“炒房生態鏈”破滅，地產何時去金融化？_風聞
壹零社-最新鲜的互联网产业资讯2021-04-16 17:25
房子，一直是中國人的緊箍咒。從四世物理意義上的同堂，到體面的住宿環境，再到如今一家四口擠進學區“蟑螂屋”，為更美好的生活所作的努力彷佛都離不開一套房子。
而在一線城市和某些二線城市，房產卻成了一場金融賭博，想實現財富自由的普通人、包裝成理財教師的騙子、幡然醒悟的炒房客輪番登場。近日，有深圳知名炒房平台“深房理”被網友公開舉報，大量涉嫌教唆違規套取經營貸、眾籌、代持炒房等線索在微博上曝光。
懷着夢想的普通人是如何在一層層的炒房套路中被盤剝？房價暴漲為何至今仍未脱離“越調控越漲價”的怪圈？房地產行業是否能減弱金融屬性真正做到“住房不炒”？
1.假結婚、套路貸…炒房團的真面目
“本來想靠炒房讓下一代起點更高，結果把自己也搭進去了。”小蠻回想自己深陷債務的源頭，只是緣於一次好奇。
來自湖北的小蠻是一名單親媽媽，偶然刷微博刷到房產金V“深房理”，被“深圳買房包賺”“房價年漲幅10%～15%”等內容打動。在跟“深房理”賬號私信交流的過程中，小蠻被推薦加入一個更私密的房產理財解答羣，為了得到一手的房產諮詢和服務，她花3980元成了一名最低級的“搖籃會員”。
她不知道的是，理財知識付費平台只是“深房理”的保護色，真正目的在於推廣其背後一條龍的炒房服務。
資料顯示，“深房理”創始人名為李雪峯，粉絲尊稱一聲“理總”，著名線上房產專家，微博賬號註冊十年、粉絲達到144萬，也是房理信息科技（深圳）有限公司主要受益人，主要線上活動平台除微博外，還有多個微信羣組以及“房理”小程序（已關停）。
在會員羣裏，經常會有內部人士分享一些視頻，在這些視頻中，李雪峯化身知心大哥，講述自己如何憑着借來的5萬元白手起家，“第一套房上車後從來沒虧損過，今年40歲名下在深圳超過20套房產”的開掛經歷，並向所有會員保證，通過他的幫助絕對可以“買到包賺，少走彎路”。
可惜等待小蠻的並不是什麼財富密碼。事實上，“到深圳去”對於小蠻們來説，不僅是彎路，更是個佈滿深坑的不歸路。
為了買下內部人員推薦的一套價值750萬元的房子，小蠻在專人指導下，拿到了更保險的專供“婚票”（假結婚獲取購房資格）。當然，這是在她又多交了9800元成為高級搖籃會員之後的服務了。
假結婚拿到購房資格後，小蠻聽取建議準備按“房抵經營貸”的套路購下整套房子。“房抵經營貸”需要購房者通過“深房理”指定小額貸款公司全款買房，實際只需拿出房子價值的約三成作為首付款後，再通過高利息金融墊資公司抵押，拿到房子價值的七成貸款，然後再註冊公司辦理經營貸，最後用經營貸款來還給墊資公司。
“實質就是以貸養貸，用銀行的錢買房。”但這條資金鍊經不起一點風聲，據另一位“深房理”會員爆料，去年4月份深圳嚴查房產抵押經營貸款的資金流向，很多搖籃會員都被告知無法獲得銀行經營抵押貸款，這使其之前向墊資公司借款償還壓力陡增，許多人都面臨着要麼繼續借貸，要麼資金鍊斷裂，房產被拍賣、自己背上債務的結局。
2.炒房金融化，贏家仍是少數派
像小蠻一樣，因為“財富自由”“跨越階層”等誘餌深陷炒房迷局的人還有很多。
打開閒魚、小紅書等平台，都可以輕易找到“理總”一類的炒房大師，以投資理財知識付費為名，用財務自由的都市傳説拉客引流，再走上會員制學習、提供貸款渠道、打新上車的路子，獲取收益，“深房理”只是其中之一。
不管“理總”們講了多少成功案例，贏家永遠是少數派。
除了會員費、高額借貸中介費和服務費之外，“深房理”還有一大殺器：眾籌入股房產，通俗點説就是合夥買房。
“‘合夥買房’，就是幾個人合夥湊首付，找一個有購房資格的代持人，代持人可以不出資金，按5%來代持股份。以500萬的房子為例，一共5人，湊齊150萬首付，每人出30萬就能拿下一套房子。剩下的錢，半年後可以去銀行申請裝修貸抵押貸、創業貸，然後以貸養貸，等房價漲後出手。”一位曾經參與“千人購房計劃”的搖籃會員表示，在合夥買房中，沒有資格、湊不到首付都不成問題，“只要敢借貸，誰都能上車。”
甚至直接在內部將炒房證券化，比如，A花20萬“買”了一套價值1000萬的房子，因資金問題想脱手，深房理內部交易所就可以直接掛牌交易。當然，平台依舊會雁過拔毛，收取不菲的手續費。
但眾籌買房就好比矇眼賭博，一不留神就滿盤皆輸。“一人代持、內部投資股權轉讓同樣存在代持人負債房屋被查封、共同投資人因支付能力變化而不能如約追加投資款、內部投資股權轉讓無人接手的風險。”經濟學博士周勇解釋其中風險時提示，一旦深圳房價停止上漲或下跌，合夥買房的資金鍊就會在瞬間斷裂。
在經歷了假結婚、高利貸墊資、“房抵經營貸”受阻等一系列操作後，小蠻終因槓桿過高、房貸壓力過大而深陷資金鍊斷裂泥潭不能自拔，房產被低價拍賣後，背上近200萬元債務的小蠻決定報警自救。
3.房企迴歸實業屬性，“向製造業學習”
長久以來，中國房地產行業都普遍存在購房支付能力低和房價連年上漲的反差，背後都離不開“槓桿”的影子。像“深房理”這樣的炒房團，猖獗地利用經營貸和房貸利率的利息差炒房，則進一步加大了市場的槓桿率，推動房價持續走高。
實際上，在炒房團瘋狂加槓桿之時，中國的房企們也沒有落後。
房地產行業一直屬於資金密集型行業，僅僅憑藉開發商和消費者自身的經濟實力大多難以實現房產夢，這也是為什麼供需雙方都離不開金融業的扶持。
這也導致高週轉、高毛利、高槓杆的“三高”模式一直是中國房企的盈利套路。開發商利用槓桿資金拿地，銷售獲得回款，繼而再加槓桿投入新項目，房企規模也由此越滾越大，房價也在雙方不斷加槓桿的哄抬下水漲船高。
2017年以來，隨着“房住不炒”的理念被反覆重申，房地產行業迴歸實業的呼聲也越來越高。
萬科董事會主席鬱亮在2020年度業績推介會上表示，房地產迴歸實業屬性是一個不可逆轉的趨勢。“迴歸實業屬性，意味着行業的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏，意味着房地產企業不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，不能再靠加槓桿賺金融槓桿的錢了。”
那房地產行業的出路在哪裏？只有一條，“踏踏實實向製造業學習，通過我們的勞動掙加工製造和服務的錢”。
但房企們是否能做到這一目標，仍然有待驗證。
4.監管趨嚴，削弱房地產金融屬性
在被舉報大量涉嫌教唆違規套取經營貸、眾籌、代持炒房等問題後，“深房理”仍然可以在接受媒體採訪時進行否認，“我真搞不清楚他那些所謂的證據是哪兒來的，爆料嚴重不實，我已經找律師起訴他了”，並重申自己“只是幾年前就實現了財務自由的深圳老漢，閒來無事才開了微博賬號變成大V，帶人炒房只是好心”。
這種對政策反覆的投機思維在近年的反覆調控中也應該瀕臨破滅。2020年開始，金融監管部門在需求端再下重拳，“圍剿”經營貸、抵押貸等信貸資金違規流入樓市，震懾“炒房團”現象。
此外，備受矚目的房產税再一次提上日程。財政部税政司司長王建凡在4月7日國新辦發佈會上表示,將積極穩妥推進房地產税立法和改革。
而房產税一旦推出，按市場推測，會直接增加炒房客養房的成本。一位房地產市場從業人士分析，為了避免這筆“額外支出”導致自己資金鍊出問題，炒房客一般會想辦法套現離場。
總而言之，不管是個人還是企業，樓市降槓桿都退無可退。
2020年8月，旨在壓降房企信貸槓桿的“三道紅線”監管新規落下，直指房地產行業長期存在的高負債問題，依靠大舉併購、高槓杆擴張來實現彎道超車的時代自此終結。
除此之外，在去年底，央行和銀保監會還聯合發文，分五檔設置了各類型銀行的房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比“兩個上限”；今年三月，22個重點城市實施“兩集中”的供地新政，即集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動，一年內發佈住宅用地公告不得超過三次。
正如融創中國董事會主席孫宏斌所概括，“三道紅線”管企業、“兩個上限”管銀行、土地“兩集中”管政府。有形的手能否讓複雜虯結的房地產市場迴歸正常還未可知，但經驗表明控制房價，揚湯止沸無濟於事，唯有態度明確、釜底抽薪才能實現，需要做的事還有很多。