碧桂園尋找的增量市場是“歌舞昇平”，還是在“粉飾太平”_風聞
蓝莓财经-客观深度的财经分析2021-04-10 13:50
而在地產行業中，曾被戲稱為“宇宙第一房企”的碧桂園，財務狀況更是格外引人注目。從最能體現企業去年財務情況的營收和淨利潤數據來看，碧桂園的情況並不是很好。根據財報顯示，2020年，碧桂園實現總收入約為人民幣4628.6億元，同比下降約為4.7%；淨利潤約為541.2億元，同比下降11.6%。
兩個核心財務數據的下降，是否代表碧桂園已經面臨增長困境？我們不妨從地產行業以及碧桂園的各個業務出發，來拆解一下碧桂園。
存量市場下，“黃檔”碧桂園收穫的利與弊
2020年，房地產行業主要受到的影響可以分為兩部分，一是疫情，二是“三道紅線”的頒佈。
疫情對於房地產行業的影響有利有弊，有利的方面是疫情讓在城市就地過年的人們明白房子的必要性，有弊的方面是疫情影響了人們的收入，讓人們對消費慎之又慎，提升了存款意識。
“三道紅線”則是指央行與住建部針對所有開發商指定的三個標準，分別是：1、剔除預收賬款後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比不小於1。這三個標準用於限制開發商的融資。
對於房地產行業而言，“三道紅線”的頒佈從資金源頭上限制了房地產企業通過借貸增加槓桿率加速擴張的方式。**而對於頭部房產企業來説，“三道紅線”雖然限制了借貸，但由於常年的積累，資金較中尾部房產企業多，在拿地擴張方面受影響小，穩固了自身地位。**這一政策讓房地產行業穩步發展的同時，其實也間接加深了房地產行業的頭部效應。
而從房地產行業大環境來看，房地產市場正在從增量市場轉入存量市場。
在今年1月18日舉辦的中新社國是論壇“中國經濟形勢分析會”上，清華大學房地產研究所所長劉洪玉就曾表示，地產行業將從過去增量為主市場向存量市場發生轉變，存量時代已然到來。
在存量市場中，地產企業之間的競爭會更加激烈。面對激烈競爭環境，從財務數據中就能看出碧桂園在做出的努力。
碧桂園2020年的營收和淨利潤雖然下降，但是在銷售方面，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5706.6億元，同比增長3.3%。營收、淨利潤下降，銷售額卻實現了增長，可見碧桂園在2020採取了打折促銷、降價銷售等方式，保證合同銷售額的增長。
另外，從“三道紅線”間接引起行業頭部效應加劇的角度來看，對於碧桂園這一現金儲備超過1800億元的頭部房企有利，但也並不是完全有利。
從碧桂園公佈的數據來看，淨負債率55.6%，公司現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到1.9倍，而剔除預收款後的資產負債率未透露，僅表示與達標線相差不遠，暫居黃檔。而根據2019年碧桂園財報，這一數據為82.7%。
對於處在黃檔的企業，有息負債規模年增速不得超過10%，碧桂園在融資拿地擴張方面會受到一定的影響。同時，由於碧桂園是頭部房企，仍處於黃檔，在社會輿論方面，也會面臨媒體以及大眾的質疑，會影響到碧桂園的品牌形象。
不過，**在疫情以及“三道紅線”政策的影響下，碧桂園盡力讓自己的合同銷售金額同比增長，雖然營收、淨利潤有所下降，也算是做的不錯。**二級資本市場對於碧桂園的財報成績給予了肯定，自3月25日財報發佈當日取得52周最低之後，碧桂園的股價處於上漲狀態。
而在房產行業進入存量市場的當下，碧桂園除了降價促銷，還尋找了哪些增量呢？
碧桂園尋找的增量市場歌舞昇平？
路德維希在《人的行動》一書中曾寫道：**“任何行動的目的、目標或意圖，通常都是一種不適之感的消解。”**企業也是一樣，面對房產市場已經進入存量市場這一“不適之感”時，自然要尋找應對的方法。
英國的蘭徹斯特有一戰鬥力定律：**戰鬥力=參戰單位總數×單位戰鬥效率。**這一定律對軍隊戰鬥力進行理想化、簡單化，認為參戰人數越高，單位戰鬥效率越高，軍隊的戰鬥力越強。對於企業來説，增加業務涉及的領域，尋找增量空間，不失為解決地產遇到的存量市場困境的一種方式。
碧桂園尋找增量市場的方法，可以簡單概括為兩方面，一是從自身業務出發，二是從場景出發。
從自身業務出發尋找增量市場，是指涉及物業服務業務的碧桂園服務。
物業服務市場空間很大，據前瞻科技研究院曾經的預測顯示，2020年物業服務市場預計可達萬億。而在這萬億賽道的物業服務領域，在管面積是各個企業的核心競爭力，是“0”前面的“1”。
碧桂園服務依託於碧桂園集團的房地產主業，得到了充足的在管面積供給。CPIC數據顯示，今年3月TOP30總體預售轉化面積高達1500萬方，相比2月上漲133%，碧桂園服務排在第一位置。
可以説，碧桂園再造了一個碧桂園。
碧桂園集團董事長楊國強，很早就提出了要進軍機器人領域，而進軍這一領域，有一方面的原因是從場景方面考慮。
碧桂園目前的機器人業務主要分為兩部分，一是建築機器人領域的博智林機器人，二是以智能餐飲機器人為主的千璽機器人。
博智林機器人所研究開發的建築類機器人，正是基於碧桂園涉獵的建築裝修場景，聚焦建築機器人與住宅產業化的研發、製造和整個應用。目前在研建築機器人46款，其中18款建築機器人已投入商業化應用，央視也曾對其建築機器人進行報道。
而千璽機器人針對的餐飲機器人，則是立足餐飲場景，進軍智能餐飲領域。根據2020年財報數據顯示，截止至報告期內已經開業70家機器人餐廳，投入運營583台各類型單機設備。在疫情期間，曾向抗疫一線捐贈煲仔飯機器人。
在財報發佈時，碧桂園集團總裁莫斌提出建築機器人和機器人餐廳，有望在明年（2022年）實現全面盈利。
除了在物業服務和機器人業務方面尋找的增量，碧桂園還有智慧農業、社區團購等方面的業務，拓寬自己的邊界。
在對碧桂園如何尋找增量市場的探究中，筆者發現碧桂園經常採用投資併購的方式，擴大自己的規模。
今年二月份，碧桂園服務以48.47億元收購藍光嘉寶服務64%股權，創下了中國物業史上的收購記錄。
碧桂園在作為基石的地產業務方面，同樣通過投資來尋找增量。據天眼查APP顯示，貝殼找房上市前的投資方中有碧桂園創投，4月8日安居客公佈的2.5億美元融資，也是碧桂園子公司領投。在房子的線上渠道銷售方面，碧桂園不允許自己踏空。
問題仍存，碧桂園在粉飾太平？
機器人博士人才多，物業服務估值高，社區團購、農業投資的風風火火，不夠深究下來，碧桂園多少有些粉飾太平。
首先是碧桂園服務存在的問題。
碧桂園服務的市盈率明顯偏高，一般上市企業的市盈率在20倍以上就可以説是資本市場對其高估。如今碧桂園憑藉其在地產方面的房屋面積積累，以及自身處於行業龍頭位置，市盈率達到七十多倍，高估的太多。
再加上現在鼓吹的社區+，社區團購、家政服務等領域成了物業服務的增量市場，碧桂園服務市值水漲船高。看似想象空間很大，不過，人們往往忽視了存在於身邊的問題。
碧桂園的土地多在三四線城市佈局，根據億翰智庫數據顯示，2020年碧桂園新增的土地儲備中（按權益金額），65%的土地儲備位於三四線城市，35%的土地儲備位於二線城市，幾乎沒有一線城市的身影。
由於碧桂園多年在三四線城市佈局，業主多來自於下沉市場，偏向於價格敏感型消費者。加上如今的大環境是物業與業主之間處於對立狀態，兩塊多的物業費都覺得太貴，物業公司提供的其他增值服務，或許只有少部分業主會接受。
其次是機器人業務存在的問題。
由於碧桂園是傳統房企，在技術方面並沒有積累，所以進軍機器人領域，很大程度上是摸着石頭過河。科學技術是第一生產力，在過去幾年，傳統企業紛紛向科技企業靠攏，尋求增量。不過進軍科技領域，需要大量的研發投入，回本時間極慢。
碧桂園在2018年曾提出800億經費投入機器人行業，可根據碧桂園年報數據顯示，2017年-2020年，碧桂園研發經費分別為6.93億元、12.24億元、19.73億元、26.49億元，距離800億元明顯差的較遠。
同時，機器人行業又是一個對於技術要求非常高的領域，需要對多種技術進行整合，在機器人上實現組合進化，這需要有技術、有能力的人進行統籌。然而，碧桂園機器人業務的高管幾經輪換，在知乎、脈脈等社交平台上也有關於碧桂園內部管理混亂的吐槽，加上碧桂園有名的高週轉模式，外行人管內行人的質疑同樣存在。
碧桂園機器人的商業價值在大眾及媒體間同樣出現質疑的聲音，“碧桂園機器人都是交付給自家的建築公司，兩手倒，能否作為商品出售是個問題。”“餐廳機器人營業數據都沒有公佈，明年實現盈利，真的能覆蓋成本嗎？”
最後是地產業務本身的問題。
**一是碧桂園着重在三四線城市佈局，**棚改及貨幣化補貼紅利已經消失，對於碧桂園去存貨速度造成影響。
同時，3月30日，住建部發布《關於加強縣城綠色低碳建設的通知（徵求意見稿）》公開徵求意見通知，其中提到限制縣城居住建築高度，縣城新建住宅6層為主，最高不超過18層。如果這一政策通過，那麼將會對碧桂園的可售面積造成一定的影響。
**二是地產方面的安全問題。**自2018年起，碧桂園就出過多次安全事故，在這些安全事故中，有多個生命去世。時間較近的是碧桂園子公司投資建設的廣州金葉子酒店，在2020年11月23日發生坍塌事故，4人死亡。
高週轉模式固然能幫助碧桂園高速發展，不過人命大於天，還是要多關注安全問題。
地產行業進入存量市場，頭部效應加劇，碧桂園有時勢加持。不過，既然有能力，就要把事情做好，通過資本運作來拿錢拿地，終究不是長久之計。
梧高鳳必至，花香蝶自來。腳踏實地的做事，比粉飾的“太平”重要。
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