弘陽地產：核心財務指標向優，三道紅線翻綠_風聞
一号财经-看得见的商业世界2021-04-10 16:44
翻看了這份年報的核心財務數據，弘陽的表現，堪稱中型房企穩健發展的標杆生。
報告顯示，2020年弘陽地產實現合約銷售額人民幣865億元，同比增長32.8%；實現營業收入人民幣201.6億元，同比增長32.9%；淨利潤增至人民幣18.5億元，同比增長13.4%。
而外界頗為關注的房企融資三道紅線情況，弘陽地產的表現是：扣預收賬款的總資產負債率是69.4%，淨負債率是50.3%，現金短債比是1.6倍，即使剔除受限資金後，現金短債比仍保持了1.1。三道紅線，全線飄綠。
受年報利好影響，資本市場予以了正面回應，3月30日弘陽地產股價大漲3.82%。
實現高質量增長：銷售營收大增 盈利能力穩健
客觀而言，弘陽地產能在疫情嚴重影響和調控政策頻出的2020年取得如此成績，是十分不易的。
用弘陽業績發佈會上的詞來形容就是“穩健”、“靠譜”。
2020年也是弘陽地產首次提出“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”的新戰略後的第一年。
這一年，弘陽地產實現累計合約銷售額為人民幣865億元，同比增長32.8%。而按照公司管理層年初制定的全年750億元銷售目標來看，弘陽地產2020年超額完成年度目標，目標完成率約為115%。
同時，弘陽地產的合約銷售均價同比大增10%至14622元/平方米，在去年這樣的市場環境中，弘陽的銷售均價能逆勢上揚，體現了其不斷提升的產品競爭力和不斷優化的區域佈局。
憑藉穩步擴大的銷售規模，在克而瑞發佈的2020年房企銷售排行榜上，弘陽地產位列前50強。
值得關注的是，近三年來弘陽地產的銷售業績複合增長率達到了35%，高於行業平均水平；銷售回款率也常年保持高位，2020年，弘陽地產簽約回款率近90%；合約負債則達到了293.83億，同比增加了18%，為未來提供了豐富的可結算資源，真正實現了有質量的增長。
此外，弘陽地產的盈利能力進一步提升。年報顯示，弘陽地產2020年實現營業收入人民幣201.6億元，同比增長32.9%，公司毛利潤2020年增至人民幣45.1億元，同比增長18.2%；淨利潤增至人民幣18.5億元，同比增長13.4%；核心淨利潤16.6億元，同比增長13.2%。
利潤率方面，毛利率約22.4%，淨利率達9.2%，核心淨利率達7.4%，利潤水平仍保持在有競爭力的行業水平，相較頭部房企毫不遜色。
優化佈局：深耕區域佈局，重倉熱點都市圈
2020年作為弘陽地產“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”新戰略佈局的第一年，新戰略意圖取得了顯著成效。
年報顯示，弘陽地產2020年共獲取50塊新地，其中二線以上城市佔比57%，強三線城市佔比30%。
作為江蘇起家的的弘陽地產，在做透大江蘇方面，2020年在江蘇儲備了291.75億元貨值，截至去年底，江蘇的貨值在弘陽地產總貨值中佔比達到56%。
畢竟是長三角核心區，深耕佈局江蘇的效果顯而易見，弘陽地產去年在江蘇省的銷售額為459億元，成功步入省域十強。
深耕都市圈和做強中心城方面，弘陽地產目前已實現除連雲港外的江蘇省全域化佈局，以及長三角、大灣區、成渝、山東半島、長江中游、中原等全國最優質都市圈的全面佔位，佈局城市超60個，去年公司新獲取的50個項目均位於上述都市圈內。
與此同時，都市圈深耕戰略也給弘陽地產帶來了豐厚的回報。從去年全年的銷售業績構成來看，新一線及二線城市合約銷售佔比高達82%，其中長三角區域合約銷售額佔比達到78%。
土儲方面，去年全年弘陽地產共新增土儲面積687萬平米，截至去年底，弘陽地產擁有2006萬平方米土地儲備，較2019年末增加18%左右，其中74%的土地儲備位於一二線城市。
除了土儲佈局的優化，弘陽地產的拿地策略也更加多元化。據瞭解，2020年獲取的項目中招拍掛佔比65%，收併購和商住聯動拿地佔比35%，多元化拿地策略進一步降低了拿地成本，有效保障了利潤空間。
此外，弘陽地產的業績會上還透露，今年年初的可售資源達到了1400億，而今年全年還能提供150左右的可售貨值，其中長三角和大灣區佔比將達到7成。
1550億的可售貨值，由此可見，2021年弘陽地產的市場表現很值得期待。
**“地產+商業”**兩翼協同，培育未來增長點
相較於傳統地產業務，弘陽的商業地產業務較少受到關注。但我們通過弘陽年報發現，弘陽的商業地產業務正逐步成為新的業績增長點。
2020年，弘陽地產的商業經營及酒店經營收入同比大增20.3%至5.43億元，去年已開業門店重資產出租率維持90%以上，並與300多家品牌達成戰略合作。目前弘陽地產在建商業項目包括安慶弘陽廣場、常州鳳凰拾光裏、常州·弘陽1936等。
業績會上，弘揚地產集團總裁袁春展示了弘陽的南京橋北“商業+住宅+產業聯動”的400萬平米綜合體項目，燈火通明的現場和諸多的網紅的打卡點表明，“弘陽是有商業基因的，我們很懂商業，我們知道怎麼樣做商業，未來雙輪驅動我們會非常堅定，我們會持續的加強和商住聯動獲取項目。”袁春表示，我們未來計劃每年獲取3-5個項目，通過這樣的項目獲取，一是保障住宅毛利率的實現，另外通過商業重資產，好的商業重資產基因落地來未上市公司提供一個穩定的經營收入，保障我們未來利潤的實現。
目前，弘陽商業已形成以年輕中產、成熟中產、親子家庭為客羣，以“年輕、潮流、品味”為品牌定位，成功打造了弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+三條主力產品線，成為推動城市發展的重要力量。
通過對“雙Mall+遊樂演藝”強大商業基因的挖掘，實現了自有資源的貫通，釋放更大的消費勢能，打造弘陽商業區別於其他城市綜合體運營商的優勢競爭力。2020-2021年，弘陽商業穩居“2021中國商業地產百強企業TOP12”。
贏得資本市場認可****融資成本創新低
2020年是弘陽地產高質量發展的一年，在房企融資“三道紅線”的調控下，弘陽地產順勢而為，積極降槓桿，截止2020年底，“三道紅線”全部為綠。
與此同時，弘陽地產的債務結構也得到進一步優化，長短債比例方面，短期借款佔比由2019年末的42%下降至35.4%，同比下降了6.6個百分點；若扣除外存內債金額，弘陽地產的短債只有84.3個億，短債僅佔總體債務的28.8%。
資金安全方面，截至期末，弘陽地產年末現金額同比增10.0%至人民幣185.3億元。
弘陽地產穩健的財務表現，得到了資本市場的廣泛認可。2020年至今，弘陽地產共計獲得10家境內外機構給予“買入”、“優於大市”評級，包括中信里昂、建銀國際、招銀國際、尚乘集團、國泰君安、海通國際等。信用評級方面，惠譽、穆迪、聯合國際等均維持了原有評級，並給出了展望穩定或展望正面的評估。
在獲得機構認可的同時，弘陽地產融資渠道及融資成本也在持續優化。
今年1月，弘陽地產發行了一筆4年期3.5億美元票據，票面利率7.30%，是截至目前弘陽地產在境外發債利率最低，同時也是弘陽地產歷史上年期最長、單筆規模最大、賬簿規模最大的一次發行，賬簿高峯期近52億美元，峯值認購超14倍。這充分體現了弘陽地產融資渠道多元化、融資成本持續優化、財務狀況穩中向好。
弘陽地產集團董事會主席、執行董事曾煥沙表示，2021年行業將回歸理性，迴歸經營本質，弘陽地產將繼續沿用提質增效為年度經營主題，擁抱變化、順應監管、敬畏市場，堅持聚焦深耕，以利潤為導向實現有質量的穩健增長。