安居客遞交赴港IPO申請，3月已完成2.5億美元融資，碧桂園等多家房企參投_風聞

4月8日，安居客集團向港交所遞交上市申請，美銀證券、中金公司及瑞信為聯席保薦人。

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本文僅為信息交流之用，不構成任何交易建議

在房產經紀賽道，安居客是主打在線營銷的老玩家，那家“神奇的網站”58同城是其母公司。

2020年，58同城私有化後，房產業務被分拆，安居客及58房產、新房營銷平台58愛房、巧房科技均裝入此次上市主體中。

近年來，安居客每次“出圈”，多與“激戰”貝殼有關。後來居上的貝殼找房，曾引發姚勁波多次聲討。前者靠流量吃飯、主打開放性信息平台，後者線上線下聯動、打造出一套封閉性管控系統，雙方都想爭奪廣闊的房產經紀市場。

面對貝殼這個市值超四千億元的獨角獸，姚勁波不想錯過風口，要將安居客送上資本市場。若成功上市，安居客計劃加大技術及產品研發、拓展新房交易業務，雙方的業務越來越重疊，正面競爭也將更加激烈。

拋卻這些，安居客邁開上市步伐，也是姚勁波“二次創業”的新起點。這個曾失意於58同城的人，要在移動互聯網時代重新出發，從垂直領域尋找新機會。

獨自上陣的安居客

十三年前，安居客並不姓“姚”，而是姓“粱”。彼時，粱偉平作為創始人，一手打造出這一房產信息服務平台，盯上在線平台的流量生意。

在當時的房產經紀行業，強勁的線上化玩家並不多，鏈家還在專注於擴張規模。靠流量費用的紅利，安居客曾做得風生水起，先後兩次計劃籌謀上市，估值一度達到15億美元。

水能載舟，亦能覆舟。因“消費不透明、單方面漲價”，安居客在2014年遭到多家房產中介共同抵制，我愛我家、鏈家、中原、21世紀不動產等撤空平台上的房源，加上房產經紀線上玩家增多，安居客的上市夢就此擱淺。

2015年，擴張勢頭正猛的58同城出現，以2.67億美元收購安居客。58同城成立於2005年，定位為在線分類信息平台，房產信息是其龐大家族中的熱門板塊。收購安居客後，後者正式被納入“58系”。

換了主人的安居客，生意模式沒有太大變化，但其母公司卻開始經歷“過山車”。2013年掛牌紐交所後，58同城股價曾於2018年達到高點89.9美元，之後便一路下滑，直至2020年退市，市值已縮水約三分之一。

掉隊於移動互聯網時代的58同城，最後決定私有化。2020年9月，華平投資、General Atlantic、鷗翎投資和58同城董事長兼CEO姚勁波組成買方投資財團，以87億美元購買了58同城所有已發行普通股，完成除牌。

經歷退市風波後，市場猜測58同城或將回國尋求重新上市，旗下家政服務平台天鵝到家也被傳出上市計劃。如今，房產領域的安居客打了頭陣，承載起姚勁波的崛起之夢。

為了衝刺上市，58同城將旗下房產業務進行拆分，悉數裝入安居客集團這一主體。招股書稱，從58同城分拆，有利於打造獨立於母公司的品牌形象，進入股票及債券資本市場，為公司及58同城開展籌資活動提供靈活性。

截至本次IPO前，58同城持有安居客45.3%股權，姚勁波直接持有13.5%股權，騰訊持股14.1%，General Atlantic持股7.7%，華平投資持股7.9%，歐翎投資持股3.9%。姚勁波擔任執行董事、主席、行政總裁。

流量生意還行得通嗎？

主打流量生意的安居客，近年來盈利情況較為穩定。

招股書顯示，2018年至2020年，安居客集團分別實現收入62.16億元、75.79億元、80.52億元；年內利潤19.07億元、23.06億元、19.54億元；同期的淨利潤率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。

在2020年80.52億元營收中，在線營銷服務佔比96.9%，主要就二手房為房產經紀品牌及經紀人提供營銷服務，以及為房企提供廣告及促銷服務；交易服務佔比2.8%，主要來自從開發商處賺取的新盤銷售佣金。

在線營銷服務是安居客的主要盈利來源，交易服務為新開闢的板塊。為分食新房交易市場蛋糕，安居客於2020年底收購愛房，並將其財務業績納入報表。2020年，愛房交易總量約653億元，較2019年長282%。

與貝殼上萬億的新房交易規模相比，58系的愛房規模並不大。但安居客對新房交易市場野心勃勃，於2020年10月推出安居客新房旗艦店，並表示在鄭州市場市佔率約15%，在江蘇鹽城的市佔率約51%。

除了這兩項，安居客其他服務收入佔比較小，主要來自巧房，包括使用軟件、技術平台以及提供技術服務產生的收入。巧房系安居客2020年全面整合而來，致力於使經紀人實現工作流程數字化並提高運營效率。

招股書表示，通過整合安居客、58同城房產、愛房和巧房，安居客集團已從在線營銷服務供應商升級為開放型房地產信息交易服務平台，為行業提供包括房地產在線營銷、交易服務、SaaS解決方案等全方位服務。

艾瑞諮詢數據顯示，安居客是中國最大的在線房地產營銷平台，2020年第4季度平均移動月活躍用户量6700萬，覆蓋城市及縣城數量超820個，房源全息字典涵蓋1.94億套房產數據，是國內第二大房源數據庫。

從經紀人數量看，截至2020年12月31日，安居客在線房產平台上的付費經紀人數量超72.6萬人，高於貝殼的49.3萬人。根據艾瑞諮詢數據顯示，安居客在中國房地產服務平台中付費經紀人數目最多。

目前來看，意欲轉型的安居客仍在吃流量生意，向使用平台服務的中介、開發商收取服務費，後者要想獲得靠前的曝光位置，還需支付端口費等。從服務費率看，安居客約0.5%-1%，低於貝殼找房的2.5%。

但是，開放模式下的虛假信息問題，是安居客後續發展的風險因素。招股書直言，儘管已制定全面的核實程序，但其無法確保房源信息的實時性、可靠性、真實性及準確性。而真實優質的房源，是此類平台生存的根基。

招股書顯示，安居客於3月2日完成2.5億美元融資，碧桂園的關聯全資公司BEAM MERIT LIMITED是安居客本輪融資的領投方。據消息人士透露，新世界發展、新鴻基、雅居樂、恆基地產、中建地產、時代地產、華懋地產均參與了本輪投資。