旭輝合作告吹，“廣西一哥”彰泰何去何從_風聞

文丨西部菌

三個月的曖昧期後，廣西地產一哥彰泰和上海房企旭輝的合作，迎來了戲劇性轉折。

4月14日，旭輝控股對外發布了一份解除合作框架協議的公告：

經過盡職調查及進一步商業磋商，訂約方決定不就合營企業安排簽訂最終協議，唯將進一步探索其他可能的合作方式。

框架協議解除後，旭輝和彰泰雙方解除各自的股權抵押並退還所支付的定金。

旭輝和彰泰的聯手，之前曾備受市場關注，為何三個月後突然告吹？失去“大樹”的廣西一哥彰泰，接下來又該何去何從？

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2021年1月7日，旭輝集團和彰泰集團雙方在廣西南寧簽署戰略合作框架協議，拉開了開年來房地產企業合作的序幕。

根據協議，二者的合作方式是，旭輝和彰泰按照65%：35%的股權比例，共同合作成立旭輝彰泰公司，總部設在南寧，彰泰集團董事長黃海濤出任新平台董事長。

來源：旭輝官網

雖然這次合作是以成立新公司的名義展開，但旭輝在廣西並沒有太多資產，所以本質上，合作相當於旭輝收購彰泰股權，或者説彰泰變相“賣身”旭輝。

在全國市場上，彰泰的存在感並不高，不過廣西一哥的位置名副其實。而旭輝作為發家上海的TOP20房企，2020年銷售額2310億元，二者的聯手也備受市場關注，攪動廣西地產圈。

在達成協議之初，雙方都對合作抱有較高的期待。今年3月的業績會上，旭輝方面還表示在做財務審計和財務核算的工作，會繼續磋商，“4月份以後會有一些最新的東西會公佈”。

然而就在大家等待最新進展時，旭輝的一紙公告，宣佈了二者的“分手”，醖釀三個月甚至可能更久的強強聯合就此突然告吹。

對於解除協議的原因，旭輝在公告中沒有詳細給出，只是提到，“盡職調查完成後，因進一步合作所需的條件不能在短時間內達成”。而據觀點地產新媒體報道：

有廣西本地消息人士指出，解除合作的原因是旭輝在盡職調查後，發現彰泰的狀況存在不少缺陷。

彰泰不是上市房企，具體的經營狀況和財務結構，外界很難知曉。不過近幾年它面臨的擴張瓶頸是顯而易見的，規模增長難有起色，不排除正是因為內部存在經營、債務的缺陷。

再者，旭輝的投資向來比較謹慎，有着“穩健、長期主義”的自我標籤。如果彰泰提供的資源缺少足夠上升空間，而彰泰的要價又太高，那麼收購行為就是缺少性價比的。

尤其是隨着三道紅線、供地兩集中等政策落地，外部環境在收緊，此時再去貿然進行涉及800億土儲貨值的大型併購，不僅不夠划算，反而會給旭輝帶來新的市場風險。

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但不管怎麼説，旭輝和彰泰的聯手，曾經給外界帶來過很大的想象空間。

彰泰從桂林起家，在廣西的市場佔有率相當高。2020年克而瑞數據顯示，彰泰廣西的銷售成交額達到224.5億元，超過碧桂園、龍光、陽光城等在廣西的銷售額。

來源：克而瑞

旭輝當初選擇聯手彰泰，一方面是看中了彰泰在廣西的深耕能力，另一方面，也是因為自身的擴張進入了瓶頸期，迫切需要在業務較為薄弱的西部地區開拓新的市場增長空間。

公開信息顯示，旭輝在2017年12月通過在南寧拿地的方式，首次進入廣西。然而，到2020年年底，在廣西市場仍然只有4個項目，毫無存在感可言。

其實不只是廣西，廣西代表的西南市場，旭輝的市場份額都明顯不足。據2020年年報，旭輝2310億元的銷售額中，長三角佔比43%，環渤海、中西部和華南分別為24%、22%和11%。

對旭輝來説，在房地產存量時代，快速進入、快速開發擴張模式已難以為繼，通過房企合作的方式借力彰泰，可以大大提高在廣西的業務佈局效率，為西部市場的拓荒提供便利。

值得一提的是，就在二者牽手沒多久，旭輝宣佈將成都事業部升級為華西區域事業部，西北事業部升級為西北區域事業部。

旭輝此舉的用意，無非是通過理順組織架構和管理半徑，來在西部地區更好地開展業務。而這一調整正好和聯手彰泰形成了呼應，反映出旭輝“西進”的迫切意圖。

而於彰泰而言，錯失了擴張的黃金年代，在外部環境收緊的當下，作為中小型房企，不管是融資還是拿地，生存壓力在不斷地加大，能抱上旭輝的大腿，無疑能讓自己活得更安全。

只是，旭輝和彰泰各取所需的強強聯合，最終還是敵不過現實。從一拍即合到宣告分手，這場蜜月僅僅維持了97天，至少説明兩個問題：

首先，彰泰的經營狀況，可能比外界想象中還要差一些。

其次，房企洗牌加速，大魚吃小魚會更常見，但任何一個大型房企，在收併購時，接下來都會更加審慎地權衡回報和風險，粗放、激進地“買買買”將成為過去式。

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旭輝表示，雙方不排除在項目層面進行合作。老實説，分手之後還能繼續做朋友，西部菌是持懷疑態度的。

據悉，旭輝接下來將成立廣西事業部，繼續深耕廣西。然而，失去了彰泰這個“土著”的大力支持，以華東為大本營的旭輝，在水土不服的廣西乃至西南，又能夠走多遠呢？

來源：旭輝官網

事實上，現在的廣西市場上，碧桂園、恒大、萬科、龍湖等眾多全國一線房企，基本都已經完成佈局。像2020年碧桂園廣西的銷量也超過200億元，直追彰泰，競爭之激烈可想而知。

在市場版圖基本定型的格局下，後來者旭輝想要開疆拓土，在廣西謀得一片天地，如果缺少彰泰的支持，按照傳統的進入模式是相當困難的。

當然相較於旭輝來説，合作的終止，對彰泰造成的影響會更大，它將給今後的擴張蒙上陰影。

2017年，意識到“還不拼命做大就要被大的幹掉了”的彰泰，開始加速走向全國，並雄心勃勃地定下了躋身房企30強的目標。

為了兑現目標，近兩年的彰泰可謂動作不斷。如2020年，彰泰正式提出“1+3+N”的全國化戰略，在無錫、南京、武漢等地接連落子。同時，還引進了藍光老臣張巧龍。

然而，野心畢露的彰泰，其擴張進程卻命途坎坷。

去年年中，彰泰一度和廣西最大的承建商廣西建工集團公開決裂；年底，首入南京的項目觀南府涉嫌無證施工，引發廣泛關注，華東區域也被曝撤銷；重臣張巧龍，加入彰泰不久後也宣告走人……

來源：網絡

銷售額方面，2019年彰泰定下的300億元銷售目標，並未完成。2020年，彰泰銷售額也才254.2億元，依然未達標，位列克而瑞操盤金額榜第89位，30強目標更像是遙遠的幻覺。

一邊是規模化擴張的不斷受挫，一邊是不斷加碼的外部政策環境壓力，彰泰正是在此背景下選擇賣身旭輝，只是形勢比人強，彰泰最終還是失去了這一次絕佳的翻身機遇。

考慮到內外部環境，可以毫不誇張地説，和旭輝的分手，將會是彰泰命運重要的轉折點。接下來的廣西一哥，又該何去何從呢？

有消息顯示，在旭輝解除合作協議的這兩天，融創和彰泰進行了接洽，那麼融創真的會像外界盛傳的那樣接盤嗎？我們拭目以待。