計可售貨源達人民幣1,846億元，目標完成人民幣1,100億的合約銷售，對比於2020年66%的去化率，今年去化率達60%即可完成目標，預計目標達成率較高。”

GPLP犀牛財經統計這些券商在2021年看好禹洲集團的投資邏輯發現，這些券商評價禹洲集團的2021年業績表現是基於禹洲集團多年一向穩健的財務狀況和經營風格而做出的判斷。

據國泰君安國際相關研究報告顯示，“從公司發展歷程及擴張來看，自公司1994年成立已有27年的房地產開發經驗，期間公司已實現了從立足海西到 “深耕長三角 、發力大灣區、佈局全國六大區域” 的轉變，持續聚焦優質資產，據悉公司在全國一二線核心城市土儲佔比達九成，其2020整體銷售均價同比上漲11%，無論從銷售表現還是戰略佈局來看，雖然收到疫情影響，延遲確認收入，但韌性十足。國泰君安國際表示持續看好禹洲集團未來的發展。預計禹洲集團的收入和利潤將在2021年反彈。”

也就是説，禹洲集團發展到千億規模，其實經歷了27年的發展歷程，並不是一蹴而就。

早在2017年，禹洲集團就提出了新的發展戰略：區域深耕，全國領先。

隨後，從2017年-2020年，在聚焦深耕戰略下，禹洲集團成功實現長三角、海西、大灣區、京津冀、華中和西南6大區域、37城的佈局。

2020年，禹洲集團合約銷售實現大幅增長，這都歸結於過去三年土地佈局的努力：比如，禹洲集團2020年的銷售主力即其在2019年新增的35塊土地，這些土地95%集中在一線城市、二線省會級城市以及準二線城市，如上海，合肥，南京，蘇州，無錫，杭州等——據禹洲集團2020年財報顯示，禹洲一直堅持佈局一二線城市，截至目前一二線土儲佔比超過90%。

尤其是長三角地區更是銷售明顯——2020年上半年，長三角地區就為禹洲集團貢獻了268億元合約銷售，佔其合約銷售額的62%，蘇州、合肥則在2020年相繼成為禹洲銷售百億城市。

其實，為了實現這個全國佈局，禹洲集團已經積累了26年——早在2000年，在以廈門為核心的海西區域站穩腳跟後，禹洲集團開始外拓，2004年禹洲集團來到上海並且成功之後，他們以上海為支點，不斷開拓合肥、杭州、蘇州、南京、寧波等長三角地區；隨後又在2006年來到天津，並又以天津為支點，成功開拓唐山、北京、石家莊等京津冀地區，最終實現全國佈局。

除了全國佈局完整之外，從產品而言，禹洲地產也將旗下產品做到了極致。

其中，深圳禹洲廣場、上海禹洲廣場及廈門禹洲廣場均獲「美國LEED CS金級認證」，另外香港堅道48號的項目榮獲BEAM Plus最高之鉑金級別。

這讓禹洲集團旗下產品收穫了一批講究品質的核心用户羣，而在這些核心用户羣的支持下，禹洲集團的營收也成功從2017年的403億元上漲到2019年的751億元，最後在2020年實現1049.67億元，成功躋身“千億俱樂部”。

而為了保證其未來發展，2020年，禹洲集團還通過公開招拍掛、收併購等多種方式，成功在上海、成都、武漢、重慶、合肥等一、二線城市新增18幅地塊，總建築面積約2847,431平方米。截至2020年12月31日，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建築面積約2310萬平方米，而且，這177個項目還分別分佈於六大都市圈共38個城市，平均樓面成本僅為每平方米人民幣6876元。

這些土地儲備在住宅土地新政之後價值還將進一步提升。

因此，在滙豐銀行相關報告中表示，2021年，禹洲集團將實現合約銷售目標為人民幣1100億元，可售貨值約1850億元，目標實現可能性較大。對此，滙豐認為，2021年禹洲積極的主動去槓桿進行債務管理以及集團充足的現金流以及合同銷售業績，市場信心將會逐漸恢復，維持禹洲的“增持”評級。

由此可見，穩健的財務結構也是機構看好禹洲集團的另外一個重要因素。

據法國巴黎銀行債券報告指出，禹洲集團的資產負債表仍然保持穩健，流動性充裕，手頭現金達人民幣345億元，短期債務約人民幣189億元。公司將繼續加強運營管理，嚴格把控施工進度。

據禹洲集團2020年財報顯示，2020年，禹洲集團現金短債比為2倍，淨負債比率為85.80%，剔除預收款之後的資產負債率約為77.92%，在整個房地產行業當中相對穩健；與此同時，禹洲集團還在加速回款，據其財報顯示，2020年，禹洲集團預收賬款同比實現了1.64倍快速增長，其收入增幅未來可期。

“未來，公司將加強運營管理並擴大權益佔比，提升合聯營公司並表比例，預計2021年禹洲集團的確認收入將恢復正常，至人民幣270億元，毛利率將保持在20％的水平。”JP摩根在相關研究報告當中指出，伴隨着禹洲集團加強運營管理，這使其2021年收入將恢復正常水平。

據禹洲集團財報顯示，2020年禹洲集團還通過降本增效持續優化運營，其行政開支同比下降26.31%，銷售成本同比下降42.09%，分銷成本同比下降35.11%。

這對2021年，禹洲集團的業績表現都可以説是利好。

對此，綜合這些因素，關於禹洲集團的投資價值，中銀國際表示，“2021年禹洲集團可售貨值約人民幣1846億元，同比增長15.6％，其中92％位於一二線城市。此外，禹洲物業管理和商業營運服務的分拆計劃工作正在順利進行當中，預計將在2021年之內完成分拆上市，這將進一步釋放其潛在價值，提高派息水平。”

顯然，投資機構對禹洲集團的未來持續看好並不意外。

禹洲集團在多年實力基礎之上的業績爆發顯然只是時間問題，而在2020年業績延遲已經完成20%的業績基礎之上，業務逐步恢復的禹洲集團在2021年的業績也令人期待。