挑戰者安居客IPO：博弈行業標準，深入房產交易的野心_風聞

文 / 斑馬

出品 / 節點財經

在線房產信息服務平台的龍頭企業安居客，在上週遞交了港交所上市申請吸引了行業的眼球。而在上週末58同城CEO姚勁波在朋友圈發了一則行業反壟斷的微博：“房產交易領域有更明目張膽的二選一包裝成自願，強烈呼籲國家反壟斷罰款貝殼40億（4%標準）。並建議將此罰款打入國家公積金賬户，以降低公積金貸款利率減輕老百姓買房負擔。”

圖片來源：網絡公開

對此，貝殼找房對外回應稱：自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展。

雙方的爭論引發了行業的進一步討論，而58安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域，以促進良性競爭讓行業更公平。

作為行業挑戰者的安居客，在發起上市後三天向守局者貝殼發起挑戰，足見對重塑行業標準的野心，而從安居客的招股書，可以進一步剖析安居客未來的發展格局和潛力。

從2007年創立到2015年併入58同城，打造房產行業領先的房地產服務信息平台，到安居客此輪提交上市招股書，以及碧桂園、新世界、新鴻基、雅居樂、恆基、華懋等一眾地產圈開發商巨頭火熱投資，安居客已奠定了房產行業服務的絕對領先地位，並且正在向房產交易服務的鏈條不斷延伸。

此次安居客的上市主體，是2020年58同城私有化後，把安居客、58房產、新房營銷平台58愛房、巧房科技都整合至一起的新主體。整合後，安居客握住了二手房和新房、深入合作經紀人和開發商，標誌着安居客從當年的“在線營銷服務提供商”轉型為“開放型房產信息交易服務平台”。

/ 01 /

領路人安居客，從做信息到做服務

從當年把房產信息搬到互聯網上的領路人，到現首創“開放型房產信息交易服務平台”，多年來，安居客已在房產交易服務供需兩端上建立起了難以攻破的競爭壁壘。

招股書顯示，以2020年收入計算，目前安居客手握67%的線上房地產營銷市場份額；截至2020年底，安居客月活6700萬；也是最大的新房及二手房在線營銷平台。

數據來源：安居客招股書

在滲透深度上，根據極光大數據發佈的《2020年四季度極光移動互聯網行業數據研究報告》顯示，在2020年12月，安居客APP在房產平台領域始終維持領先的優勢地位，其滲透率及用户時長分別是行業第二平台的1.5倍和3.8倍，遙遙領先同一領域的其他對手。

圖片來源：極光大數據

而從招股書未來規劃中，我們還可以看到，安居客不僅關注二手房，而是以“安居客-愛房-巧房”為全房產鏈條服務體系，覆蓋一、二手房產交易的全過程。

圖片來源：安居客招股書

其中安居客的新業務——愛房，主要把握新房交易服務賽道。

自愛房推出2年來，通過安居客自有的經紀人網絡，快速與新房所在地的經紀品牌聯盟，其業務已經擴展至中國33座城市，2020年交易總量達人民幣653億元，較2019年增長282%。依託着安居客的巨大流量，愛房在新房市場火熱的二、三線城市中行走的遊刃有餘。

招股書顯示，在河南鄭州這個近年來發展迅猛的中部省會，愛房比對手進入晚兩年，但2020年的市場份額就達到了8%，2021年又提升至15%。

不難想象，依託着58同城的平台優勢+愛房的新房聯賣模式，安居客正在打造房地產市場一二手聯動體系，實現一二手房源共享。在線上的各種樓盤營銷信息推送到經紀門店，也可以提升經紀公司的銷售競爭力。

這種鏈條的背後，當然也要靠技術服務支持。

2019年初58同城開始投資巧房，讓經紀品牌及經紀人能夠實現工作流程數字化並提高運營效率，2020年12月全面合併巧房，目前，巧房累計擁有34.4萬名經紀人用户。

巧房是顛覆中介效率的一大利器，它提供基於雲計算的定製化SaaS解決方案，為傳統的經紀人和經紀品牌連通房源信息與客源信息，還可以提供財務管理、人員管理、營銷管理、數據分析等數字化服務工具。另外，巧房還可以給中小型公司嫁接產業資源，讓中小中介以極低成本、極高效率獲得與頭部房產中介分庭抗禮的IT與供應鏈能力，這也是二、三線城市的經紀品牌和三十多萬經紀人願意與巧房結緣的原因。

現在的資本市場流行“講故事”，未來在愛房與巧房的帶動下，安居客有了對房產交易市場各維度的服務能力，也給予了市場更多發展的“新故事”。

/ 02 /

服務者安居客，從合作到共贏

由上文拆解安居客的發展方向後可以判定，因為安居客不做自營的特性，所以提供的服務不僅在用户端，更考慮到了經紀人羣體和開發商羣體。

對於經紀人來説，2018年4月，安居客推出了臨感VR看房，區別於其他的主流房地產平台，安居客的臨感VR看房技術，除了考慮到提升用户線上看房體驗的同時，還考慮到經紀人的時間成本。

例如安居客創立的自動拼接技術“臨感慧拼”，通過自動化技術降低拼接門檻和時長，在拍攝完成的房源視頻上傳後的五至十分鐘內，單獨完成3D美化的拼接，大大提升了經紀人制作房源VR的製作效率。

數據顯示，僅僅是2020年，安居客的VR增強房源就收穫了24億次瀏覽量，可以為經紀人們帶來不小的轉化。

《百萬房地產經紀人生存報告》的數據顯示，目前全行業已經有61%的經紀人通過58同城、安居客獲得客户線索，81.4%的經紀人每天花半小時以上的時間去學習專業技能，90後經紀人佔比達52%；截至2020年底，安居客的“移動經紀人”app，也是中國最大房產經紀人移動營銷管理app，活躍經紀人超過60萬名。

可見安居客給房產經紀帶來的服務不僅僅推動了工具上的進步，更推動了行業氛圍的進步。

除此之外，安居客還成為開發商的最佳夥伴，用直播、開放技術、工具等手段，為開發商項目樓盤、置業顧問與找房用户之間建立更簡單、高效的連接。

例如2020年安居客為開發商推出的“安居客在線旗艦店”，為開發商提供了豐富的營銷場景，從前期線上快速蓄客獲客服務到後期引導快速成交；而安居客開發的app“微聊客”方便開發商銷售人員和用户進行實時互動，2020年24小時回覆率為87%。

另外，安居客的流量和垂直程度是開發商未來刊登新房項目廣告的最佳選擇，隨着房地產在線服務平台的增長，開發商也越來越重視在線營銷，2020年，在線營銷佔比開發商總營銷費用的40%，到2025年有望提升至44.4%。

這或許也是一大票老牌開發商在上市前組團投資安居客的原因，不論是在上市收益還是長期合作中，大家都想搭上安居客的順風車。

有人説，互聯網的後半場是服務互聯網，其實不管是上半場還是下半場，服務能力一直很重要。

安居客也早就意識到了服務的重要性，因為只有提供好服務，才能從建立合作走向順利合作，最終走向安居客、經紀人、開發商之間的共贏。

/ 03 /

價值發現者安居客，從流量到平台

從科技服務信息傳遞、技術護航交易達成的各個環節，這些年來安居客一直在持續演變。實現幾方共贏只是“小目標”，安居客的野心，或許是作為一個開放性平台，挖掘房地產行業數字化趨勢中的潛在價值。

為什麼敢下“價值發現”的定義？

首先因為安居客業績有穩健的業績增長打底。

安居客招股書披露的財務數據顯示，安居客在2020年的疫情衝擊下，業績增長依舊穩健，由2019年的75.791億元，增加至80.524億元，利潤也基本保持了相當的水準。

數據來源：安居客招股書

對比行業內其他對手，安居客並不是整合後才開始盈利，它已經通過多年發展形成了穩定的收入和利潤鏈條。

除了收入攀升外，安居客的成本中還有一個趨勢：銷售成本越來越低、研發成本越來越高。

數據來源：安居客招股書

其中2020年相比2019年營收在增加，銷售成本則從8.18億元降低到了7.63億元，安居客招股書中表示是由於在複雜的環境中採用更為有效的成本控制措施；其中2019年較2018年上升是因為支付經紀人的分成增加，因為2019年愛房等新業務的加入，安居客也做出了一些調整，對於經紀人網絡起到了鞏固作用。

而2020年銷售成本下降，意味着經紀人渠道關係的維繫成功，安居客未來也給毛利潤留出了更大的空間，以支持研發活動的進行；所以有了這個後盾，安居客的研發投入則一直在提升。

其次，隨着科技投入對於愛房、巧房這兩個新業務的支撐，也讓安居客的營收結構也在持續走向多元化，未來發現更多價值，創造更多增長空間。

數據來源：安居客招股書

安居客目前營收有三大類，包括房產在線營銷服務（老本行）、交易服務、SaaS解決方案以及其他輔助服務。

其中交易服務，是愛房的主打，主要是從開發商處賺取的新盤銷售佣金；SaaS解決方案和其他服務則是巧房專攻，主要包括使用軟件及技術平台以及提供與此相關的技術服務。

艾瑞諮詢預測顯示，中國新房市場的經紀服務滲透率，將由2020年的31.5%上升至2025年的54.2%。

圖片來源：艾瑞諮詢

同期，2020年，通過經紀服務出售的新房的交易總量達到4.9萬億人民幣，而且還以19.6%的複合年增長率快速提升，2025年有望達到11.9萬億元。

新房業務為中國房產的在線平台貢獻的營銷服務收入增速也高於二手房，根據預測，2020年到2025年，新房業務的年複合增長率為13.6%，二手房則為9.5%。

雖然愛房和巧房19年之後才並表，但是營收貢獻已有肉眼可見的提升，面對着如此有前景的市場，愛房+巧房聯手若能把下沉市場的服務進行到底，給予它們“再造一個安居客”的預判也不為過。

安居客在招股書中説，用“科技助力房地產行業，讓每一位參與者受益”。

作為平台，依託自身強力的科技和生態能力，拓展房地產市場的線上邊界，同時以鏈條中的每個對象為元素，進行深度賦能合作，從而完成更高效的行業數據流轉，這是安居客身上的重擔。

同時，為購房者提供更好的服務，用平台的力量去幫助他們找到更多的房源、買到更放心的房子，實現“讓安居簡單美好”的願景，這也是能在安居客身上挖掘到最可貴的價值。

節點財經聲明：文章內容僅供參考，文章中的信息或所表述的意見不構成任何投資建議，節點財經不對因使用本文章所採取的任何行動承擔任何責任。