利潤腰斬，中國金茂“明股實債”如何自圓其説？_風聞

　　近日，中國金茂公佈2020年全年業績。財報顯示，中國金茂2020年實現總簽約銷售額約2311億元，同比增長44%，首次突破2000億元大關。截至目前，公司物業及土地已簽約銷售未交付結算的金額約為3017億元。

　　銷售創下紀錄的同時，盈利能力並沒有跟上。

　　報告期內，中國金茂實現收入600.539億元，同比增長39%；毛利121.14億元，同比下降5%；歸屬股東淨利潤為38.81億元，同比下降40%。

　　具體分析來看，中國金茂城市運營及物業開發佔據大頭，營收543.66億元，佔比高達91%；商務租賃及零售商業運營收入14.61億元，佔比2%；酒店經營收入12.57億元，佔比2%，同比減少36%。財報顯示，2020年計提發展中物業、持作出售物業減值金額達30.59億，近淨利潤8成。從結算週期看，此次計提的項目應該是中國金茂在2017年左右拿的高價地。

　　增收不增利、淨利變臉之態，一度引發24日股價下跌5.49%。

　　曾經被業內譽為“地王收割機”的中國金茂，在輝煌戰績之後，怎麼會頻頻失利呢？

　　當然，這一切還要從十年前説起。

　　2012年，56.8億元拿下上海海門路商辦地塊；

　　2014，拿下上海大寧百億地王；

　　2015年，連續摘得北京豐台區單價地王、寧波地王、杭州總價地王等。

　　2016年南寧、深圳地王。

　　2017年，中國金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，要知道，當時周邊兩個樓盤的均價只有29000元/平方米。

　　2019年，中國金茂再次拿下南京高價地塊。

　　房地產黃金時代，這種豪橫手筆就代表利潤。

　　然2017年政府出台限價令，伴隨調控加碼，讓一切發生了變化。中國金茂的地王“後遺症”顯現，盈利空間開始被壓縮。

　　從彼時開始，中國金茂的割地戰場變成了下沉市場。

　　2020年，中國金茂開始佈局潛力無限的三四線城市。

　　2020年8月，以48.95%的溢價，6851元/平方米的價格拿下南昌一宗土地；12月，再次以38.46%溢價率，7140元/平方米價格拿下台州一塊宅地。

　　根據中國金茂2020業績預告數據估算，其銷售均價為2.05萬元/平方米，同比下滑超4%。

　　2018年、2019年的平均銷售價格分別為2.55萬元/平方米、2.15萬元/平方米，銷售均價持續下降。

　　更值得注意的是，不少接盤金茂項目股權的新股東，背後不是同行房企，而是金融機構。

　　從金融機構獲得資金馳援，在中國金茂與關聯股東中國平安的合作中更為顯眼。2019年，中國金茂轉讓常州龍茂房地產開發有限公司19.72%的股權，接盤方是中國平安旗下公司深圳市盛鈞投資管理有限公司。

　　2016年，中國平安控制的嘉興金坊出資16億元，入股項目公司金茂杭州，與中國金茂分別持有金茂杭州50%控制權。

　　奇怪的是，項目於2019年底完工，即將發售進入回報期，中國平安卻決定退出項目。對中國平安的退出，中國金茂表示，此舉是讓金茂杭州成為金茂的全資子公司，可以確保項目順利收尾。

　　資料顯示，中國平安將50%股權作價2.28億元轉讓給中國金茂旗下公司，加上中國金茂替其償債18.22億元，總作價約20.5億元。

　　據此計算，中國平安投入16億資金三年多，總收益4.5億元，三年收益率未超過25%，年化收益率不足9%。一個可比的數據是，中國金茂借款給旗下項目公司，按照10%的年利率計息。

　　其實，這種現象並不是個案。

　　事實上，房企通過金融機構合作持股的方式融資，是行業慣例，基本都是提前約定收益。特別是這種合作持股，其實是帶有債務性質的，因為附帶了回購股權的承諾，相當於一種擔保。

　　金融機構入場，並獲取類似債權的收益，這種操作有明股實債的嫌疑。尤其是在三道紅線的大背景下有很多房企確實會嘗試用這種辦法規避負債，容易引起監管風險。

　　金茂的這種做法，讓外界更加質疑其“明股實債”的風險。